Seconda lezione
Il problema delle abitazioni, Ed. F.lli Treves, Milano 1920, pp. 23-58

Vicende ed effetti della legislazione vincolatrice.

Le esperienze del passato – ad onta del dettato che «historia est magistra vitae» non servono a niente. Nessuna generazione ha mai imparato niente dalle generazioni passate e sempre ha dovuto per conto suo ripetere la esperienza degli errori verificatisi prima, affinché dagli errori nascano le medesime conseguenze, sorgano le medesime discussioni e alla fine attraverso a molti dibattiti si vengano a riscoprire quelle stesse verità. In Italia, come del resto anche in altri paesi, noi abbiamo di nuovo dovuto rifare la medesima esperienza allo scoppiare della guerra attuale; la esperienza anzi ha avuto un andamento vario in quanto le vicende del mercato delle case dallo scoppio della guerra italiana in poi sono state contradittorie. Esse hanno traversato si può dire due periodi: un primo periodo di squilibrio a favore degli inquilini e a danno del proprietario e un secondo di squilibrio a danno dell’inquilino e a vantaggio del proprietario.

Primo periodo di squilibrio post bellico; ribasso di fitti.

Nel primo periodo in conseguenza della dichiarazione di guerra del 24 maggio 1915 molte classi sono richiamate sotto le armi. Un numero notevole di abitanti di città si trova ad avere il proprio appartamento sulle spalle senza avere chiaro dinanzi alla mente il modo di poter pagare il fitto della casa. Richieste affannose da parte di inquilini per essere liberati da questo onere invocando la forza maggiore della guerra, la quale toglie ad essi i mezzi di vita e li mette nell’impossibilità di pagare i fitti. Coloro che invocano la liberazione del vincolo precedente di pagare gli affitti sono disposti a far a meno della casa che occupavano perché, essendo chiamati sotto le armi, mandano le mogli e i figli in campagna o presso i propri genitori o presso i genitori della moglie, ecc. Queste famiglie si restringono, trovano modo di vivere più a buon mercato e molti appartamenti si rendono in questo modo vuoti. Il legislatore a questo punto interviene coi decreti 3 giugno e 22 agosto 1915. Il primo dava soltanto l’autorizzazione all’inquilino di pagare il fitto a mese anziché a trimestre così da rendergli più facili i pagamenti. Questa prima maniera di intervento statale non ha avuto conseguenze apprezzabili.

Il decreto 22 agosto 1915 stabilisce la facoltà all’inquilino di richiedere in certe condizioni la risoluzione del contratto osservando certi termini a seconda dei casi e inoltre dà facoltà ai richiamati di pagare soltanto metà dei fitti, che essi erano obbligati a pagare, per tutto il periodo di richiamo sotto le armi e fino a sei mesi dopo la cessazione del servizio militare, rinviando il pagamento della metà non pagata ad un periodo susseguente di due anni dopo scaduti i sei mesi dalla cessazione del servizio militare. Questo provvedimento chiude il primo atto dell’intervento del legislatore.

Questo decreto porta ad una crisi edilizia, ad un ribasso nel prezzo degli appartamenti. Noi assistiamo nella seconda metà del 15 e nei primi mesi del 16, ad un ribasso apprezzabile dei fitti delle case e per le vie delle grandi città potevasi osservare un numero notevole di «appigionasi». I proprietari dovevano accondiscendere a risoluzione di contratti, a ribassi di affitti allo scopo di poter trattenere gli inquilini i quali altrimenti minacciavano di andarsene via. Il fenomeno ha acquistato una intensità particolare in alcune zone italiane, per esempio in tutta la zona adriatica, le cui città videro un fuggi fuggi da parte della popolazione che poteva allontanarsi, un vuoto di appartamenti ed un ribasso di affitti che molte volte arriva al 50% degli affitti precedenti. Il periodo si può dire sia durato per la seconda metà del 15 e nei primi mesi del 16. Da allora i fitti cominciarono di nuovo ad aumentare lentamente per il verificarsi di alcune circostanze di cui la principale è il sorgere delle industrie belliche nelle grandi città. Le industrie belliche attraggono dalle campagne un numero notevole di contadini, i quali per non andare sotto le armi cercano di entrare come operai negli stabilimenti cittadini. Essi fanno una nuova domanda di case cosicché a poco a poco i fitti i quali erano abbassati notevolmente nel periodo precedente ricominciano a salire. Arriviamo così alla seconda metà del ’17, periodo contraddistinto da un ritorno all’equilibrio dei prezzi precedenti. Gli affitti alla metà del ’17 sono su per giù simili agli affitti che vigevano verso il 1914 e al principio del 1915.

Secondo periodo di squilibrio post bellico: rialzo di fitti.

L’equilibrio è nuovamente rotto per gli avvenimenti di Caporetto. Il fatto disastroso per le nostre armi produce un vuoto di un numero grandissimo di persone nelle provincie venete, con afflusso di profughi specialmente nelle città dell’Alta Italia ma anche a Firenze, a Roma e persino nella Sicilia. Ne consegue un inasprirsi notevolissimo della domanda, sicché improvvisamente in quei mesi del novembre e dicembre 1917 i fitti cominciano a salire, a salire rapidamente perché questa domanda nuova e imperiosa di case è venuta a cadere in un momento in cui si era ristabilito l’equilibrio e non esistevano case vuote.

Contemporaneamente all’afflusso di profughi la richiesta di case era acuita dal grande slancio che specialmente nelle città del settentrione presero le industrie belliche per la necessità di combattere e trattenere l’invasore provocando nuova affluenza di contadini. In tal guisa alla fine del 1917 e per tutto il 1918 si ebbe un aumento fortissimo e sempre crescente nella richiesta di case. Cominciano allora le lagnanze degli inquilini e il conseguente intervento del legislatore con una serie di decreti di cui il principale è quello del 30 novembre 1917, modificato notevolmente col decreto 27 marzo 1919.

La legislazione vincolatrice: diritto di insistenza a divieto di aumenti.

Il primo decreto facendo rivivere gli editti dei pontefici, dei Duchi di Savoia, dei Re di Napoli che ho ricordato nella scorsa lezione prescriveva che dovesse stabilirsi un diritto, che il decreto chiamava diritto di «proroga», per il quale fino a due mesi dopo la fine della guerra purché gli inquilini pagassero puntualmente gli affitti, il proprietario non aveva diritto di rientrare nel possesso della casa propria se non nel caso in cui egli dovesse andare adoccuparla personalmente. Il decreto adoperava la frase «volesse andare a stare o intendesse abitare personalmente la casa sua». Questa dizione ebbe come conseguenza naturale che molti proprietari furono immediatamente presi dalla voglia sfrenata di andare a stare a casa propria perché quello era il mezzo più facile per poter avere appartamenti liberi e poterli quindi negoziare con altri a prezzo di mercato. Allora un successivo decreto modificò questa disposizione nel senso che il proprietario potesse bensì andare ad abitare in casa propria ma soltanto quando potesse dimostrare la necessità di andarvi a stare e quando sorgessero altre gravi circostanze lasciate all’apprezzamento del giudice. In questo modo fu reso quasi impossibile al proprietario servirsi della facoltàin quanto era sommamente difficile dimostrare la necessità di abitare in casa propria. La necessità vera e propria esisterebbe solo se il proprietario si trovasse senza tetto. In effetto nella maggior parte dei casi le commissioni arbitrali giudicarono che non vi fossero gli estremi della necessità.

Oltre al divieto al proprietario, salvo casi eccezionali, di licenziare l’inquilino il decreto stabiliva il divieto di aumento dei fitti. Non solo gli inquilini acquistarono così il diritto di insistenza ma anche di continuare a pagare i fitti che pagavano precedentemente. Tutto ciò fino a due mesi dopo la conclusione della pace. Fu fatto altresì divieto di aumentare il fitto per i nuovi inquilini, i quali prendessero il posto di inquilini vecchi che di loro volontà lasciassero gli appartamenti. Il fitto doveva rimanere fisso per i vecchi come per i nuovi inquilini. Soltanto in casi eccezionali, quando per nuovi lavori fatti nella casa questa fosse stata per tal modo modificata da potersi considerare come una merce nuova, le commissioni arbitrali potevano concedere l’aumento del fitto.

I vincoli non furono però estesi indistintamente a tutte le case inquantoché parve senz’altro eccessivo vincolare i fitti pagati da inquilini i quali avessero un grado notevole di agiatezza. Il decreto del 30 dicembre limitò gli effetti della legislazione vincolatrice a tutti quei casi nei quali gli affitti non fossero superiori alle 4000 lire nelle città di oltre 200.000 abitanti, alle 2400 nelle città da 100 a 200.000 abitanti ed alle 1800 lire nelle città con meno di 100.000 abitanti. Era la grandissima maggioranza degli affitti che veniva ad essere vincolata, inquanto i fatti superiori a quelli indicati sono l’infima minoranza.

La situazione però, per i nuovi inquilini, non migliorò affatto in conseguenza dei decreti, anzi si può dire che andò peggiorando. Continuarono vivissime le lagnanze degli inquilini, specie di quelli che si trovavano a dover diventare inquilini. I fitti continuarono ad aumentare per questi ultimi e in conseguenza delle nuove lagnanze intervenne il legislatore col secondo decreto fondamentale del 27 marzo 1919 per il quale il diritto di insistenza, invece di rimanere in aria fino a due mesi dopo la conclusione della pace, fu fissato al 31 luglio 1921: ci fu cioè una proroga di circa due anni.

Perché sia stata fissata la data del 31 luglio non è abbastanza chiaro, visto che al 31 luglio in nessuna città d’Italia vi sono scadenze consuetudinarie. La scadenza consuetudinaria a Milano è al 29 settembre, a Napoli al 4 maggio, a Torino al 1 aprile e al 1 ottobre; in altre città variano le date, ma nessuna cade al 31 luglio. Fu una data scelta a caso, forse allo scopo di poter far prorogare alla data del 29 settembre i fitti scadenti a Milano e in altre città in cui c’è questa data consuetudinaria. Si concedette ai proprietari il diritto ad un moderato aumento di affitto, ma soltanto a partire da 2 mesi dopo la conclusione della pace. Mentre si fissava un diritto di insistenza dell’inquilino fino ad una data certa, si lasciò incerta la data dell’epoca di inizio degli aumenti. Gli aumenti furono fissati in due percentuali, una minima e l’altra che si potrebbe chiamare massima. La minima fu stabilita nel 10% ma deve opporsi l’inquilino citando il proprietario dinanzi alla commissione arbitrale quando non intenda sottostare all’aumento. Siccome è probabile che non molti inquilini dopo decorsi due mesi dalla conclusione della pace abbiano a prendere l’iniziativa di convenire in giudizio il proprietario, questo del 10% può essere considerato come l’aumento minimo che possa essere fissato dai proprietari. I proprietari possono andare anche più in là, ossia chiedere un aumento fino al 20%, ma in questo caso gli inquilini possono rifiutarsi, ed allora spetta al proprietario di convenire in giudizio gli inquilini dinanzi alla commissione arbitrale per ottenere l’aumento. Le commissioni possono consentire, come nel decreto precedente, aumenti speciali nel caso di lavori importanti con modifiche notevoli alla struttura della casa. L’aumento dal 10 al 20% si riferisce alle pigioni in vigore anteriormente al 30 dicembre 1917, non alle pigioni che fossero in vigore posteriormente e il fitto rimane immutato tanto per i vecchi che per i nuovi inquilini a quella cifra, salvo i possibili aumenti i quali non sono ancora cominciati ad entrare in vigore in quanto nessuna legge ulteriore ha stabilito l’epoca della proclamazione della pace.

Siamo in pace di fatto ma la pace legale non esiste ancora; dovrebbe esistere soltanto quando fosse firmato l’ultimo dei trattati di pace con gli ex nemici. Siccome alcuni di questi trattati di pace sono ancora in elaborazione e devono essere approvati dai parlamenti e ratificati, è probabile che l’ultimo trattato di pace potrà entrare in vigore soltanto ad un’epoca incerta, ma certamente abbastanza lontana. Si trova dinanzi alla Camera dei deputati un disegno di legge il quale fissa legalmente il giorno della pace appunto per ovviare agli inconvenienti che nascevano dalla indeterminatezza di questa data. La fissazione è importantissima non solo riguardo ai fitti ma riguardo a moltissime altre circostanze della vita civile, perché innumerevoli decreti e disposizioni legislative prendono fine o inizio dal giorno della pace legale. Nel disegno di legge presentato alla Camera il giorno della pace sarebbe fissato al trentesimo giorno dopo la data di promulgazione della legge stessa. La cosa però è sempre incerta in quanto si ignora quando la Camera dei deputati potrà approvare quel disegno di legge.

Nella loro struttura sostanziale i due decreti stabiliscono dunque il diritto di insistenza fino al 31 luglio 1921, alla quale data tutte le case dovrebbero diventare libere, e l’obbligo del proprietario di non aumentare gli affitti fino a due mesi dopo la pace e allora mantenere gli aumenti fra il 10 e il 20%.

Estensione dei vincoli alle botteghe e studi.

Queste disposizioni si riferivano soltanto alle case di abitazione. Ma quando un decreto è stato stabilito per un certo ordine di fatti è molto facile farne emanare altri per estendere il campo della sua applicazione; non c’è da fare altro che iniziare una piccola agitazione, fare qualche dimostrazione, far inviare qualche telegramma dai prefetti al ministero dell’interno per dimostrare che se non si procede alla emanazione del nuovo decreto la tranquillità pubblica è perturbata. Così si ebbero altri decreti fra cui uno del 24 aprile 1919 (successivo cioè all’ultimo ricordato per le case di abitazione), il quale, dando ragione alle lagnanze di molti negozianti, bottegai, occupanti di locali per uso studio, ecc., stabiliva che i proprietari non avessero diritto di aumentare i fitti per più del 25% quando naturalmente le locazioni in corso fossero venute alla scadenza. Era un decreto stilato con molta fretta e che non aveva nessun contenuto vero e proprio, in quanto non ha importanza il dire che un fitto alla sua scadenza non può essere aumentato di più del 25% quando contemporaneamente non si sancisce per l’inquilino precedente il diritto di insistenza. La semplice proclamazione di non poter aumentare a carico del locatore precedente il fitto di oltre il 25% porta alla conseguenza che il proprietario senz’altro licenzia l’inquilino e ha diritto di licenziarlo perché non è stato sancito il diritto di insistenza. Diritto di insistenza e divieto di aumento sono due istituti inseparabili. In effetto appena uscito il decreto si vide subito che tutti i proprietari, man mano che i contratti giungevano a scadenza, senz’altro licenziavano i negozianti senza dare nessuna ragione. Né potevano dire la ragione perché allora avrebbero violato il decreto del 24 aprile; preferivano licenziare senz’altro. Allora intervenne un nuovo decreto 18 agosto 1919 il quale prorogava anche per i locali destinati a botteghe, negozi, uffici e studi il diritto di rimanere nella casa occupata fino al 31 luglio 1921.

Questa data del 21 luglio diventava per conseguenza una specie di data fatidica alla quale dovevano essere riportati tutti i contratti salvo quei pochi che avessero scadenza posteriore e che naturalmente erano rispettati.

Conseguenze della legislazione vincolatrice: il rinvilio della carta moneta.

Quali furono le conseguenze dei decreti che stabilivano il diritto di insistenza e vietavano l’aumento degli affitti? Furono quelle che potevano essere prevedute e che erano state conseguenza dei decreti degli antichi regimi.

Innanzi tutto bisogna ricordare che mentre alcuni decreti si preoccupavano di irrigidire certi determinati valori (affitti, pane e altre derrate), nello stesso tempo negli anni 1917, 1918 e ’19 seguitava ad avere piena efficienza la fabbricazione dei biglietti. Il funzionamento ininterrotto del torchio dei biglietti portava gradualmente la circolazione da 4 a 6 a 10 a 15 a 18 miliardi di lire, cifra alla quale pare si sia fermata nel novembre 1919 e produceva il solito effetto della svalutazione della lira.

La lira prendeva valori sempre minori che non sappiamo quali sono perché un criterio misuratore esatto del valore della lira è molto difficile poterlo trovare; sappiamo soltanto che misurata questa lira in moneta diversa dalla nostra (in quelle monete che hanno ancora la permutabilità in oro) ha finito per acquistare il valore di 80, 70, 50, 30 centesimi e persino, per qualche tempo, di 24-25 centesimi.

Il rialzo dei redditi monetari ed il ribasso relativo del valore d’uso delle case.

La svalutazione della lira produceva un correlativo aumento di molta parte dei redditi (non dico di tutti) esistenti, nel paese inquantoché svalutazione della lira vuol dire aumento dei prezzi di tutte le cose e quindi aumento dei redditi di coloro che riscuotono direttamente il prezzo delle cose vendute. Comincia ad aumentare il reddito degli industriali che vendono merci all’ingrosso ai negozianti; aumenta il reddito dei negozianti che vendono a prezzi accresciuti per la svalutazione della lira; aumenta il reddito degli agricoltori direttamente esercenti l’industria agraria che vendono a prezzi vincolanti un po’ accresciuti o a prezzi liberi le loro derrate agrarie. L’aumento si riverbera poi sui salari dei dipendenti degli industriali, commercianti e agricoltori. Appena i prezzi aumentano, operai, braccianti, chiedono aumenti di salario e per lo più li ottengono. Aumenta anche il reddito da parte dei professionisti che accrescono i loro onorari; i redditi di coloro che producono capitali, i quali, invece del 3,50 di cui si accontentavano prima, ottengono il 5 e il 5,50 poi quasi il 6%. Sono rimasti in parte stazionari i redditi degli azionisti delle Società anonime; ma dopo che il vincolo di distribuzione dei dividendi è stato tolto questi poterono essere aumentati e già erano stati portati al massimo legale, l’8%, mentre prima si tenevano inferiori a questa cifra. Il movimento di rialzo dei redditi finisce un po’ per volta per propagarsi a quasi tutte le classi sociali e sono pochissime le categorie che non hanno partecipato al rialzo. Sono aumentati i redditi più o meno, in misura differentissima, inquantoché vi saranno stati dei negozianti che avranno visto decuplicati i loro redditi, agricoltori che li avranno visti triplicare; certe categorie di operai avranno veduto i loro salari raddoppiare, triplicare, quadruplicare; vi saranno stati impiegati dello Stato che nei gradi inferiori ottennero aumenti anche del 300% in confronto dei redditi che ricavavano precedentemente fino ad andare ai più disgraziati di tutti, i pensionati, che ottennero aumenti di 30 lire al mese, ciò che costituisce una crudele irrisione. Qualche categoria di persone non ha ottenuto assolutamente nessun aumento di reddito in confronto a quello che aveva prima. Sono coloro che avevano capitali investiti precedentemente, per esempio i portatori della vecchia rendita 3,50%. Questi che avevano investito 100 lire in rendita, ebbero due danni; il primo che la vecchia rendita vale soltanto 80 lire invece di 100, e inoltre il reddito di 3,50 rimase fisso e quindi ebbe una capacità di acquisto di un quarto o un quinto della precedente.

Furono costretti ad avere redditi limitati i proprietari di case per i decreti di vincolo; i proprietari di terreni affittati i quali non poterono aumentare gli affitti di più del 20% anche quando era risaputo che i redditi degli affitavoli aumentavano notevolmente. Vi furono casi in cui gli affittavoli in un solo anno poterono guadagnare tanto da comperare il fondo che si era svalutato in mano al vecchio proprietario che non aveva potuto aumentare il fitto di più del 20%. In complesso però le categorie di redditieri che dovettero rimanere a reddito inferiore o eguale a quello dell’anteguerra furono molto ristrette. Quale fu la conseguenza di questo movimento grandioso che si è verificato in tutti i redditi? Che, dato il vincolo degli affitti, la casa divenne artificialmente per gli inquilini vecchi una merce a buonissimo mercato, a un buon mercato fantastico in quantoché mentre oggi si trova perfettamente naturale pagare un paio di scarpe 80 lire (e non è fuori proporzione in confronto al prezzo di tutte le altre cose perché in fondo, se la lira vale 25 centesimi, è naturale che le scarpe che prima valevano 20 lire ora ne valgono 80); se si paga correntemente un abito 400 lire, la casa continua a valere il prezzo che valeva precedentemente. Una casa che prima si pagava 3 lire al giorno (1100 lire circa all’anno) – la maggior parte delle pigioni in Italia è inferiore a questa cifra – si paga ora nella stessa misura e può essere una casa di 4, 5, 6 o più locali. Ci sono moltissime persone le quali oggi si lamentano di pagare 3 lire al giorno l’uso della casa mentre tranquillamente spendono giornalmente la stessa somma per fumare. Non è reputata cosa straordinaria e fuor di luogo spendere tre lire al giorno in sigari, una lira il tram, qualche lira al caffè e per giornali, e quella spesa che si fa correntemente per un consumo perfettamente voluttuario e secondario si considera eccessiva per un consumo di prima necessità – anche moralmente e socialmente – come quello della casa. La svalutazione della lira ha voluto anche dire diminuzione di prezzo dell’uso della casa ad un livello irrisorio. In fondo mentre prima colui che aveva un reddito di 10.000 lire spendeva forse 1500 lire in un appartamento, adesso che ha veduto probabilmente aumentare il suo reddito a 25, 30 o 40.000 lire, continua a occupare la sua casa al fitto antico. Mentre prima spendeva per l’appartamento il 15% del suo reddito ora spende soltanto il 5%. Questo fatto ha avuto per conseguenza che una parte molto maggiore del reddito di prima rimane libero per fare altri consumi e quindi il vincolo degli affitti ha portato la conseguenza che i consumatori hanno potuto fare una domanda assai più viva di quanto non avrebbero fatto, di altre cose. Continuamente si lamenta che i consumatori sprecano troppo; e questa possibilità deriva in parte dal fatto che la percentuale di reddito assorbita dal fitto è discesa notevolmente: dal 15 al 20%, talvolta si è abbassata al 10, al 5%. Una parte del reddito è rimasta libera e può essere devoluta ad altri consumi.

Domanda monetaria cresciuta di casa ed offerta costante o scemata.

Il vincolo sugli affitti non si riferiva soltanto agli affitti antichi, ma anche agli inquilini nuovi i quali ebbero sancito il diritto di occupare appartamenti ai prezzi antichi. Ne venne che siccome i redditi aumentarono vi fu la possibilità di poter occupare molte più case di quelle che si occupassero prima. Certi redditieri i quali col reddito di 10.000 lire avrebbero occupato 5 o 6 stanze perché erano costretti a impiegare in queste 5 o 6 stanze il 15% del proprio reddito, adesso invece che il fitto continua ad essere vincolato in 1500 lire, il che equivale al 5% del reddito nuovo, fanno domanda di un numero maggiore di camere; tutti gli operai i quali prima si contentavano di una sola camera o di due, adesso cominciano a far domanda di un numero di camere superiore; costituiscono così nuova sul mercato, mentre l’antica è rimasta stazionaria. A prezzo stazionario con reddito crescente deve corrispondere una domanda crescente di case, quindi un inasprimento della crisi; il vuoto che c’è fra numero delle camere domandate e numero delle camere offerte diventa sempre più profondo ed invarcabile. Se i fitti si fossero potuti muovere, essi sarebbero aumentati e allora l’aumento di prezzo avrebbe provocato l’equilibrio in quantoché la casa invece di essere affittata a 3 lire al giorno si sarebbe dovuta affittare a 6 o a 7, e la domanda delle case si sarebbe ristretta in correlazione ai redditi.

L’aumento clandestino dei fitti per gli inquilini nuovi.

Altro è, tuttavia, comandare una cosa, altro è ottenere che quella cosa si faccia. Era facile che i fitti rimanessero vincolati per gli inquilini che già occupavano l’appartamento. Per gli inquilini nuovi invece l’affitto, astrattamente, per comando del legislatore, era bensì anche esso vincolato e l’inquilino nuovo in cerca di casa, quando avesse scoperto che un certo appartamento era libero perché l’inquilino vecchio aveva per qualsiasi ragione dovuto allontanarsi o spostarsi, aveva diritto di ottenere l’affitto, per esempio, alle stesse 1000 lire; ma nessuno gli dava diritto di essere preferito agli altri nell’uso di quell’appartamento e quindi egli per potersi procurare la casa in confronto agli altri che avrebbero desiderato avere quell’appartamento a 1000 lire, non si peritava a offrire sottomano un aumento di prezzo: se non al proprietario, il quale non osava affittare l’appartamento a prezzo maggiore, egli lo offriva sotto forma di mancia al portinaio o all’inquilino uscente o a altri mediatori i quali avessero avuto modo di potergli procacciare l’appartamento. Ne venne che tutti gli inquilini nuovi furono costretti ad affittare case ai veri prezzi di mercato non ai prezzi artificialmente regolati dal legislatore; furono costretti cioè a pagare il prezzo legale al proprietario di casa e un sopraprezzo versabile in una sola volta a contanti e senza rilascio di ricevuta o al portinaio o in parte a questi e in parte al proprietario o al mediatore, ecc.

Ora questo prezzo e queste mance insieme non sono altro che il fitto vero per l’appartamento; fitto di mercato che invece di poter essere stabilito in maniera ordinaria per libera contrattazione viene a essere stabilito in maniera clandestina; e come sempre avviene quando i prezzi devono essere stabiliti in maniera clandestina, essi risultano più elevati di quelli che sarebbero in mercato libero, in aperta contrattazione.

Si è ripetuto, a proposito dei fitti, un fatto notissimo nel Medioevo e ricordato da tutti gli scrittori del tempo che si occuparono di cose economiche. Nel Medio Evo era assoluto il divieto di prestare ad interesse, ritenuto, a norma di un passo della Sacra Scrittura, cosa usuraia ed immorale; né mancavano gravi penalità per i trasgressori. E ogni tanto i legislatori cercavano di far osservare questi divieti incarcerando i Lombardi, i Caorsini o gli israeliti che si attentavano di prestar denaro. Ne conseguiva che gli interessi, in conseguenza appunto dei divieti, erano sempre altissimi; invece di pagare il 5 o il 6%, si considerava come interesse normale, anzi come interesse minimo, l’1% al mese, ma più di frequente si andava al 2 e 3%. In gran parte non era interesse, era compenso al rischio di essere cacciati in carcere o di perdere i propri capitali o di essere torturati nei manieri dei signori.

Così è accaduto in questi ultimi anni; scomparso il mercato libero delle abitazioni, reso impossibile contrattare liberamente i prezzi fra proprietari e inquilini, divenuti irreperibili i cartelli dell’appigionasi, il commercio delle case diventa un commercio clandestino che si fa esclusivamente mediante i portinai, i quali accolgono soltanto coloro che offrono le mance migliori che intascano completamente o dividono parzialmente col proprietario o con quei mediatori che sono a conoscenza delle case disponibili. Nasce l’industria dell’avviso sulle quarte pagine dei giornali con offerte di mancie che da 100 lire si avviarono a 500, a 1000 e anche oltre, pur di aver diritto di entrare nella casa. Gli inquilini uscenti negoziano la casa di cui sono in possesso e se ne vanno via quando dall’inquilino nuovo, all’insaputa del proprietario, abbiano potuto ottenere una mancia sufficiente. Tutto questo mercato clandestino che si è andato formando ha fatto sì che le case per gli inquilini nuovi salgono a prezzi sempre più inaccessibili.

Fissità degli inquilini vecchi e mancato smistamento delle case.

Vi ha un’altra conseguenza: che gli inquilini vecchi anche se desiderosi di lasciare la propria casa sono nell’impossibilità di farlo. Se uno rimane solo nella sua famiglia non ha interesse a lasciare il grande appartamento perché quell’appartamento ha un fitto vincolato, e se si decidesse anche a ristringersi in numero minore di camere per esse dovrebbe pagare più di quanto paga oggi. Si verifica perciò che l’offerta delle case va continuamente rarefacendosi. Prima dei decreti vincolatori tutti coloro che avevano una camera in più cercavano di limitare la propria spesa uscendo dall’antico appartamento per occuparne uno minore. E così si faceva sempre delle camere nuove disponibili e così quelli che abbisognavano di un appartamento più grande lo trovavano. Ma adesso ciò è impossibile perché coloro che hanno la fortuna di avere un appartamento vi si tengono aggrappati come ostriche allo scoglio e non l’abbandonano in nessuna maniera perché sarebbe una disgrazia troppo grande dover andare alla ricerca di un nuovo appartamento. Anche quando un funzionario è traslocato da una cittàad un’altra non può lasciare il vecchio appartamento. Ci sono professori residenti in città dell’alta Italia i quali, essendo stati trasferiti nell’Italia meridionale, sono costretti a tenere la famiglia nell’appartamento vecchio perché nella città dove furono trasferiti non hanno trovato casa. Gli impiegati che si trovano in questa situazione sono numerosissimi. Molti di essi sono costretti a fare due o tre famiglie perché non hanno trovato nella località ove furono trasferiti l’appartamento e non si attentano ad abbandonare l’alloggio antico. Quando unimpiegato è trasferito ma crede o spera di poter tornare nella primitiva sede fa in modo di non abbandonare l’appartamento vecchio perché non sa se al ritorno potrà ritrovare l’alloggio. Cresce così il numero delle case che sono artificialmente occupate, non per recare danno altrui, ma per evitare un danno proprio; sono occupate artificialmente, in perfetta buona fede, da parte dell’inquilino allo scopo di non trovarsi in impicci gravosi. Tutto ciò riduce ancor più la disponibilità delle case. Nelle città avvengono continuamente spostamenti nella popolazione. Ma se c’è un decreto che vincola gli affitti, la conseguenza è che nessuno più si attenta ad andar via. Intanto l’afflusso, sebbene diminuito, continua a verificarsi, ma non trova più nessun sfogo; non essendoci modo di collocare i nuovi abitanti, il problema va sempre più ingigantendo.

La espropriazione dei vecchi proprietari e la creazione di un nuovo ceto di proprietari-inquilini.

I decreti hanno provocato un vero e proprio problema non tanto dei proprietari (che pure esiste ed è gravoso, ma di minore importanza) quanto degli inquilini.

Il problema dei proprietari consiste nel fatto che il reddito rimaneva fisso mentre la lira si svalutava, quindi abbiamo assistito ad una vera espropriazione temporanea dei proprietari di case.

Si tratta in fondo di un fenomeno simile a quello che si verificò su scala grandiosa verso la fine del Medioevo e al principio del’evo moderno per la scoperta delle miniere d’oro e d’argento del Messico e del Perù. I feudatari e la Chiesa avevano affittato le loro terre a coloni mediante corrispettivo di un canone stabilito generalmente in denaro, qualche volta in derrate ma che poi per legge veniva convertito in denaro. Le terre erano affittate a certi determinati canoni in moneta; mettiamo 10 lire all’anno per un determinato fondo. Carlo Cattaneo in un articolo sul «Politecnico»ricorda il fatto che nel circondario di Lodi, verso il 1100, un’estensione di un centinaio di chilometri quadrati era stato dato in concessione per il canone di circa una decina di lire e quello era il canone economico del tempo. Si trattava di lire che avevano una potenza di acquisto incomparabilmente superiore alla odierna, in quanto la quantità di metalli preziosi dalla caduta dell’Impero romano d’occidente in poi era venuta man mano diminuendo per perdite, seppellimenti sotto le macerie, dispersioni, ecc., mentre le miniere di metalli preziosi non erano sensibilmente aumentate. Già il valore della lira era andato lentamente degradando sì per la falsa monetazione esercitata da quasi tutti i principi, grazie a cui i coloni potevano sdebitarsi, quando non vi ostavano i patti contrattuali, dei canoni antichi pagando lire sempre più piccole e false. Venne poi la scoperta dell’America a dare l’ultimo tracollo alla nobiltàed al clero che vivevano di questi canoni in quanto che essa fece affluire sul mercato d’Europa una tale quantità di monete d’oro e d’argento che la potenza d’acquisto della lira diminuì e si verificarono allora le stesse lagnanze e le stesse trasposizioni di fortuna che si verificano oggi. I prezzi si moltiplicano in confronto dei prezzi anteriori e le lire di prima, invariate nominalmente, ebbero una potenza d’acquisto di un decimo, di un ventesimo, ecc. Fu quella una grandiosa espropriazione pacifica delle antiche famiglie nobiliari. Quelle famiglie, dopo qualche secolo, a canone immutato, si trovano ridotte ad un reddito di nessun valore. Al posto delle vecchie famiglie erano subentrati i coloni che erano diventati la nuova classe proprietaria.

In fondo la stessa cosa si verifica oggi. Per virtù dei decreti vincolatori la proprietà utile delle case sta passando dai vecchi proprietari agli inquilini. Il proprietario è diventato un semplice percettore di un canone fisso. Il valore del canone diminuisce sempre più perché il valore della lira va diminuendo, poiché 1000 lire di canone equivalgono soltanto a 250 lire antiche. Contemporaneamente crescono le spese e se i decreti vincolatori seguitassero ancora, sarebbe facile prevedere il giorno nel quale gli oneri gravanti sui proprietari saranno superiori alle 1000 lire e questi ultimi cercheranno in ogni maniera di liberarsi della proprietà della loro casa; la proprietà utile sarà allora passata completamente all’inquilino e sarebbe definitivo il trapasso di fortuna da una classe ad un’altra.

Questo trapasso di fortuna si è verificato senza vantaggio finale. Oggi ancora noi vediamo la maggior parte di coloro che godono del diritto di insistenza, abitare nella casa originariamente affittata a prezzo vincolato. Ma se noi pensiamo a quello che accadrebbe fra 20 o 30 anni quando seguitassero a imperare i decreti, vediamo che ad un certo momento i nuovi proprietari utili finiranno di essere i veri proprietari dell’appartamento e finiranno di affittarlo ad altri. Non è ammissibile che una famiglia che ha diritto di insistenza nell’appartamento abiti sempre questo appartamento. Essa finirà per avere convenienza o necessità di uscirne e di affittarlo o di vendere altrui il diritto di insistenza. In tal caso il prezzo della casa non sarebbe percepito dal vecchio proprietario il quale in quell’epoca sarebbe ben felice di essersi sbarazzato della proprietà per non avere l’onere del pagamento delle imposte e delle spese di riparazione. La proprietà utile sarebbe completamente passata all’inquilino attuale con nessun vantaggio di coloro che finiranno per abitare l’appartamento, in quantoché gli inquilini attuali aventi diritto di insistenza venderebbero sotto forma di buona uscita il diritto di insistenza ai nuovi inquilini e i nuovi inquilini dovrebbero per entrare nell’appartamento pagare l’intiero valore della casa.

Il trapasso dal sistema di fitto al sistema di acquisto degli alloggi.

I decreti vincolatori portano a questa conseguenza che man mano che inquilini nuovi entrano devono pagare non più un fitto per la casa ma un prezzo capitale per la casa stessa. Si tende coll’andare del tempo a trasformare il mercato delle case da un mercato di fitti ad un mercato di prezzi di appartamento. Tutti gli inquilini tendono a diventare proprietari di casa propria ma dopo averla pagata al prezzo integrale, se non al vecchio proprietario, all’inquilino, che ha avuto la fortuna di trovarsi in possesso della casa. Questo fenomeno, se non completamente, comincia già a verificarsi parzialmente; buona uscita e mancia non sono altro che prezzo di casa, non sono altro che il prezzo capitalizzato del diritto che ha l’inquilino a rimanere in quella casa per un determinato periodo di tempo. Se si immagina che nella mente degli uomini si sia infiltrata l’idea che i decreti vincolatori non avranno più termine, allora quel prezzo di buona uscita, si trasforma nel prezzo capitale della casa intiera, prezzo che sarà pagato all’inquilino avente diritto di insistenza.

L’aumento nel costo di costruzione delle case nuove.

A lato di questi fenomeni se ne verificava un altro che pure tende ad aggravare viepiù la situazione ed è l’aumento nel costo di produzione delle case nuove. La svalutazione della lira ha portato all’aumento di tutti i costi di fabbricazione. Una casa che prima si fabbricava per 2000 lire per camera, adesso invece non si può fabbricare a Milano che ad un prezzo di 10, 12, talvolta 15.000 lire per case civili; se si tratta di case di lusso si sale a 20.000. Questi dati sono precisi e possono essere forniti da qualunque costruttore. Da questo aumento nel costo delle case nuove nasce un abisso fra fitti legali e fitti nuovi. I decreti vincolatori hanno avuto la prudenza di limitare la loro azione alle case già costruite e di lasciare libero il fitto delle case ancora da costruire perché il legislatore ebbe la visione, del resto intuitiva, dell’utilità di non stabilire vincoli per le case nuove da costruire: se questi vincoli fossero stati stabiliti, senz’altro sarebbe stata vietata la costruzione di qualunque casa nuova, in quanto se un decreto avesse, per esempio, limitato a 200 lire annue il prezzo di uso di una camera, senz’altro si sarebbe vietata la costruzione di case nuove. In effetto quando una camera costa 8000 lire nessuno si deciderebbe a costruirla quando avesse davanti agli occhi la prospettiva di sole 200 lire di affitto. Anche limitando al 6% l’interesse delle 8000 lire (saggio non elevato se si paragona al reddito di un titolo di rendita che non dà nessuna noia), se si aggiungono imposte, spese di manutenzione, ecc., ossia almeno un altro 3% che portano al 9% al minimo, la rimunerazione lorda che il costruttore deve sperare di ottenere per avere interesse a costruire, egli dovrebbe ricavare 720 lire di affitto: questo è il fitto minimo a cui oggi può essere conveniente la costruzione di una camera. Se il legislatore avesse messo un vincolo, nessun costruttore avrebbe fabbricato case. Tale vincolo non fu posto; anzi, il legislatore dichiarò espressamente liberi i fitti delle case nuove.

Squilibrio fra fitti vincolati e fitti liberi: impedimento a costruire.

Se colui che costruisce è libero di pretendere i fitti di mercato, data la necessità di molti inquilini, i quali non trovano casa altrove o non vogliono assoggettarsi al pagamento di mance di buona entrata, fa d’uopo che essi si adattino ad affittare appartamenti anche al prezzo di 700-800 lire per camera. Ma non è questa ancora una ragione sufficiente a indurre a edificare nuove case; anzitutto perché si tratta di una situazione instabile che non dà nessuna garanzia di sicurezza. Non può durare la situazione attuale, perché è troppo stridente lo squilibrio fra la grande massa di appartamenti vecchi a prezzi vincolati e la piccola quantità di appartamenti nuovi perché il costruttore possa ritenersi tranquillo nell’investimento del suo capitale. Egli pensa che l’affitto, che egli dovrebbe necessariamente riscuotere per non perdere, è talmente elevato in confronto degli altri, che non può avere la sicurezza che un nuovo decreto non intervenga a stabilire ulteriori vincoli e a riportare gli affitti nuovi a un livello più uniforme a quello generale. Si aggiunga un’altra considerazione. Osservano i costruttori: Oggi noi possiamo per la fame di case che hanno i nuovi inquilini affittare a un prezzo rimuneratore; ma quando i vincoli saranno tolti, quando sul mercato vi sarà di nuovo l’offerta di case vecchie, quando gli inquilini che occupano oggi grandi appartamenti saranno costretti a restringersi, allora anche i nostri fitti saranno costretti a ribassare. Oggi sono alti perché c’è offerta rarefatta di case: cessato il regime dei decreti, si formerebbe una offerta nuova di case; nascerà un equilibrio nuovo di fitti che si stabilirà a un livello intermedio fra le 200 lire delle case vecchie e le 800 delle nuove, cioè tra le 500 e le 600 lire. Questa prospettiva è molto grave per gli inquilini vecchi, ma è anche tale da impensierire i costruttori, i quali trovano che non hanno convenienza a costruire perché se per due o tre anni possono avere un interesse sufficiente, più tardi i fitti ribasseranno e gli inquilini abbandoneranno i loro appartamenti a 800, trovandone degli altri a 600. Conviene aspettare che gli affitti abbiano preso un livello stabile e giudicare allora della convenienza o meno di costruire. Vi è perciò un arresto completo nelle costruzioni donde un inasprimento anche maggiore della difficoltà di trovare case.

Probabilità che l’inasprimento dei fitti non abbia ancora toccato il culmine.

Non è da credere che tale inasprimento abbia nel momento attuale raggiunto il culmine; si può fondatamente presumere che non siamo ancora arrivati al culmine della dolorosa parabola, perché ancora non sono entrate in valore tutte le cause che concorrono a inasprire gli affitti. Fra queste vi è l’aumento della popolazione; durante la guerra vi fu mortalità alla fronte, mortalità per la spagnuola, cosicché dal ’14 al ’19 la popolazione non è aumentata.

Un calcolo recente compiuto dal prof. Coletti (Corriere della Sera, 11 febbraio 1920) dimostra che la popolazione italiana al 31 dicembre 1917 era di 36.800.000 individui, mentre al 31 dicembre 1919 era ridotta a 36.211.000 anime.

È probabile che l’aumento che sempre c’è stato, non ostante la emigrazione, riprenda, creando la necessità di case nuove per gli abitanti, e quindi un’ulteriore ragione di aumento degli affitti. Inoltre, e questo punto è pure molto importante, durante la guerra non si sono costituite famiglie nuove, perché i matrimoni erano stati prorogati. A cominciare da quest’inverno essi hanno ripreso con una intensità crescente, e innumerevoli sono le famiglie che cercano affannosamente appartamenti! Nel momento attuale molti sposi sono andati ad abitare coi suoceri o colle suocere, ma è naturale che cerchino di togliersi da questa dipendenza. La costituzione delle nuove famiglie è dunque un’altra causa potentissima che agisce sul problema degli affitti. È infine da notarsi che i costi delle costruzioni vanno tuttavia aumentando. La lira non si è ancora assestata, cosicché i salarii dei muratori, i prezzi dei mattoni, delle materie prime, ecc., sono ancora oscillanti, e il costruttore non può fare alcuna previsione intorno a quello che sarà il costo della costruzione che incomincia oggi.

In queste condizioni è evidente che o sotto forma di aumenti legali o sotto forma di aumenti illegali i fitti devono ancora tendere a salire.