Quarta lezione
Il problema delle abitazioni, Ed. F.lli Treves, Milano 1920, pp. 73-123

Il ritorno graduale alla libertà delle contrattazioni.

Io ritengo che la via migliore per risolvere il problema sia quella di avviarci gradualmente ad un ritorno alle condizioni di normalità. Sembra che questa, tenuto conto delle inevitabili concessioni alle domande popolari, sia oggi altresì l’opinione del governo.

Una lettera del ministro guardasigilli.

Credo opportuno a questo proposito leggere una lettera indirizzata il 26 dicembre scorso dal Ministro Guardasigilli alla presidenza del Consiglio dei Ministri per spiegare quale doveva essere, secondo il Ministro della giustizia, l’orientamento della nuova legislazione sugli affitti:

«Penso che la crisi degli alloggi non sia per giungere a soluzione con quella sollecitudine e rapidità che è nei desideri di tutti. Troppi elementi comuni e d’ordine generale la collegano e la fanno dipendere dallo stato di perturbamento conseguente alla guerra, perché possa sperarsene subito una felice definizione, isolatamente dalle altre questioni economico-sociali.

D’altra parte è mia ferma convinzione che i provvedimenti d’impero, adottati per ragioni politiche nel passato, abbiano influito ad aggravare la situazione allontanando ed ostacolando la possibilità di un facile ritorno allo stato normale e, al tempo stesso, contribuendo insieme con la deficienza e l’alto costo della mano d’opera e dei materiali a dissuadere il capitale privato dall’impiego non remunerativo in costruzioni edilizie.

Non ho piena fiducia che la deficiente attività dei privati in questo campo possa oggi essere compensata con un eccezionale incremento alla fabbricazione di stabili urbani per parte di enti pubblici e cooperativi, né che le agevolazioni concedute dallo Stato siano sufficienti a superare la non convenienza attuale di un privato impiego di capitali nella industria edilizia.

Ritengo pure che ogni altro provvedimento, oggidì imposto dal governo per ragioni politiche e diretto a limitare ancor di più la libertà delle contrattazioni, potrebbe forse avere un effimero successo di palliativo, ma sarebbe ben lontano dell’avviare pure soltanto la crisi verso l’auspicata soluzione. Certamente però devierebbe viepiù il fenomeno economico dal suo naturale corso.

Nell’attuale stato legislativo, d’altronde, credo ben difficile poter procedere ad ulteriori limitazioni, e restrizioni del diritto dei proprietari d’immobili od a modificazione, in favore degli inquilini, dei patti contrattualmente convenuti e prorogati. Dal punto di vista giuridico e nell’ambito dei principi che regolano la proprietà ed il diritto delle obbligazioni, nulla più si potrebbe fare senza vulnerare i principi stessi e senza che s’imponesse la corrispettiva necessità dell’intervento economico riparatore o compensativo dello stato medesimo. Superare il limite imposto dalle fondamentali leggi vigenti o modificare l’ordine sociale esistente, imponendo, come da taluni si chiede, il razionamento degli alloggi, ed il conseguente obbligo del subaffitto pei locali superflui, presuppongono decisioni di politica sociale ed economica di così grande entità e di tanta vasta ripercussione da non poter essere prese a cuor leggero e, quasi incidentalmente per provvedere soltanto a contingenti necessità ed in casi specifici.

D’altra parte non so, e dubito ancora assai, se l’entità numerica delle famiglie e delle persone che si pretendono “senza tetto” sia tanto elevata come vorrebbe farsi credere. Da qualche notizia che io ho potuto ottenere dai prefetti ho ragione per credere che siasi molto esagerato e che le agitazioni mosse in qualche luogo fossero più rumorose che temibili per la quantità dei veri interessati e danneggiati. E così pure ho motivo di dubitare se le sospensioni degli sfratti, da qualche prefetto decretate, si imponessero inderogabilmente per tutelare l’ordine pubblico minacciato o non siano state piuttosto la conseguenza di preoccupazioni sproporzionate alla realtà del pericolo e di intimidazioni di minoranze audaci e faziose che hanno trovato troppo facile e condiscendente accoglienza in chi avrebbe potuto con maggior energia e con l’uso della propria autorità, contenerle. In ogni modo attualmente in tutte le agitazioni che si vanno inscenando un po’ dappertutto vi è uno scopo ed un movente politico che vuole sfruttare uno dei più sensibili disagi della generale crisi economica che attraversiamo, per provocare, anche con espedienti retorici e sentimentali, un turbamento profondo dell’ordine sociale per giungere magari, in questo campo ad esperimenti comunistici di facile attuazione, se pure gravi di irreparabili conseguenze.

È per tutte queste ragioni, lungamente considerate e frutto di attenta osservazione che io sono convinto non potersi altrimenti avviare a soluzione durevole la crisi degli alloggi se non riaffermando la volontà del Governo di tornare allo stato normale della libertà delle contrattazioni, sia pure attraverso a doverosi temperamenti ed a disposizioni transitorie che consentano di giungervi senza troppo gravi scosse. Nel libero gioco della domanda e dell’offerta si troverà naturalmente il giusto equilibrio.

Poiché se l’esperienza di tutti i tempi dimostra che è vano, se non pure esiziale, cercar di contenere e modificare artificiosamente i fenomeni economici con disposizioni di impero, è anche certissimo, nel caso specifico, che nessuno dei provvedimenti legislativi semplicisticamente invocati come sicura panacea, varrà ad aumentare d’un solo vano le case destinate attualmente ad alloggio».

Ritorno alle condizioni normali.

È opportuno ricordare questa lettera dell’onorevole Mortara perché ritengo sia la prima volta che in un atto di governo sono stati ripetuti ragionamenti che gli economisti ebbero già ad esporre fin dai primi momenti, quando si era annunziata e poi si era applicata la nuova legislazione vincolatrice. La via che deve essere tenuta per giungere alla soluzione del problema non può essere altra che quella del ritorno graduale alla libertà delle contrattazioni. Certamente questo ritorno deve essere graduale in quanto vi sono ragioni varie le quali rendono non soltanto sconsigliabile ma impossibile il ritorno alle condizioni ordinarie alla data imposta dai decreti che fino adesso erano in vigore.

Data la meta da raggiungere logicamente dovevano essere soltanto studiati provvedimenti transitori i quali facilitassero il passaggio dal regime vincolistico al regime di libertà, impedendo che durante questo passaggio, il monopolio di cui godono attualmente le case già costruite possa provocare un rialzo improvviso e fortissimo del prezzo dell’uso delle case.

Necessità di un aumento nei prezzi d’uso della casa. La vendita sotto costo si fa per il pane con imposte generali pagate da tutti i contribuenti, per le case con un’imposta speciale sui proprietari di case.

Non si può non riconoscere che ad un aumento del prezzo medesimo sarà inevitabile di acconciarsi; troppi fattori lo rendono inevitabile. Primo di essi la svalutazione della lira la quale oggi si è ridotta a meno di un terzo della sua potenza di acquisto iniziale antebellica. Il prezzo d’uso delle case, il quale prima della guerra poteva dirsi in equilibrio col prezzo di tutte le cose consumabili, oggi che i decreti vincolatori lo hanno tenuto fermo, si trova con gli altri prezzi in profondo squilibrio. Per ragioni politiche il governo ha ritenuto opportuno di mantenere il prezzo del pane e delle case ad un livello non differente da quello antico; ne è risultato che siccome i costi di produzione sono aumentati, l’erario pubblico, ossia i contribuenti in generale, debbono sopportare una fortissima perdita di parecchi miliardi di lire all’anno per sopperire alla perdita la quale necessariamente deriva dal vendere il pane sotto costo. Per le case la perdita non è stata accollata alla collettività ma ad un gruppo speciale di contribuenti; i proprietari di case, i quali ricevendo oggi il medesimo prezzo in lire di prima, ricevono in realtà una quantità di numerario, la quale acquista a mala pena un terzo delle merci consumabili e dei servigi che con lo stesso numerario si acquistavano prima della guerra. È una vera imposta speciale equivalente ai due terzi del reddito lordo, la quale viene fatta gravare sui proprietari dei fabbricati antichi.

Permangono le ragioni politico-sociali che sconsigliano un rialzo improvviso nei prezzi d’uso della casa. Difficoltà tecniche che si oppongono alle nuove costruzioni.

È innegabile d’altronde che quelle ragioni politico-sociali le quali hanno consigliato il regime dei vincoli, continuano oggi ad opporsi ad un raddoppiamento o triplicamento dei prezzi monetari dell’uso delle case, quale forse in molte città si verificherebbe se improvvisamente fosse ristabilita la libertà delle contrattazioni. Né si può sperare che l’offerta delle case nuove messe sul mercato possa funzionare da efficace calmiere in un breve volger di tempo.

La commissione per le abitazioni aveva a questo proposito diramato un breve questionario ad associazioni di capi mastri e di ingegneri, ed aveva interrogato direttori e tecnici di istituti autonomi per le case popolari. Dalle indagini fatte esce limpida la conclusione dell’impossibilità di prevedere uno sviluppo notevole e rapido dell’industria edilizia.

Disorganizzazione delle industrie edilizie, mancanza del materiale da costruzione.

Mancano parecchi fra i fattori i quali un tempo permettevano alle imprese edilizie di mettere rapidamente sul mercato un numero cospicuo di vani e di risolvere la crisi per mancanza di abitazione che già altra volta aveva dato luogo a discussioni interessanti intorno al problema della casa. Le imprese sono state disorganizzate dalla guerra. Una parte notevolissima degli operai addetti alla industria edilizia è stata durante la guerra attratta dagli alti salari delle industrie belliche; una parte non meno cospicua, per il caro della vita nelle città ed il rialzo dei salari nelle campagne, è ritornata, specialmente nell’alta Italia, ai lavori pubblici. Si calcola che nella sola città di Milano le maestranze edilizie, le quali nel 1910 ammontavano a 35.000 individui, oggi a mala pena raggiungono i 10.000. Fanno difetto inoltre le attrezzature ed i materiali da costruzione; difficilissimo a trovare il legname per le impalcature necessarie alle costruzioni; rialzati di prezzo, qualche volta al decuplo, i mattoni, la calce, il cemento, il ferro; ma sovratutto incertissima la possibilità di procurarsi i materiali necessari. Anche in quei pochi cantieri nei quali alcune lavorazioni furono iniziate, fu d’uopo non di rado sospendere il lavoro per la mancanza dei materiali da costruzione, i quali debbono essere elemosinati qua e là da molti fornitori senza alcuna garanzia di consegna.

La disorganizzazione dei trasporti causa fondamentale della mancanza dei materiali da costruzione.

Causa dominante delle difficoltà ed incertezze nel procurarsi i materiali da costruzione è la disorganizzazione dei trasporti. Mancano i carri ferroviari; una gran parte è in riparazione, e, sebbene molte siano le promesse delle autorità preposte alle ferrovie, ai materiali da costruzione non viene data quella preferenza che l’urgenza del problema richiederebbe. Gli stabilimenti dell’interno sono nella assoluta impossibilità di procurarsi quel quantitativo di ferro il quale sarebbe necessario per sistemare le costruzioni; calcolando un fabbisogno di una tonnellata di travi di ferro per vano, ovvero di un terzo di tonnellata per vano in tondini per le costruzioni in cemento armato; ovvero anche due metri cubi di legname per le costruzioni in cui invece del ferro si adoperi soltanto il legname, compresi in esso le serramenta, occorrerebbero per la costruzione di 100.000 vani, ove si supponga che per la metà di essi si faccia uso del ferro e per l’altra metà del legno, 50.000 tonnellate di ferro e 100.000 metri cubi di legname. Gli stabilimenti metallurgici nazionali si trovano, secondo le dichiarazioni attendibili di costruttori, nella assoluta impossibilità di consegnare questo quantitativo di ferro; né è agevole di potersi procurare una massa cospicua di legname, cosicché anche nelle città, per le quali si potrebbe ricorrere a materiali da costruzione locali come per Roma e Napoli i blocchi di tufo, per Palermo i conci in pietra, l’inizio delle costruzioni a stento può verificarsi. Gioverà, come fu stabilito, poter far venire in esenzione assoluta di dazio, passando sopra a qualsiasi altro interesse privato, il ferro ed il legname dall’estero.

Contratti cospicui sarebbe possibile di concludere con i produttori di legname della Czeco-Slovacchia, della Carinzia, e di altri paesi ex austro-ungarici, ma la difficoltà dei trasporti fin adesso è stata insuperabile.

È necessario dunque provvedere con mano di ferro a quella riorganizzazione dei trasporti ferroviari che è la condizione indispensabile ed iniziale per la ripresa delle industrie in generale e soprattutto per la ripresa dell’attività edilizia. Gioverà più la riorganizzazione dei trasporti a risolvere la crisi di costruzione che qualsiasi altro provvedimento potesse esser preso dal governo. A poco valgono gli incoraggiamenti di ogni specie che il governo ha già dato per le costruzioni, tanto popolari come civili, fino a che sia impossibile di procurarsi il materiale da costruzione.

La sicurezza nei trasporti gioverebbe moltissimo altresì a rompere quegli accordi tra i fabbricanti locali di laterizi, i quali si sono qua e là formati, approfittando della posizione di monopolio in cui si trovano i produttori locali messi al sicuro contro la concorrenza delle fornaci più lontane dall’impossibilità dei trasporti.

La impossibilità di previsioni sul costo della mano d’opera

Un’altra circostanza la quale rende difficile la ripresa dell’attività edilizia è la impossibilità di poter fare previsioni sul costo della mano d’opera. Nessun costruttore oggi assume impegni tassativi con i committenti per quel che si riferisce al costo sia della muratura come dei finimenti di ogni specie. Variano di mese in mese, qualche volta più rapidamente, gli elementi di costo. Non solo variano i salari, ma le continue interruzioni nel lavoro e la riduzione nelle ore del lavoro non compensata da una intensificazione nel lavoro stesso, fanno sì che siano non solo aumentati ma divenuti incerti.

Mancanza della spinta iniziale, la quale può mettere in moto il meccanismo industriale.

Passiamo attraverso ad un periodo di instabilità nei prezzi di ogni specie, durante il quale a stento e con fatica potranno essere mantenute vive le organizzazioni preesistenti le quali rendevano agevoli le costruzioni. La mancanza dell’antica attrezzatura nell’industria edilizia reagisce a sua volta sulla produzione delle imprese fornitrici dei materiali da costruzione; vi è un circolo vizioso fra i mattoni che i costruttori non riescono a procurarsi perché non ci sono e la ripugnanza delle fornaci spente – a Milano si calcolano oggi soltanto due o tre fornaci attive su 20 fornaci che erano accese prima della guerra – a riprendere la loro attività per l’incertezza in cui si trovano di smerciare i laterizi prodotti ad imprese edilizie che non si sono ancora ricostruite. Da questo circolo vizioso si uscirà e, fatto il primo passo, il meccanismo ritornerà a poco a poco sempre più rapidamente a funzionare in pieno, come accade ad una valanga la quale prende forza e cresce di volume a mano a mano che scende verso la vallata.

Minimo di tempo occorrente per la ripresa dell’industria edilizia. Previsioni variabili ma tutte escludenti il 31 luglio 1921.

Ma occorre un certo minimo di tempo affinché possa verificarsi la ripresa dell’industria ed in questo minimo di tempo l’offerta delle case sul mercato sarà forzatamente assai limitata. Nessuna previsione ragionevole può farsi intorno al tempo occorrente affinché la ripresa edilizia si verifichi in pieno. Previsioni discordanti variabili fra i 3 ed i 10 anni sono state fatte dai tecnici interrogati dalla Commissione. Certamente si può affermare che il 31 luglio 1921, data che per i decreti vigenti sarebbe quella del ritorno completo alla libertà, l’industria edilizia non batterà in pieno.

Previsione sicura di un aumento permanente del costo delle costruzioni.

Non bisogna nascondersi d’altra parte che, anche quando si sarà provveduto alla riorganizzazione dei trasporti e via via l’industria edilizia sarà ritornata in tutti i suoi rami alle condizioni normali, e il valore della lira si sarà finalmente stabilizzato ad un qualsiasi livello, questo livello con tutta probabilità sarà superiore a quello che si aveva prima della guerra. Trattasi di un fatto non peculiare all’Italia ma mondiale. La guerra ha agito come la scoperta di un immenso campo aurifero. La quantità del numerario circolante è cresciuta nel mondo in una misura permanente; se anche in qualche paese la quantità del medio circolante potrà diminuire, ed è augurabile che dappertutto diminuisca in una certa proporzione, è assurdo però ritenere che la quantità relativa di moneta abbia a ridursi alla misura antebellica, non essendo neppure prudenza di Stato ricondurla rapidamente al limite originario. Questa prudenza consiglia ed imporrà per forza a tutti i governi di regolare la circolazione per modo da togliere l’asprezza maggiore dell’attuale alto livello dei prezzi, senza tuttavia provocare una crisi di disoccupazione o di svalutazione dei capitali impiegati nelle imprese economiche, la quale produrrebbe in senso contrario inconvenienti eguali a quelli verificatisi durante la rapidissima ascesa. Il livello dei prezzi dovrà stabilirsi ad un certo punto ma rimarrà permanentemente superiore a quello che si aveva prima. Senza voler fare alcuna previsione, la quale sarebbe presuntuosa e non scientifica, può affermarsi che non si rivedranno più i prezzi da 1000 e 2000 ed a 3000 lire per vano a cui si costruivano prima della guerra i locali abitabili in molte città italiane. Oggi a Milano si sono costruiti i locali dei villaggi di casette, di cui molto lodevolmente ha preso l’iniziativa il comune, con un costo variabile da 4500 a 5000 lire per locale, quando il costo di costruzione poteva prima della guerra aggirarsi sulle 1000 lire. Nella stessa Milano il locale di casa civile della media borghesia che prima costava da 2000 a 2500, oggi è variamente valutato da 6 a 10.000 lire. A Roma, dove le condizioni costruttive sono molto diverse da quelle di Milano, le costruzioni dell’Istituto per le case degli impiegati sono calcolate ad un costo variabile da 7 a 9000 lire, contro alle 2000 antiche e quando trattasi di costruzioni civili si sale su rapidamente alle 10 e 12.000 lire, per giungere alle 15 e 20.000 per vano per case di lusso.

Riassumendo si può dire che i costi di costruzione in quanto siano prevedibili – e qui sta come sopra si è detto, la difficoltà maggiore – si sono quadruplicati, e talvolta quintuplicati. Non si sa quanta parte di questo enorme aumento nei costi di costruzione persisterà quattro o cinque anni dopo la fine della guerra. Ma nell’ipotesi più favorevole sembra potersi legittimamente concludere che il costo della costruzione sarà per lo meno doppio di quello antebellico.

Previsioni sui fitti nuovi in condizioni normali.

Se al maggior costo noi aggiungiamo l’altro fattore del rialzo del saggio d’interesse per cui il costruttore, il quale prima poteva contentarsi del quattro e mezzo per cento quando il consolidato italiano fruttava solo il tre e mezzo per cento, oggi invece richiede il sei per cento, contentandosi per i suoi rischi e le sue fatiche di uno scarto minore di prima, in confronto del 5,70 per cento fruttato dal nuovo consolidato; se ancora si tien conto delle molto cresciute spese di riparazione, manutenzione, assicurazione ed amministrazione; se si suppone che le case nuove non siano esentate dalle imposte e sovraimposte (queste ultime in special modo formidabilmente cresciute), noi vediamo che mentre prima era possibile mettere sul mercato un locale abitabile ad un fitto annuo di 150 lire, oggi il fitto annuo equivalente dovrebbe essere invece da 700 a 1000 lire. Sembra azzardato supporre in ogni modo che il ritorno alle condizioni normali, senza alcun margine di profitto o di rendita di monopolio per i proprietari, con redditi equivalenti appena al reddito ottenibile in altri impieghi, possa avvenire a fitti inferiori a 400-500 lire all’anno per locale.

Preoccupazioni politiche per lo sbalzo improvviso dei fitti al 31 luglio 1921.

Lo sbalzo dunque che si potrebbe verificare al 31 luglio 1921 al ritorno improvviso della libertà degli affitti sarebbe notevolissimo e chiunque intenda studiare le vie per un ritorno graduale a quella libertà, non può non tener conto delle preoccupazioni in cui a quella data il governo si troverebbe qualora, in molte parti d’Italia, se non dappertutto, i fitti improvvisamente raddoppiassero o triplicassero.

Ragioni d’indole tecnica, le quali escludono il 31 luglio 1921 come data unica per la smobilitazione delle case.

Né contro al ritorno improvviso della libertà nelle contrattazioni al 31 luglio 1921 ostano soltanto preoccupazioni di indole politica. Vi sono ragioni di indole tecnica, le quali fanno sì che una data unica e prossima, qualunque essa sia, debba considerarsi come di possibile attuazione. Già le date consuetudinarie per i traslochi – 29 settembre a Milano, 4 maggio a Napoli, 11 agosto a Palermo – erano cagione di gravi difficoltà tecniche prima della guerra, quando lo smistamento degli alloggi si verificava per piccole porzioni di popolazione, essendo le famiglie in trasloco una parte non rilevante della popolazione totale delle città. Oggi, dopo un lungo periodo di immobilizzazione forzata, se fosse ristabilita improvvisamente la libertà degli affitti, si può affermare che mezza la popolazione delle grandi città dovrebbe traslocare, perché l’equilibrio non potrebbe essere raggiunto se non con uno spostamento di moltissimi inquilini, i cui mezzi non potrebbero sostenere un aumento troppo forte dei fitti, verso appartamenti più piccoli, ed un correlativo spostamento di altri inquilini, i cui redditi sono aumentati ed anelano ad una casa più ampia, verso alloggi a fitti più elevati. Un’unica data sarebbe certamente interessante dal punto di vista sociologico, in quanto che si avrebbe un quadro vivo per le pubbliche strade della trasformazione profonda che si è verificata nella struttura della società, per cui una parte notevole della vecchia borghesia alta e media si è andata impoverendo, ed invece quello che era anticamente il proletariato affollantesi in poche camere anguste, ha acquistato mezzi pecuniari tali che gli consentono di occupare, pagando fitti molto più elevati, gli alloggi della media borghesia e dal seno del proletariato e delle classi medie è uscito un numero ristretto di uomini più audaci ed intraprendenti, i quali oggi costituiscono la nuova borghesia arricchita. Certamente questa sarebbe una interessantissima cinematografia sociologica per l’uomo di studio, ma oltre ad essere una cagione di preoccupazioni gravi sociali, sarebbe un assurdo dal punto di vista tecnico. Mancherebbero assolutamente i carri, i cavalli, i camions e gli uomini necessari per effettuare un trasloco in così grande stile, che prenderebbe l’aspetto di una vera emigrazione di popoli entro i recinti delle grandi città. Un valentissimo tecnico interrogato dalla commissione per i fitti ha calcolato che in quei pochi giorni si dovrebbe a Milano smobilitare con mezzi tecnici inesistenti un traffico eguale almeno ad un trimestre di quello di porto di Genova. Se con un’organizzazione ben lungi dall’esser perfetta, ma ad ogni modo esistente e funzionante da decenni, gli ingorghi sono quotidiani sul porto di Genova per un traffico diluito in un trimestre, l’immaginazione si rifiuta di dipingere il quadro dell’ingorgo spaventevole che si verificherebbe quando il traffico di un trimestre dovesse compiersi in pochissimi giorni in una città priva assolutamente dei mezzi tecnici occorrenti al traffico.

Necessità che lo smistamento sia graduato nel tempo.

Occorre dunque, per imprescindibili necessità tecniche, che lo smistamento, il quale pure deve verificarsi per il ritorno ad un equilibrio normale, sia graduato nel tempo.

Questa è una prima conclusione che è imposta dall’evidenza medesima dei fatti.

I due metodi della smobilitazione delle case:

1. La smobilitazione generale preceduta da aumenti graduali uniformi.

Più gravi difficoltà si incontrano quando si deve passare dall’affermazione generica del principio della gradualità, alla sua applicazione concreta. Qui possono riscontrarsi due tendenze contrarie ben distinte e ben nette. Una fa capo a quella che può chiamarsi la smobilitazione generale delle case preceduta da aumenti graduali uniformi, l’altra alla smobilitazione per classi di alloggi. Le ragioni le quali militano a favore di ognuna di queste soluzioni, possono essere così esposte. Il sistema della smobilitazione generale e graduale consiste nel fissare una data unica, più lontana di quella del 31 luglio 1921, ad esempio l’1 luglio 1923, per il ritorno contemporaneo alla libertà di contrattazione per tutte indistintamente le case. Allo scopo di evitare che a quell’unica data prorogata si abbiano a verificare gli inconvenienti tecnici che si verificherebbero alla data del 31 luglio 1921, occorre:

In primo luogo che quella data sia fissata ad un’epoca nella quale già possano essere portate sul mercato nuove case in numero sufficiente ad albergare le famiglie che oggi si trovano senza casa e quelle le quali continueranno ad affluire nelle città più importanti.

In secondo luogo che tra la data odierna e quella futura il governo consenta aumenti periodici di sei in sei mesi o da un anno all’altro, delle pigioni, così da portare le pigioni stesse gradatamente dal livello fittizio attuale ad un livello superiore meglio corrispondente a quella che potrà essere all’1 luglio 1923 la svalutazione della moneta. Grazie a questi aumenti periodici lo smistamento degli appartamenti dovrebbe verificarsi a grado a grado ad ogni sei mesi o ad ogni anno, imperocché le famiglie le quali non potessero sopportare l’aumento consentito dai decreti, a poco a poco dovrebbero cercare di restringersi, lasciando il proprio posto ad altre famiglie desiderose di allargarsi e disposte a pagare una pigione superiore. Grazie a questi traslochi intermedi, la situazione all’1 luglio 1923, dovrebbe essere divenuta normale. Né a quella data si potrebbe prevedere un nuovo aumento improvviso fortissimo nei fitti, in quanto già i fitti antichi a poco a poco si sarebbero approssimati al livello normale e le nuove costruzioni entrerebbero in campo già svalutate, per la rivalutazione nel frattempo della lira. Il sistema è dai suoi fautori a cui appartiene la maggioranza delle associazioni dei proprietari di case, considerato il più equo sotto parecchi rispetti. La svalutazione della lira è un fenomeno economico generale che riguarda indistintamente tutti gli inquilini e tutti i proprietari di case, senza fare alcuna distinzione tra appartamenti piccoli ed appartamenti grandi, e quindi giustizia vuole che il ritorno alla normalità dei prezzi si effettui contemporaneamente per tutti. Si aggiunga che in moltissimi casi, ed anzi a parere dei fautori di questa tendenza, nella maggioranza dei casi, i proprietari di case divise in piccoli appartamenti sono quelli i quali sono stati maggiormente danneggiati dalla guerra. Essi hanno avuto tra i loro inquilini il massimo di mobilitati ed hanno quindi dovuto subire talora una perdita della metà dei fitti e nei casi più favorevoli, il rinvio del pagamento di questa metà mentre appunto per essere gli appartamenti molto numerosi ed abitati da molte persone, le spese di amministrazione e di manutenzione sono salite in misura ragguardevole. Né per questi piccoli appartamenti fu sempre possibile di ottenere con trattative private aumenti nei canoni di fitto. Questi proprietari di case divise in modesti appartamenti – affermasi anche da autorevoli rappresentanti dei proprietari – sono per lo più appartenenti alle classi meno ricche dei proprietari. Invece nella scala delle fortune i proprietari di case con ampi alloggi signorili sarebbero posti più in alto e sarebbe perciò ingiusto che essi potessero godere prima degli altri della libertà di disporre dei loro appartamenti e quindi di aumentare i fitti a piacimento quando già durante la guerra essi non hanno subito perdite apprezzabili per il condono od il ritorno nel pagamento della metà dell’affitto e fu più agevole ad essi contrattare aumenti spontanei di fitto con i loro inquilini.

2. La smobilitazione graduale per classi di alloggi.

A queste ragioni, le quali sussidiano la tesi della smobilitazione graduale e generale, altre ragioni si oppongono a favore della tesi della smobilitazione graduale per classi, tendenza quest’ultima che finì per prevalere nella commissione per le abitazioni.

La speranza di poter smobilitare gli appartamenti con aumenti graduali di fitto pare invero alquanto azzardata. Qualunque possano essere gli aumenti graduali consentiti legalmente, questi aumenti, per ragioni di prudenza politica ed anche per la impossibilità di poter prevedere l’avvenire, dovranno contenersi entro limiti assai modesti, mentre per ottenere prezzi eguali sostanzialmente a quelli antibellici, tenuto conto della minor potenza di acquisto della moneta, converrebbe aumentare i fitti da 100 a 300, ossia del 200 per cento. Sarebbe chiaramente impossibile che questi aumenti abbiano ad essere sanciti in una disposizione legislativa. Troppo grave sarebbe, anche se graduale, lo sconcerto che si verificherebbe nelle economie private. È del resto grandemente dubitabile se in regime di libertà, qualora alla libertà si giunga a poco a poco, davvero il prezzo delle case abbia ad aumentare in una misura così notevole. Delle case non si può dire la stessa cosa che degli abiti e delle scarpe. Di cuoio, di lana, di cotone, effettivamente c’è una scarsità notevole in confronto al bisogno; manca la materia prima e quindi mancano anche i prodotti finiti ed il prezzo della poca merce esistente necessariamente deve salire molto. Invece le case esistenti prima della guerra esistono ancor quasi tutte oggi e la popolazione per quanto siasi spostata parzialmente, non supera oggi, come si disse, quella di qualche anno fa. È un raffinamento di gusti che si è verificato, piuttosto che una diminuzione della quantità di merce offerta; e se gli aumenti uniformi e generali non fossero, come non potrebbe essere, se non relativamente miti, assai difficilmente si potrebbero osservare smistamenti su una vasta scala. La casa continuerebbe ad essere per la grandissima maggioranza della popolazione, come il pane, una merce sotto costo. Pochi quindi vorrebbero correre il rischio di uno spostamento che potrebbe portare ad un aumento notevole di spesa. Arriveremmo perciò all’1 luglio 1923 od a quell’altra data che fosse per essere determinata, su per giù nelle stesse condizioni in cui ci troveremmo al 31 luglio 1921 e la data stessa dovrebbe essere nuovamente prorogata per la impossibilità tecnica e politica di attuarla. Meglio giova, per ritornare a condizioni normali, smobilitare gradatamente gli appartamenti per classi di valore, cominciando a smobilitare quelli i quali superano una cifra assai elevata, diversa a seconda delle categorie delle città, abitati presumibilmente da inquilini ricchi, i quali possono sopportare un aumento di fitto. Mentre si rende libero assolutamente il mercato per questa prima e più alta categoria di appartamenti, gli appartamenti di valore inferiore continuerebbero ad essere vincolati, concedendosi per la categoria seconda il diritto al proprietario di ottenere un aumento discreto nelle pigioni; mentre per le ultime categorie, composte di appartamenti abitati dalla piccola borghesia, dai modesti professionisti, dagli impiegati e dalle classi operaie, si concederebbe il diritto ad un aumento molto moderato di fitto. Ad una data successiva si smobiliterebbero la seconda e la terza categoria, mantenendosi il vincolo per la quarta, concedendo per quest’ultima il diritto ad un ulteriore modesto aumento, finché ad un’ultima data sarebbe smobilitata anche l’ultima categoria degli appartamenti di piccolo valore.

Colla smobilitazione per classi, si può prevedere un aumento fortissimo nelle pigioni più ricche. Il che è appunto desiderabile.

In questa maniera si giungerebbe gradatamente alla libertà; lo smistamento comincerebbe ad effettuarsi per gli appartamenti più ricchi. Dato il numero limitato degli appartamenti componenti la prima categoria, è probabile che i prezzi saliranno per questa, appena sia dichiarata la libertà, ad un livello forse anche altissimo. Ma questo è per l’appunto la condizione necessaria affinché gli inquilini, che del resto per loro medesima confessione sono in grado di pagare affitti elevati, si decidano a restringere la loro domanda di case ed a far posto ad altre famiglie appartenenti allo loro categoria e che adesso si costipano in appartamenti di valore inferiore. In questo modo un qualche vuoto potrebbe verificarsi, già fin da quando ancora dura il regime dei vincoli, negli appartamenti della seconda, terza e quarta categoria.

Lo stesso fenomeno, sebbene in proporzioni più limitate, dato il maggior tempo intercorso e data la crescente offerta di case nuove, si verificherebbe nel momento della smobilitazione degli appartamenti della seconda categoria, cosicché è augurabile si possa arrivare alla smobilitazione completa senza scosse troppo forti ed abituando gradatamente i consumatori di case a pagare un prezzo meglio corrispondente alla realtà dei costi di costruzione e sovratutto alla svalutazione del numerario in cui si pagano le pigioni.

Difetti insiti anche nel secondo sistema.

Certamente non bisogna chiudere gli occhi dinnazi a difetti che sono insiti anche in questo secondo metodo. Il problema più arduo è quello della determinazione delle categorie. Differenze grandissime si riscontrano tra città e città, né vi è alcun criterio il quale da solo possa servire per una classificazione degli appartamenti in tutte le città italiane. Il criterio medesimo della popolazione che già fu adottato dal nostro legislatore nei decreti di vincolo, criterio a cui è giuocoforza attenersi per l’impossibilità di trovarne uno migliore, è certamente imperfetto, in quanto che l’esperienza dimostra che a parità di popolazione i fitti pagati nelle diverse città sono diversi e diversa quindi dovrebbe essere la classificazione degli appartamenti.

È quasi impossibile inoltre di trovare una definizione soddisfacente delle case di lusso, la quale non si basi sul semplice dato numerico dell’ammontare del fitto mentre tuttavia è certo che l’ammontare del fitto mentre tuttavia è certo che l’ammontare anche elevato del fitto non è sempre indice di ricchezza o di lusso, ben potendo darsi che una famiglia numerosa, la quale paghi più di 4000 lire di fitto nelle grandi città – si cita questa cifra come quella che costituisce il limite dei fitti della prima categoria secondo i decreti precedenti a quello ultimo del 18 aprile 1920 che fu il risultato dei lavori della più volte mentovata commissione delle abitazioni – sia di gran lunga meno ricca di uno scapolo il quale nella medesima città ha un quartierino forse inferiore al valore di 1000 lire annue.

La perfezione assoluta è impossibile. Bisogna scegliere il minimo di errori.

Ma una legislazione vincolista è necessariamente tale da cagionare sperequazioni ed ingiustizie di ogni fatta. È assolutamente impossibile di poter compiere in questo campo opera perfetta la quale si adatti a tutte le contingenze dei casi singoli. Già fu osservato in principio di queste lezioni che con due soli mezzi è possibile ottenere uno stato di perfetto equilibrio: o con quello cioè di un onniveggente ministro delle abitazioni, sapientissimo ed onnipotente, che distribuisca la popolazione secondo categorie di così detta giustizia in una società comunistica; ovvero con quello di una perfetta libertà delle contrattazioni. Invece il regime vincolistico, che perpetua irrigidite le condizioni di un determinato momento, è sinonimo di ingiustizia e di sperequazione.

La smobilitazione per classi è il minimo errore politico.

Per uscirne si può al massimo sperare di commettere un minimo di errori, ed è probabile che la smobilitazione per classi, sia appunto il sistema, il quale è suscettibile di questo minimo di errori; minimo politico in quanto si comincia a dare la libertà delle contrattazioni per gli appartamenti abitati da quelle classi le quali presumibilmente possono meglio sopportare un incremento dei fitti, e si suscita il minimo di opposizione da parte delle masse in quanto si giunge alla libertà per le masse soltanto dopo un congruo numero di anni ed attraverso ad aumenti moderati ed in un momento in cui l’offerta delle case nuove da parte di privati costruttori e sovra tutto di enti pubblici avrà consentito a queste masse una certa libertà di scelta.

È anche il minimo errore economico.

Minimo di errore economico, in quantoché, come sopra fu detto, gli aumenti di fitto che si verificheranno nelle case di maggior pregio indurranno forse di fatto a quelle restrizioni nel consumo degli alloggi che sono necessarie se si vuol creare un qualche, sia pure modesto, vuoto nei locali occupati.

Le ingiustizie insite nel sistema sono un prolungamento dei danni da cui sono stati colpiti durante la guerra i proprietari di case.

Certamente non tutti i proprietari verranno egualmente trattati col metodo della smobilitazione per classi: in quanto vi sarà colui il quale disponendo di alloggi ricchi, potrà senz’altro ritornare al reddito effettivo antico sotto forma di una pigione apparentemente maggiore in lire svalutate; vi saranno invece altri i quali dovranno attendere più a lungo l’abolizione del carico che sulla loro classe è stata rovesciata per ragioni di indole generale. Ma trattasi di fortuna di guerra e non si può pretendere che la guerra sia un’operazione la quale possa essere condotta con perfetta giustizia comparativa per tutte le classi di cittadini. Ciò che più monta del resto per la classe dei proprietari non è tanto di ottenere immediatamente un aumento di affitto, quanto di ottenere a poco a poco la libera, effettiva disponibilità delle loro case.

Il ritorno graduale alla libertà delle contrattazioni è preferibile socialmente all’aumento immediato dei fitti.

Meglio si giova nel tempo stesso all’inquilino ed all’industria edilizia ritardando di qualche po’ gli aumenti nelle pigioni, pur di persuadere coi fatti che a poco a poco si deve ritornare a condizioni normali nelle contrattazioni. Conviene soprattutto cercare di togliere i vincoli esistenti, anche se, per toglierli definitivamente, si debba accollare alla classe dei proprietari un ulteriore aggravio per una parte degli appartamenti.

Criteri generali per la classificazione delle case.

1. La popolazione delle città.

Altro criterio per la classificazione delle case non vi è in primo luogo fuor della popolazione delle città, sia pure correggendo l’elemento puro della popolazione con altri elementi sia oggettivi che soggettivi.

2. La ricchezza notevole degli inquilini o il loro arricchimento durante la guerra.

L’elemento oggettivo della popolazione può essere cioè integrato con elementi di carattere personale, collocando nella prima categoria degli appartamenti i quali andranno ad essere smobilitati del tutto a più prossima data, non solo gli appartamenti aventi un valore locatizio massimo, ma anche quelli che pur avendo un valore locatizio inferiore, e fors’anche minimo, sono però abitati da inquilini le cui condizioni economiche sono manifestamente tali da consentire che per essi sia tolto al più presto un qualsiasi vincolo. Non sarebbe corretto infatti continuare oltre il minimo indispensabile in una situazione di cose per cui oggi inquilini ricchissimi od arricchitisi a dismisura durante la guerra, possono continuare a pagare fitti irrisori a proprietari i quali si trovano per lo più in condizioni economiche di gran lunga inferiori a quelle dei loro inquilini.

Sono notorie le situazioni individuali che si potrebbero considerare atroci, di proprietari di case, coperte di ipoteche o in ogni modo fruenti di un reddito minimo, inferiore a quello che oggi è richiesto per la vita di una famiglia operaia modesta, i quali debbono continuare ad affittare a canone mitissimo appartamenti abitati da inquilini talvolta ricchi a milioni o provveduti di redditi altissimi e cresciuti durante la guerra. Quando queste condizioni soggettive di ricchezza notevole o di larghi redditi si riscontrano, manca completamente la ragione di tutela del povero o del disagiato che ha ispirato i decreti vincolistici ed è giustificato il concetto di collocare questi appartamenti, qualunque sia il loro valore locatizio, nella prima classe la quale dovrà essere smobilitata al più presto.

3. Gli alloggi occupati a scopo di lucro da intermediari.

In questa medesima categoria è opportuno di collocare altresì, qualunque sia il loro valore locatizio, quegli appartamenti il quali sono abitati in più del primo da inquilini che esercitano l’industria del subaffitto. Il vincolo agli affitti è stato concesso dal governo allo scopo di tutelare l’inquilino contro il pericolo di improvvisi fortissimi aumenti derivanti dalla situazione monopolistica in cui si trovavano durante la guerra i proprietari, non già per concedere agli intermediari il diritto di ricavare lauti profitti disponendo di appartamenti vincolati in confronto ai proprietari e di fatto liberi in confronto agli inquilini. Non esiste nessuna ragione per la quale il proprietario di casa non debba avere il diritto di licenziare immediatamente coloro che esercitano l’industria della intermediazione degli alloggi e di ricuperare la piena disponibilità della casa propria. Togliendo i vincoli per questa categoria di appartamenti, qualunque sia il loro valore, si giova alla collettività in quanto che si elimina una classe parassitaria di intermediari la quale è venuta rapidamente, appunto per causa dei decreti vincolistici, formandosi ed estendendosi durante la guerra. Tutta la nostra legislazione è orientata nel senso di eliminare per quanto è possibile l’intermediario che non compie una funzione socialmente utile e di mettere in rapporto diretto consumatori e produttori, contadini e proprietari, ecc. Così è utile accada altresì tra inquilini e proprietari di case. Anche le classi trarranno giovamento dalla eliminazione degli intermediari; la quale è tanto urgente in quanto essa non fu dovuta a cause naturali; ma fu la conseguenza artificiale della legislazione vincolistica.

Le norme che in regime di vincolo furono adottate per limitare l’azione degli intermediari e per dare gli alloggi da essi detenuti alla disponibilità dei commissari degli alloggi, per lo più furono inefficaci a raggiungere lo scopo, più valendo la malizia degli intermediari che la diligenza dei commissari, e mancando qualunque stimolo nei proprietari a denunciare gli intermediari quando essi non riabbiano la disponibilità dell’alloggio. Ciò che conta non è sostituire all’intermediario il vincolo nuovo del decreto del commissario agli alloggi; è di ricreare un mercato libero delle case, su cui liberamente ed apertamente si svolgono contrattazioni. Mercato in principio ristretto ad una categoria e poi a mano a mano allargantesi a categorie sempre più vaste. Giova, affinché la prima categoria non riesca troppo smilza, che in essa siano compresi anche gli appartamenti occupati da intermediari per uso di lucro, per cui manca ogni ragione di tutela.

Il problema della classificazione delle città.

Un altro quesito da risolvere per quanto si riferisce alla smobilitazione graduale è quello della classificazione delle città. La via entro certi limiti era già tracciata dai decreti vincolatori, i quali distinguono le città in tre categorie, a seconda che superino i 200.000 abitanti, stanno fra i 100.000 ed i 200.000, o sono inferiori a 100.000. Nel sistema vincolistico questa classificazione aveva valore soltanto per quanto si riferisce alla separazione dagli altri degli appartamenti aventi rispettivamente un valore locativo annuo superiore a 4000, 2400 ed a 1000 lire all’anno. Questi punti di riferimento possono in media essere considerati fissi, tanto per ciò che si riferisce alla distribuzione delle città, quanto per ciò che si riferisce al valore degli appartamenti. Il passaggio invero dal sistema vincolistico al sistema della libertà deve avere come suo punto di partenza lo stato di fatto vigente e deve cercare di variarlo il meno che sia possibile.

Trattamento speciale per la capitale.

È parso tuttavia alla commissione delle abitazioni che qualche variazione potesse ragionevolmente introdursi nella classificazione vigente. La capitale invero presenta, per quel che si riferisce all’altezza dei fitti, caratteristiche sue peculiari, le quali non si riscontrano o non si riscontrano con altrettanta intensità nelle altre anche grandi città. In essa i fitti sono più elevati per tutte le categorie della popolazione, e se per le altre grandi città un fitto di 4000 lire può essere considerato come indice di ricchezza, non così per Roma, dove quel fitto è relativamente frequente anche nei bilanci delle classi semplicemente agiate, mentre i fitti di 2 – 3000 lire, che altrove sono già considerati rilevanti, a Roma paiono comuni. È questa la ragione per la quale è opportuno di togliere da quella che finora è stata considerata la prima categoria la città di Roma, e costituirla in categoria a sé.

I comuni complementari a grandi centri.

Un’altra circostanza doveva essere presa in considerazione, ed è quella per cui le grandi città, specialmente Napoli, Milano, Genova, irradiano la loro popolazione attorno a sé nel territorio di comuni amministrativamente separati. Una tendenza a fitti alti, di solito ignoti in comuni aventi lo stesso numero di abitanti, si riscontra ad esempio a Greco, Milano, a Musocco, attorno a Milano: Turro e Greco Milanese, Musocco, Vigentino, Affori; attorno a Napoli: San Giovanni a Teduccio, Portici, Resina, Torre del Greco, Afragola, Pozzuoli, Antignano; attorno a Genova: Sampierdarena, Quarto, Sestri Ponente, ecc. Questi comuni circostanti a grandi centri e che possono considerarsi quali complemento di essi, e certamente sono da essi influenzati in materia di pigione, debbono essere collocati perciò in una categoria diversa da quella alla quale spetterebbero in ragione di popolazione. Non si possono classificare senz’altro nella stessa categoria della città di cui sono il complemento, in quanto che i fitti, se sono in essi più alti dell’ordinario, non giungono all’altezza della città principale; ma è ragionevole classificarli, qualunque sia la loro popolazione, nella categoria immediatamente inferiore a quella a cui appartengono le città da cui essi dipendono.

Le città balneari ed i luoghi di cura.

Un’altra variante alla classificazione ordinaria è anche consigliabile di introdurre per ciò che si riferisce alle città balneari ed ai luoghi di cura.

Anche in esse i fitti sono più elevati di quanto sarebbe comportabile nella ragione semplice della popolazione. Non essendovi per queste città però un termine di riferimento, un’altra città cioè di cui esse possano essere considerati una dipendenza, si ritenne, senza commettere errore troppo grave, di poterle classificare tutte nella categoria delle città con più di 100.000 e meno di 200.000 abitanti.

L’elenco da compilarsi dai prefetti.

Le norme ora dette non possono avere altro carattere se non semplicemente indicativo. Al legislatore fanno difetto gli elementi per poter individuare le singole città per le quali le disposizioni ora indicate possono valere. Trattasi di apprezzamenti, di circostanze di fatto, le quali meglio possono essere valutate dalle autorità locali. Il decreto del 18 aprile 1920 ritenne opportuno di stabilire che, entro 15 giorni dalla data di pubblicazione, i prefetti debbano compilare un elenco dei comuni circostanti ai grandi centri e delle città balneari e dei luoghi di cura, compresi nelle rispettive provincie. Nei 15 giorni successivi gli interessati avranno diritto di reclamare presso il ministero dell’interno il quale deciderà inappellabilmente.

Le piazze forti di Spezia, Taranto e Brindisi e la città mineraria di Caltanissetta.

In alcuni casi soltanto, la commissione ritenne opportuno di fare una designazione specifica, in quanto le indagini statistiche preordinate la persuasero che, per circostanze particolarissime, le piazze forti di Spezia, Taranto e Brindisi, e la città mineraria di Caltanissetta sarebbero state erroneamente classificate, qualora si fosse tenuto conto soltanto della loro popolazione. In nessun altro caso, dopo un maturo esame, fu ritenuto di poter fare eccezione alla regola della popolazione, la quale potrà prestare il fianco a qualche critica, ma nel suo complesso addimostrasi sufficientemente adeguata ai fatti.

Per queste quattro città invece, oltreché per le due categorie genericamente sopra designate, la classificazione ordinaria sarebbe stata indubbiamente erronea e perciò esse furono collocate alla pari delle città balneari e dei luoghi di cura nella classe delle città con più di 100.000 e meno di 200.000 abitanti.

I comuni con popolazione fino a 5000 abitanti.

Il decreto del 18 aprile, come tolse dalle grandi città la capitale, così, ritenne opportuno sceverare dai comuni di popolazione fino a 100.000 abitanti quelli con popolazione minima, non superiore a 5000 abitanti. Per questi comunelli, di carattere per lo più rurale, non esiste un vero problema di affitti e neppure di industria edilizia. Per lo più la popolazione vive in casa propria, ovvero in case rustiche, che sono il complemento necessario di fondi agricoli e sono date in uso gratuito od a fitti nominali ai coloni. Non esiste industria edilizia propriamente detta, per la non convenienza di costruire case a scopo di locazione. Non v’è alcuna probabilità che la costruzione di case in questi comuni abbia a svolgersi in misura diversa da quella usata in passato, per soddisfazione di bisogni individuali.

È dunque privo di significato distinguere le case dei piccoli comuni in classi a seconda dell’ammontare degli affitti. Non esistono per lo più fitti; e dove esistono appartengono sempre all’ultima categoria. Perciò il decreto del 18 aprile fece dei fitti dei comuni piccoli un’unica categoria assegnandola alla prima categoria dei fitti, per i quali viene concessa la libertà a partire dall’1 luglio 1921. Viene cioè conservato per i comuni piccoli il regime vigente dei vincoli, senza alcuna ulteriore proroga. Nessuna delle due parti può lagnarsi, essendo serbate in vigore le condizioni vigenti; né la proroga avrebbe giovato alla consecuzione di alcun fine economico o sociale.

La distribuzione di fitti in categorie. La prima categoria.

Ordinate così le città in quattro classi, dovevano ordinarsi in categorie i fitti correnti per ognuna delle quattro classi.

Per non turbare, come si disse, lo stato di diritto vigente in base ai decreti vincolatori, il decreto del 18 aprile dichiara doversi mantenere per la prima e più alta categoria di pigione i minimi già indicati nei decreti stessi e così nella prima categoria sono compresi gli appartamenti con pigioni superiori a L. 1800 per le città della quarta classe (da 5001 a 100.000 abitanti). Per la terza classe (di città da 100.001 a 200.000 abitanti), appartengono alla prima categoria i fitti superiori a 2400 lire. Per le città della seconda classe, con più di 200.000 abitanti, nella prima categoria sono collocate le pigioni oltre le 4000 lire annue.

Roma che fa classe a sé (prima) ha un trattamento speciale, essendosi per le ragioni dette, calcolate nella prima categoria soltanto le pigioni di un valore annuo superiore a 6000 lire.

A questa prima categoria il decreto assegna, come fu spiegato sopra, oltre le case con pigioni superiori alle 6000 lire, anche tutto un altro gruppo di case contrassegnate da caratteri non più oggettivi ma soggettivi. Il decreto indica quali sono queste case le quali debbono, per ragione della posizione sociale o di altre caratteristiche degli inquilini, essere collocate nella prima categoria, e correre quindi, presto l’alea del mercato libero.

Qualunque sia la pigione pagata, anche minima, è evidente che se un inquilino ha ottenuto rilevanti profitti di guerra ed è stato perciò inscritto o dovrà essere inscritto nei ruoli sui sopra – profitti di guerra od in quelli della imposta per aumenti di patrimonio derivanti dalla guerra per una cifra non inferiore a 100.000 lire, costui non ha alcuna ragione di pretendere l’immobilizzazione della cifra di pigione da lui pagata. Tanto meglio se, costretto a pagare una pigione più elevata, devolverà una parte dei guadagni ottenuti alla costruzione di una casa per suo uso. Sarà questo un risultato utile della smobilitazione della casa da lui abitata. Egli devolverà una parte dei suoi guadagni alla costruzione di una casa per sé e lascerà libero l’alloggio da lui occupato attualmente, con vantaggio di altri inquilini privi di casa.

Per la stessa ragione non sembrano degni di ulteriori riguardi del legislatore, e quindi debbono rientrare nella legge comune a quella data dell’1 luglio 1921 che oggi è stabilita in generale, anche coloro i quali abbiano un patrimonio non inferiore ad un milione accertato agli effetti della imposta straordinaria sul patrimonio o abbiano un reddito non inferiore a lire 50.000. Se persone provvedute di largo censo o di rendite cospicue vogliono dedicare solo una piccola frazione del loro reddito all’uso della casa, siano liberi di farlo, ma non pare lecito che essi godano i fitti basati i quali sono stati voluti dal legislatore soltanto a tutela delle classi più disagiate. Fu osservato, e non a torto, che i decreti legge istitutivi della imposta straordinaria sul patrimonio e di quella complementare sul reddito sanciscono a favore del contribuente il segreto. E questo dovrà essere mantenuto dalla finanza. Nulla vieta però al proprietario il quale dubiti che il suo inquilino superi i limiti ora detti, di convenirlo in giudizio, deferendogli giuramento decisorio intorno alla circostanza di fatto puro e semplice dal superare o no il limite indicato nella legge. Finalmente non pare lecito che un inquilino detenga col privilegio del vincolo più case di abitazione, in numero superiore a quello che dal 31 dicembre 1919 erano stabilmente occupate da esso o dai suoi ascendenti o discendenti e relative famiglie. Se un inquilino occupa parecchi alloggi oltre quelli indicati sopra, segno è che egli su di essi esercita una speculazione a proprio profitto ed è quindi strano che egli nell’esercizio della sua speculazione privata sia aiutato dallo Stato con un vincolo a suo favore. Gli appartamenti da lui detenuti a scopo di speculazione siano nell’interesse della collettività rimessi sul mercato. Come già si disse, ciò ridonderà a favore nel tempo stesso della classe dei proprietari e di quella dei veri inquilini la quale potrà venire direttamente a contatto coi proprietari senza passare attraverso alle forche caudine di speculatori.

Le ulteriori speculazioni.

I valori della seconda, terza e quarta categoria furono, come si vede nella tabella che qui sotto si riproduce, desunti dai valori minimi della prima categoria. Si assunsero cioè come valore minimo della seconda e terza categoria la metà del valore minimo della categoria immediatamente superiore, salvo per quanto si riferisce al valore minimo della seconda categoria della seconda classe di città, per cui parve più rispondente ai fatti osservati nelle statistiche raccolte, assumere come valore minimo la cifra di 2400 lire all’anno.

Fatti diversi assaggi, la classificazione che qui si presenta sembrò essere quella che meglio si adatta alla generalità dei casi. Forse sarebbe stato opportuno di istituire una speciale classe per le città da 5001 a 20.000 o 30.000 abitanti, ma in tal caso sarebbe stato necessario di abbassare tutti i valori delle pigioni per quest’ultima categoria, ossia anche il valore iniziale di 1800 lire minimo delle pigioni più elevate, già accolto nei decreti vigenti. Se così si fosse fatto, forse si sarebbe compiuta opera meglio rispondente alla realtà, ma si sarebbe violata la regola che il ritorno alle condizioni normali debba operarsi senza cagionare alcuna offesa alle legittime aspettative delle classi interessate. La legislazione vincolistica ha turbato diritti esistenti ed ha provocato squilibri notevoli. Giova che il ritorno alle condizioni normali si effettui senza produrre alcun altro equilibrio in senso inverso. Bene o male che sia, la legislazione vincolistica ha fatto una classe sola di tutte le città fino a 100.000 abitanti ed ha garantito a tutti gli inquilini con pigione di valore non superiore a L. 1800 il diritto di conservare il proprio appartamento fino al 31 luglio 1921 con aumenti non superiori al 10 – 25 per cento. Se si fosse frazionata l’ultima categoria in due sotto categorie e se si fosse assegnato per l’ultima un valore diverso e più basso di 1800 lire, si sarebbe violata questa legittima aspettativa degli inquilini.

La creazione della quinta classe dei comuni con popolazione rurale fino a 5000 abitanti è necessaria, per non prorogare inutilmente i vincoli anche nei casi nei quali la proroga non giova ad alcun interesse né politico né sociale, ma per tutti gli altri comuni, al legislatore giustamente non parve opportuno che il ritorno alla libertà delle contrattazioni si inaugurasse con una violazione, anche soltanto di una legittima aspettativa, sicché si dovette conservare la classificazione in non più di cinque classi di comuni.

Quadro della classificazione.

Ecco ora il quadro della classificazione per classi adottato nel decreto del

18 aprile:

Categoria delle pigioni ad anno.