L’imposta sulle aree fabbricabili aumento dall’1 al 3% ed incremento delle costruzioni popolari

«Corriere della Sera», 20[1], 24[2] e 25 maggio[3] 1907

Cronache economiche e politiche di un trentennio (1893-1925), vol. II, Einaudi, Torino, 1959, pp. 516-531

I

Una recente deliberazione del consiglio comunale di Milano ha introdotto, anche in questa città, dopo che già l’esperimento erasi iniziato a Roma ed a Torino, l’imposta sulle aree fabbricabili consentita dalla legge dell’8 luglio 1904. Della deliberazione io non mi sarei occupato se il consiglio, mentre tassava le aree fabbricabili nella misura dell’1 per cento del loro valore capitale, non avesse approvato eziandio un ordine del giorno, proposto dal prof. U. Gobbi, affinché il governo volesse estendere a tutte le grandi città italiane la facoltà, consentita in un disegno di legge per la città di Roma del 12 marzo 1907, di aumentare l’aliquota dell’imposta al 3% del valor capitale delle aree e di espropriare le aree ad un prezzo corrispondente al valore dichiarato dal proprietario. Questa seconda facoltà ha per iscopo di costringere il proprietario a fare una dichiarazione giusta, conforme al prezzo corrente delle aree; e di essa non intendo occuparmi perché è già consentita dai regolamenti delle città di Milano e Torino, e dei disegni di legge per Roma e per il riordinamento dei tributi locali. Le mie osservazioni si limiteranno al chiesto aumento dell’aliquota dall’1 al 3%, aumento che a me sembra empirico, sperequato e tale da raggiungere fini contrari a quelli che il legislatore si è proposto con la imposta sulle aree fabbricabili. Alla quale mi lega un antico affetto, poiché sin dal 1898 ho avuto occasione di propugnarla in uno studio per la «municipalizzazione del suolo nelle grandi città», ed in seguito in altri opuscoli e libri. Né posso dimenticare che su queste stesse colonne invocavo in due articoli del 19 e 20 aprile 1903 un’imposta del 30% sull’aumento netto di valore delle aree fabbricabili. La proposta, che io ed altri avevamo ripetutamente fatta, fu tradotta in fatto colla legge dell’8 luglio 1904. A diminuire il piacere che ogni studioso sente vedendo tradotti in pratica i concetti da lui per lo innanzi manifestati, è venuto il disegno di legge per Roma che aumenta l’aliquota dall’1 al 3% non sull’aumento di valore ma sull’intero valore capitale. La fretta insolita con cui la città di Milano ha invocato il diritto di aumentare anch’essa l’aliquota al 3%, mi ha persuaso a dire le ragioni per cui ritengo che così si farebbe un passo indietro nella nostra legislazione tributaria.

Tutti quelli che si sono occupati dell’argomento sono d’accordo nel ritenere che quando le aree non aumentano di valore, non c’è ragione di allarmarsi dal punto di vista sociale e neppure di creare imposte. Se le aree fabbricabili sono stazionarie, è segno evidente che la popolazione non cresce e che non c’è bisogno di costruire nuove case. Se il bisogno vi fosse, i proprietari di aree sarebbero ben lieti di soddisfarlo, poiché non è certo piacevole tenere i capitali investiti, in maniera improduttiva, in aree le quali non danno nemmeno la speranza di un aumento di valore. Il problema delle aree fabbricabili nasce soltanto quando per il crescere continuo della popolazione, degli affari e della ricchezza i fitti delle case crescono e cresce la possibilità di utilizzare le aree con notabile profitto. La speculazione si impadronisce delle aree, a cui è annessa la speranza di un aumento di valore, ed inacerbisce il fenomeno dell’aumento di valore, accaparrando le aree e mettendole sul mercato a spizzico, in maniera insufficiente, in guisa da provocare nuovi aumenti. Di qui la fame di terra edificabile, caratteristica di tutte le grandi città; di qui le imposte sulle aree edilizie, il cui intento è doppio:

• di far contribuire alle spese comuni coloro che hanno un reddito, consistente nell’aumento di valore delle loro aree, reddito che altrimenti rimarrebbe immune dell’imposta;
• di scemare la speranza di lucro dei detentori speculatori di aree e quindi di deciderli più presto a metterle sul mercato.

Il nostro legislatore ha creduto conveniente colpire l’aumento di valore delle aree indirettamente mettendo un’imposta dell’1% sul valore totale delle aree. La tariffa sembra mite, ma in realtà non è. Poiché un’area del valore di lire 100 al metro quadro aumenterà in media di 4 o 5 lire all’anno di valore; e quindi un’imposta di 1 lira all’anno se è dell’1% sul valore capitale, è del 25 o 20% sullo sperato aumento di valore. Ho detto «sperato» perché l’area può magari aumentare di valore più rapidamente, ma può non aumentare affatto; cosicché l’imposta attuale si può dire colpisca del 20-25% l’aumento medio annuo presunto. Sarebbe stato meglio colpire senz’altro col 20-25% (o, come io proponevo nel 1903, col 30%) l’aumento effettivo di valore; ma, essendo sembrato praticamente difficile di accertare l’aumento annuo, si preferì colpire coll’1% il valore capitale totale, che è di più facile accertamento e si presta meno alle frodi. Naturalmente siccome si dovette fare la presunzione che tutte le aree aumentassero di valore in proporzione al valore capitale e siccome la presunzione non è vera, ne risultò che l’imposta dell’1% corrisponde, per le aree che aumentano poco o nulla, magari al 50 od anche al 100% dell’aumento annuo e, per le aree, che aumentano assai, forse soltanto al 5 o al 10% dell’aumento stesso. Cosicché l’imposta avrebbe potuto essere uno stimolo efficace a vendere le terre nelle città e nelle località dove le terre crescevano poco di valore e diventava uno stimolo inefficace per le località a rapido sviluppo dove la speranza di aumenti futuri di valore è più forte del dispiacere di pagare la imposta e di perdere gli interessi correnti sul capitale investito. Se l’aumento dell’imposta dall’1 al 3% può significare una maggior pressione a vendere sui detentori anche delle aree più promettenti, le cose dette sopra dimostrano che essa aggraverebbe in modo incomportabile l’ingiustizia insita nell’attuale sistema. Un’imposta infatti del 3% sul valore capitale delle aree, corrisponde in media ad un’imposta del 60-75% sull’aumento annuo presunto di valore delle aree che in media non si può supporre maggiore del 4 o del 5%. Occorre infatti notare che gli aumenti consistono in gran parte di speranze e non ancora di fatti. Un’imposta del 3% sul valore intiero dell’area può dunque essere un disastro per chi alle speranze non vede corrispondere i fatti, e sarà magari obbligato a pagare 3 lire d’imposta per un’area che è aumentata di valore solo 2 o 3 lire o magari non è aumentata affatto. Invece chi detiene terreni in rapido sviluppo pagherà 3 lire per un’area che è aumentata di 8, 10 e più lire all’anno. Se questa sia giustizia tributaria, lascio giudicare al lettore. Portata a questa inverosimile ed uniforme altezza, l’imposta non è più uno stimolo a spingere alla fabbricazione, ma è una multa che i comuni adoperano per battere e vessare alla cieca i proprietari di aree edilizie, solo perché tali. Finora l’essere proprietari di aree non era ancora un delitto. Lo diventerà colla nuova legge per Roma. Può darsi che questo sia per taluni un bel costrutto da cavarsi dalle leggi; ma non deve sembrar tale a coloro i quali ritengono che le imposte debbano avere una certa proporzione colla capacità contributiva. Poiché l’unico indice della capacità contributiva è qui la probabilità di aumento delle aree, è chiaro che un’imposta del 3% sul valore capitale graverebbe sui proprietari in ragione inversa della probabilità. Accadeva lo stesso già coll’aliquota all’1%; ma, essendo l’imposta più tenue, la ingiustizia era meno stridente.

Aggiungasi un’altra considerazione. Un’imposta del 3% sul valore totale delle aree fabbricabili spingerà certamente alla fabbricazione. Per quali aree la spinta sarà maggiore? Evidentemente per quelle per cui sia minore la probabilità di aumento di valore, poiché per esse l’imposta assorbirà tutta o gran parte di quella speranza che manteneva viva la speculazione. Già adesso chi abbia un’area del valore di 100 lire al metro quadro, che aumenti ogni anno di valore del 4 o del 5%, ha un mediocre interesse a continuare a tenere vuota l’area, perché identico e forse più cospicuo frutto del suo capitale ritrarrebbe con altri impieghi. Figuriamoci cosa succederà quando l’imposta gli porterà via inesorabilmente 3 delle sperate 4 o 5 lire di aumento! Quali sono le aree per cui le speranze di aumento di valore sono più forti? A me pare di non fare una affermazione azzardata ritenendo che gli aumenti di valore siano proporzionalmente tanto meno elevati in generale quanto più è elevato il valore iniziale unitario. Dura maggior fatica un’area da 100 lire al metro quadro a passare a 110 che una di 20 a salire a 22 ed una di 5 a 5,50. Le aree di maggior pregio si trovano in centri già popolosi, con vie ben tracciate e costrutte, con impianti fatti di acqua, fognatura, illuminazione. Tutte queste comodità sono già state valutate e capitalizzate nel valore dell’area, la quale aumenta soltanto più per il naturale e tranquillo incremento circostante della popolazione e degli affari. Invece, dove le aree valgono poco si possono, è vero, commettere sbagli colossali; ma si possono pure conseguire fortune parimenti colossali. L’impianto di una fabbrica, l’apertura di una strada, il prolungamento di una tramvia, la introduzione dell’illuminazione, ecc. ecc., sono argomento di rialzo dei terreni. Nelle località relativamente concentriche non sono possibili i grandi sbalzi che si hanno alla periferia. Chi volesse far dei nomi potrebbe più facilmente ricordare gente fattasi milionaria in breve ora con terreni di valore iniziale basso, che su terreni da 50, 100 e più lire al metro quadro.

L’imposta del 3% spingerà dunque assai più a buttare sul mercato aree di un valore unitario elevato che aree di basso prezzo. Saranno i proprietari di aree da 50, 100 e più lire al metro quadro i primi ad infastidirsi, piuttosto che i detentori di aree da 5, 10 e 20 lire. Per seguire i dati della giunta di Milano, a me sembra che una imposta del 3% farebbe costruire i 220.000 metri quadri di aree entro i bastioni da 34 lire in media al metro quadro più presto dei metri quadri 1.577.000 del già circondario esterno a 17 lire e dei 440.000 metri quadri della zona del nuovo piano d’ampliamento a 5 lire il metro quadro. Il che se potrà sembrare utile ai fini dell’euritmico e regolare sviluppo della città, produrrà un inconveniente forse non previsto da quelli che vogliono aumentare l’imposta sulle aree per favorire la costruzione di case popolari: sarà cioè dato ai costruttori privati un impulso maggiore di quello già esistente ad erigere case su terreni di alto valore. Oggidì molti preferiscono costruire case su aree di poco valore non perché le prediligano, ma perché le aree più centrali sono troppo care. Fate sì che l’imposta costringa i detentori delle aree centrali a metterne in maggior copia sul mercato, ed i costruttori ripiegheranno nuovamente verso le aree centrali, che da 100 saranno discese ad 80, 70 lire al metro quadro. La conclusione non mi pare sia lieta per le classi operaie. Su aree care, sebbene meno care di prima, non si costruiscono case operaie con fitti a buon mercato; ma case signorili, locali commerciali, ecc. ecc. Gli operai non trarranno vantaggio dall’imposta; poiché non si può supporre che i costruttori si decidano ad edificare case sulle aree di basso valore che già prima non aumentavano di valore. Vi sono in quasi tutte le grandi città zone fabbricabili dove le aree, per quanto a prezzi vili, non allettano i costruttori, perché nessuno vuole andare a stare in quei quartieri. L’imposta deciderà forse i proprietari a disfarsene a qualunque costo; ma ciò non provocherà ancora la costruzione di case, perché bisognerebbe persuadere la gente ad andare a stare in zone non desiderabili.

Ricordiamo brevemente altri difetti di un aumento al 3% dell’imposta. Son difetti comuni all’aliquota odierna dell’1%; ed hanno di speciale soltanto questo che, se i malanni piccoli sono tollerati, i malanni grossi diventano fastidiosissimi. Il difetto massimo di un’imposta sul valore totale sulle aree è di essere un mezzo empirico e grossolano – sebbene praticamente ritenuto forse necessario – per colpire quello che è il vero oggetto dell’imposta: l’incremento di valore delle aree; e per raggiungere il fine del legislatore: ostacolare l’accaparramento delle aree. Dal difetto essenziale discendono parecchi altri minori:

• Un industriale compra il doppio od il triplo dell’area che attualmente coprirà col suo stabilimento. Vuol avere una riserva di terreno per gli ampliamenti futuri. Desiderio più che legittimo e socialmente rispettabile, se si pensa che forse è l’industriale medesimo che colla sua fabbrica ha messo in valore quelle aree. Anche qui l’imposta si converte in una persecuzione, che costringe l’industriale previdente a vendere la sua riserva di terreno e ad andarsene in seguito in cerca di altri terreni, quando l’area precedente non gli basti più. Non c’è ragione di provocare così inutili spostamenti di fabbriche, di macchinari, di maestranze, ecc.
• Un caso interessante fu ricordato da uno dei commissari inglesi nel rapporto finale dell’inchiesta del 1901. Un impresario edilizio compra un’area vasta in un luogo non ancora abitato (ad esempio 10.000 metri quadri) e costruisce una casa su 1.000 metri quadri. Egli provoca così la venuta di nuovi abitanti, mette in valore il terreno circostante e può azzardarsi quindi a costruire una seconda casa. Il suo profitto consiste da tutto l’insieme delle operazioni e dalla vendita che egli farà a prezzi cresciuti dell’area residua. Sono questi veri pionieri edilizi, la cui opera dal punto di vista generale non può essere considerata inutile. Ricordo in un’assemblea di proprietari di aree, davanti a cui avevo fatto una difesa della nuova imposta sulle aree fabbricabili, di aver avuto una impressione vivissima dalla narrazione fatta da uno dei presenti delle difficoltà che incontrano i costruttori a mettere in valore le aree edilizie eccentriche. Perché multare costoro inesorabilmente col 3% d’imposta, quando non si sa ancora se le loro aree sono cresciute di valore?
• In molte città la zona fabbricata è circondata da orti posseduti e coltivati da piccoli, spesso piccolissimi proprietari. La loro area diventa a poco a poco fabbricabile e cresce di valore; ma frattanto l’unico risultato dell’avvicinarsi della fabbricazione si è che essi debbono lottare contro i danni dei più frequenti passeggeri, furti, manomissioni, ecc. Se vi aggiungete il 3% d’imposta sul valore totale, i disgraziati dovranno vendere per forza ben presto a speculatori, i quali soli trarranno tutto il profitto possibile dall’aumento. Perché non scegliere un metodo di tassazione più equo ed egualmente efficace dal punto di vista sociale?

II

Ingiustamente sperequata, favorevole alla fabbricazione sovratutto delle aree care e quindi alla costruzione di edifizi signorili, causa di inconvenienti non piccoli per gli industriali ed i costruttori bona fide, la imposta annua del 3% sul valore totale delle aree fabbricabili è un congegno fiscale grossolano, empirico e perciò condannabile. L’aumento di valore delle aree edilizie e la speculazione sulle aree derivano da circostanze svariate, obbediscono a leggi mutabilissime ed è quindi inutile ostinarsi ad affrontare un problema complicato con un rimedio semplice. Uopo è che il regime tributario si pieghi alla complicazione e cerchi di seguire il plusvalore dei terreni nelle sue diverse manifestazioni. L’imposta cioè dovrebbe avere caratteri diversi a seconda che si tratti di colpire:

• l’aumento medio generale che ragionevolmente può supporsi esista per tutte le aree fabbricabili di una grande città;
• l’aumento effettivo di valore dovuto ad opere pubbliche compiute dai comuni;
• l’aumento effettivo di valore constatato a periodi determinati in più dell’aumento medio presunto ed indipendentemente dall’aumento già colpito dovuto ad opere pubbliche;
• la casa costrutta.

Diciamo partitamente di queste quattro diverse specie di tassazione. Le cose dette nell’articolo precedente dimostrano perché io ritenga eccessiva e dannosa l’aliquota del 3% sul valore totale delle aree, senza distinzione fra le aree che aumentano e quelle che rimangono stazionarie in valore. Anche l’aliquota dell’1% è, a mio parere, troppo elevata e dovrebbe essere ridotta al 0,50% del valore totale. Ricordiamo che con questa imposta si colpiscono le speranze di aumento di valore e che queste speranze in media non possono presumersi superiori al 4 od al 5% del valore totale dell’area. Una imposta del 0,50% sul valore totale dell’area equivarrà sempre ad una del 10-12% sulla speranza di aumento, e non è poco. I redditi mobiliari degli industriali e dei commercianti, che sono redditi effettivi e non soltanto sperati, non sono forse colpiti dall’aliquota del 10% e non sembra questa già fin troppo gravosa? Si aggiunga che l’imposta del 0,50% diventerebbe parte di un completo ordinamento tributario e sarebbe soltanto il minimo che dovrebbero pagare sempre tutte le aree, anche quelle che non aumentano di valore. Il suo pregio, oltreché fiscale e sociale, sarebbe quello di costringere comuni e proprietari ad una valutazione periodica, annuale o biennale delle aree, in guisa da apprestare il saldo fondamento per le altre imposte.

Le aree fabbricabili possono aumentare ed aumentano spessissimo per opere pubbliche compiute dai municipi (strade, piazze, selciatura, illuminazione, fognatura, condutture d’acqua, tramvie, ecc. ecc.). Che i proprietari di aree avvantaggiate da un’opera pubblica debbano contribuire a sopportare le spese che il comune ha perciò dovuto fare, è principio oramai pacifico nella nostra legislazione. La legge italiana 25 giugno 1865 sulle espropriazioni per pubblica utilità, al capitolo quarto del titolo secondo formula le disposizioni da applicarsi nel caso che in una legge, la quale dichiari un’opera di pubblica utilità, sia imposto ai proprietari di beni confinanti o contigui alla medesima l’obbligo del contributo. Il contributo di ciascun proprietario deve essere uguale alla metà del maggior valore risultante dall’esecuzione dell’opera di pubblica utilità. Che i comuni abbiano fatto una applicazione assai ristretta dei contributi stessi, dipende, oltrecché da una certa timidezza nell’entrare per una via nuova e dalla mancata opportunità di ottenere le leggi speciali occorrenti; anche dalla persuasione diffusa che le perizie, necessarie a farsi per la stima del maggior valore, avessero a riuscire troppo favorevoli di regola ai proprietari, cosicché il profitto dei comuni risultasse troppo esiguo. È una obiezione che ha certo il suo peso; ma non è impossibile fissare alcuni criteri abbastanza sicuri per la valutazione delle aree prima e dopo compiuta l’opera pubblica. Intanto per il valore susseguente all’opera si potrebbero accogliere senz’altro le stime già fatte nell’anno dopo compiuta l’opera agli effetti della tassa del 0,50% sulle aree fabbricabili. Per la stima del valore prima dell’opera, ad evitare che nel valore dell’area fosse già compenetrato il maggior valore derivante dal compimento dell’opera pubblica ancor prima che questa fosse compiuta, si potrebbe, salvo prova contraria, presumere un valore uguale a quello denunciato agli effetti dell’imposta sulle aree fabbricabili nell’anno precedente a quello in cui il consiglio municipale prese le deliberazioni relative all’opera pubblica. Espongo l’idea in forma grezza. Ai pratici di rivederla, modificarla od anche sostituirla con una proposta migliore.

L’imposta del 0,50% sul valore totale delle aree fabbricabili colpirebbe così il vantaggio sperato ed il contributo del 50% sulla miglioria arrecata all’area da un’opera pubblica, colpirebbe il vantaggio risentito effettivamente dal proprietario. La prima sarebbe un’imposta annua, mentre il secondo sarebbe un contributo da esigersi ogni qual volta fosse compiuta un’opera pubblica. Naturalmente il contributo colpirebbe insieme colle aree fabbricabili anche le case già costruite; ma non è questo un punto che ora ci interessi. Ci preme solo far rilevare che tutti e due insieme questi balzelli darebbero probabilmente ai comuni una somma almeno uguale al provento sperabile dall’imposta odierna dell’1% sulle aree. Da un calcolo comunicatomi dall’avv. Alberto Geisser e relativo alla città di Torino, l’imposta dell’1% dà un reddito presunto di lire 380.000 all’anno. Riducendo l’aliquota alla metà si avrebbe è vero, una perdita di lire 190.000; ma se si mettesse a carico dei proprietari anche solo la metà delle spese in media sopportate dal municipio torinese nel ventennio 1886-1905 per acquisto di aree occorrenti per le nuove vie e per la loro apertura e sistemazione – escluse le opere di risanamento – si avrebbe un reddito di 162.000 lire all’anno. Siccome i contributi di miglioria avrebbero un campo di applicazione più vasto e siccome l’attività edilizia dei comuni nel prossimo ventennio si può presumere ben più grande che nel ventennio passato, così possiamo sicuramente affermare che la perdita subita per la riduzione dell’imposta sulle aree fabbricabili dall’1 al 0,50% sarebbe largamente colmata – e con un vantaggio fiscale apprezzabilissimo – da un largo uso del contributo di miglioria del 50% sul maggior valore derivante dalle opere pubbliche. E poiché la giustizia è il fondamento dei regni, non bisogna dimenticare che l’utile risultato sarebbe ottenuto facendo pagare di più a chi ha maggiormente lucrato e meno a chi poco o nulla si è avvantaggiato per i progressi cittadini.

Si può osservare che le aree non aumentano di valore solo per causa di opere pubbliche comunali. Gli aumenti che in molte grandi città si verificano tuttodì, aumenti che rincarano assai specie i terreni di poco prezzo iniziale, i più appetibili per costruzioni popolari, sono spesso indipendenti dalle opere pubbliche. Riconosco anch’io che un’imposta del 0,50% sul valore totale è insufficiente a moderare l’impeto degli aumenti ed a frenare la speculazione accaparratrice; ma ritengo che, invece di ricorrere all’inasprimento dell’aliquota al 3% del valore totale, il quale colpirebbe anche gli innocenti del peccato di accaparramento, sia più opportuno riscuotere a periodi fissi un’imposta sull’aumento di valore effettivamente verificatosi nel frattempo. L’unica obbiezione di peso fatta alla proposta fu la difficoltà di valutare gli incrementi di valore, difficoltà che avrebbe indotto molte città tedesche ad abbandonare siffatto sistema e ad attenersi all’imposta pura e semplice sul valore totale. Giova ricordare che l’imposta del 0,50% sul valore totale, che io proporrei di conservare, da sola equivarrebbe alle imposte che son messe dalle città tedesche appunto sul valore totale; e che quindi l’imposta sull’aumento di valore sarebbe un soprappiù. Aggiungo che, quando esistesse un’imposta percepita ogni anno del 0,50% sul valore totale delle aree, non presenterebbe nessuna difficoltà calcolare di dieci in dieci anni l’aumento di valore delle aree stesse. Basterebbe guardare al valore dichiarato ed accertato nel primo e nel secondo anno e fare la differenza. Per asseverare impossibile il calcolo della differenza di valore nei due tempi è d’uopo considerare erronee le valutazioni fatte per l’imposta odierna sul valore totale delle aree; ed è allora contro di essa che vanno dirette le obiezioni e non contro l’imposta sugli incrementi di valore. Né posso credere che oggi riesca impossibile ciò che riusciva agevole ai finanzieri tra la fine del ‘600 e l’inizio del ‘700 a Torino quando i proprietari delle case e delle aree situate nel nuovo ampliamento della città verso il Po erano costretti a pagare una imposta chiamata dei tre quinti della maggior valenza dei siti, ossia del 60% del maggior valore acquistato dalle aree e dalle case dopo il decretato piano di ingrandimento della città.

Ecco un esempio del come funzionerebbero contemporaneamente le tre imposte del 0,50% all’anno sul valore totale, del 50% sul maggior valore effettivo dovuto ad un’opera pubblica, e del 50% (metto innanzi questa percentuale elevata, comoda agli scopi di calcolo, senza affermare che quella e non altra debba essere l’aliquota) da riscuotersi a periodi fissi di 10 anni sull’aumento effettivo di valore verificatosi nel frattempo, dedotte le imposte precedenti. Un’area del valore iniziale di 10 lire al metro quadro ha progredito di 1 lira all’anno di valore, salvo ad esempio nel sesto anno in cui, oltre all’aumento naturale di una lira, ha fatto un salto di 4 lire d’un tratto perché il comune ha sistemata una via nell’immediata contiguità. L’imposta del 0,50% sul valore totale, supponendo che la valutazione per semplicità si faccia ogni due anni, sarebbe negli anni successivi del decennio di centesimi 5, 5, 6, 6, 7, 7, 10, 10, 11, 11 e così in totale di lire 0,78. Al sesto anno il proprietario avrà pagato anche un contributo di miglioria del 50% sulle 4 lire di aumento dovuto alla sistemazione della contigua via, ossia 2 lire. All’undicesimo anno l’area vale 24 lire al metro quadro invece di lire 10 nel primo anno. Il plusvalore essendo di 14 lire, l’imposta del 50% equivarrebbe a 7 lire. Ma occorre tener conto che il proprietario ha già pagato 0,78 lire durante i 10 anni e 2 lire nel sesto anno, cosicché il residuo da pagarsi è di 4,22 lire. Coll’imposta del 3% all’anno sul valore totale il proprietario avrebbe pagato, fatti i calcoli, soltanto lire 4,68, mentre colle tre imposte messe ora innanzi pagherebbe 7 lire. La differenza sta in ciò che nel primo caso egli pagherebbe lire 4,68 anche se la sua area non aumentasse di valore, mentre nel secondo caso la somma fissa da pagarsi, per così dire a fondo perduto sarebbe solo di lire 0,78, mentre le 2 lire dovrebbero pagarsi in seguito alla miglioria comunale, e le lire 4,22 nel caso che alla fine del decennio la sua area non fosse ancora costrutta e fosse aumentata di valore da 10 a 24 lire al metro quadro. La mia proposta ha questo di vantaggio: che mentre il 0,50% sul valore totale sarebbe sicuramente pagato ogni anno, ed il contributo del 50% sulla miglioria del pari sicuramente al compiersi dell’opera pubblica, il terzo tributo del 50% sull’aumento generico di valore dovrebbe essere eventuale, subordinato cioè alla condizione che alla scadenza del decennio l’area non fosse ancora costrutta. O non si afferma (con parecchi sottintesi, è vero, da parte degli amministratori comunali, ben lieti del nuovo cespite d’imposta ad essi consentito) che l’imposta sulle aree non deve avere scopo fiscale, ma unicamente quello sociale di promuovere la fabbricazione? Non ci sarà nessun male se i due intenti nella pratica si concilieranno e se, mentre i due primi tributi, del 0,50% sul valore totale e del 50% sulle migliorie pubbliche daranno un apprezzabile provento fiscale, il terzo tributo servirà sovratutto come spauracchio per gli accaparratori e stimolo alla fabbricazione. Se il termine di un decennio sembri troppo lungo e tale da dar luogo ad una fabbricazione disordinata a periodi fissi, lo si potrà abbreviare o si potrà anche dare ai proprietari la facoltà di solvere il tributo a decimi negli anni successivi. Certo si è che in tal maniera l’imposta sarà effettivamente proporzionata agli aumenti di valore delle aree e la sua pressione sarà tanto più forte quanto è più accentuata la speculazione accaparratrice. Pur osservando la giustizia nei rapporti fra i diversi proprietari, l’imposta diminuirà della metà quella speranza di lucro che è lo stimolo più forte della speculazione. Né produrrà l’inconveniente, inevitabile con l’imposta del 3% sul valore totale, di far mettere sul mercato sovratutto le aree care e di favorire quindi le costruzioni signorili. Saranno messe sul mercato le terre per cui più rapido è l’aumento di valore, perché, per quanto rapido sia, lo speculatore avrà paura di fare un cattivo affare quando debba dividere per metà i lucri col comune. Siccome sono le aree di prezzo relativamente basso quelle su cui la speculazione è più attiva, saranno favorite specialmente le costruzioni popolari.

Non ci nascondiamo però che tutte queste provvidenze fiscali a poco gioveranno quanto all’intento di promuovere la fabbricazione di case popolari se non saranno accompagnate da una riforma dell’imposta sulle case costrutte. L’imposta odierna sui fabbricati è il peggiore nemico delle case popolari; e contro di essa i consigli comunali delle grandi città avrebbero ben ragione di votare vibrati ordini del giorno. Mi limiterò ad un punto solo: quello delle detrazioni per le spese. Come è noto, l’imposta sui fabbricati colpisce col 16,25% di aliquota erariale e frequentemente con altrettanto per centesimi addizionali delle provincie e dei comuni, diciamo in tutto col 30%, il reddito dei fabbricati, dopoché questo è stato diminuito di un quarto in blocco per le spese di manutenzione riparazione, assicurazione, ammortamento, ecc. ecc. Prendiamo due case del valore amendue di 500.000 lire, una signorile ed una operaia. La prima, situata nel centro, sarà costrutta su un’area che varrà 150.000 lire, mentre la costruzione ne costa 350.000. Del valore totale occorre assicurare, ammortizzare, riparare, mantenere solo la parte relativa alla costruzione, perché l’area non si deteriora e probabilmente anzi continua a salire di valore. Inoltre la casa è abitata da inquilini puntuali nei pagamenti, curanti della pulizia e del buon ordine dei loro alloggi; il portinaio riceve frequenti mance, ecc. ecc. Sarà molto attribuire alla casa una spesa di 4.000 lire che, dedotte dalle 30.000 lire di reddito della casa, lasciano un utile netto di lire 26.000, da cui bisogna ancora dedurre l’imposta. Invece la casa operaia, situata alla periferia, del valore pure di 500.000 lire, sarà situata su un’area del valore di appena 50.000 lire, cosicché le spese di ammortamento, assicurazione, ecc., devono farsi sulle residue 450.000 lire della costruzione. Si aggiungano le insolvenze, la incuria e la povertà degli inquilini, la suddivisione maggiore degli alloggi; e non sarà esagerato di ritenere che il proprietario debba spendere assai più che nel primo caso, forse il doppio, cosicché, se il reddito lordo fosse di sole 30.000 lire, il netto si ridurrebbe a 22.000 lire. Malgrado la differenza, il fisco tassa amendue le case come se rendessero al netto i tre quarti del reddito lordo, ossia 22.500 lire. Coll’aliquota complessiva sono 6.750 lire di imposta sui fabbricati che riducono il reddito della casa signorile a lire 19.250 e quello della casa operaia a lire 15.250. Se il primo reddito può essere considerato sufficiente, non così il secondo su un capitale di mezzo milione di lire. Perciò il proprietario, per rifarsi dell’imposta, deve aumentare i fitti agli inquilini operai in proporzioni maggiori che agli inquilini agiati. Giustizia vorrebbe perciò che, se si vuole lasciare immutata la detrazione del quarto per le case in genere, la si aumentasse al 40% almeno per le case operaie. Per togliere le difficoltà di definire le case operaie si potrebbero senz’altro considerare come tali tutte quelle case in cui nessun alloggio superi una data somma di fitto, variabile secondo le città. Per Roma si concesse l’esenzione per 70 anni quando le case non avessero alloggi di un fitto superiore alle 1.200 lire; né sarebbe difficile trovare una regola consimile per le altre città. Manifesta è certamente l’inanità dell’affannarsi odierno dei comuni popolosi a risolvere il problema delle case popolari quando stato, provincie e comuni vanno a gara coi loro metodi di imposta ad ostacolarne la costruzione ed a favorire invece la fabbricazione delle case signorili. A far traboccare la misura viene oggi la proposta di aumentare l’aliquota dell’imposta sulle aree fabbricabili al 3%, con la quale si creerebbe un altro elemento artificiale di favore per le costruzioni signorili. Perciò ho additato gli inconvenienti della proposta ed i metodi più convenienti per facilitare – per quanto sia negli ordinamenti tributari – quella costruzione delle case operaie, che è certo uno dei compiti più urgenti del momento presente.

III

Il prof. Ulisse Gobbi, consigliere comunale ed insegnante di economia politica al Politecnico di Milano ci invia la seguente lettera:

Signor Direttore,

l’articolo del prof. Einaudi intorno all’imposta sulle aree fabbricabili lascia credere che il consiglio comunale di Milano abbia chiesto le facoltà contenute nel nuovo disegno di legge per Roma mirando sopratutto all’aumento della tassa dall’1 al 3%. Invece chi propose l’ordine del giorno votato dichiarò espressamente che non tanto l’aumento della tassa, quanto le altre facoltà proposte per Roma interessavano Milano, e cioè l’estensione della tassa alle aree comprese nel piano regolatore anche se adibite all’agricoltura, il diritto di espropriare le aree al valore dichiarato od accertato (mentre i regolamenti di Torino e Milano consentono solo di offrire quel valore come base per l’espropriazione, salva al proprietario la richiesta della perizia a termini di legge), la norma già sancita nella legge del 1885 per Napoli sulla valutazione delle indennità, l’imposizione (con maggior larghezza che nella legge del 1865) dei contributi di miglioria.

Sono ben lieto, del resto, di trovarmi d’accordo col prof. Einaudi nel giudicare gli effetti della tassa. Domando solo, quanto alla misura di essa, se la facoltà di arrivare fino al 3% non possa offrire ai comuni un mezzo per attenuare l’empirismo e la sperequazione inerenti alla tassazione proporzionale (anzi progressiva, colla deduzione della prima lira) sul valore delle aree.

Suo devotissimo

U. Gobbi