Le nuovissime vicende del problema della casa. A proposito dell’istituto autonomo di Milano

«Corriere della Sera», 14 marzo 1912

Cronache economiche e politiche di un trentennio (1893-1925), vol.III, Einaudi, Torino, 1960, pp. 406-413

Chi volesse sbizzarrirsi e spogliare i programmi dei candidati alle funzioni pubbliche dei comuni e dello stato potrebbe fare delle curiose osservazioni. I numeri dei programmi vanno, scompaiono, ritornano, subiscono le influenze della moda, precisamente come i numeri degli spettacoli preferiti sui cartelloni dei teatri. Ci fu un tempo in cui tutti parlavano di sventramenti e di risanamenti. I municipi emisero prestiti cosidetti per il risanamento; si costituirono società anonime; ed il piccone demolitore si abbatté sulle vecchie stamberghe del passato. Alcune iniziative riuscirono bene; altre finirono miseramente. Venne un giorno in cui nessuno ne parlò più. Fu la volta delle tramvie, del gas, della luce elettrica municipali. Non si poteva vivere più senza municipalizzare tutto e in gran furia. Adesso si considera il problema con maggior calma e si fanno i conti del dare e dell’avere; riuscendosi a soluzioni intermedie meno architettoniche e più ragionevoli. Chi non ricorda l’altra ventata dell’abbattimento delle cinte daziarie? Parecchie città non poterono resistere alla moda ed abbatterono le cinte fidando nella fortuna. Poiché questa non gradì l’invito e le finanze delle città avventurose ne uscirono dissestate, il grido dell’abbattimento del dazio murato va calmandosi. C’è ancora, ma relegato in fondo ai programmi, per il giorno incerto e futuro in cui il legislatore si deciderà alla riforma ab imis del sistema tributario locale.

Chi non ricorda, finalmente, il moltiplicarsi delle proposte per la soluzione del problema della casa? Dimostrazioni di inquilini, leghe di resistenza, calmiere dei fitti, municipalizzazione e tassazione delle aree fabbricabili, enti autonomi, esenzioni tributarie. Non si faceva altro che parlare di case popolari ed economiche e del rincaro dei fitti. D’un tratto le cose cambiano. Nei consigli comunali non si trova più un consigliere che proponga di devolvere un altro milione alla soluzione del problema. Se si trovasse, la sua proposta sarebbe seppellita nell’indifferenza universale. Pare che all’ordine del giorno della camera debba essere messo prossimamente un disegno di legge per nuove agevolezze tributarie e creditizie alle case popolari. Dubito che abbiano ad essere molti i deputati che se ne interesseranno, fuor dell’on. Casalini che ne scrisse amorosamente la relazione. Sui giornali ancor si discorre di case popolari. Non più però per ottenerne, con commosse parole, la pronta costruzione. No. Ora sui giornali si leggono delle recriminazioni. Cominciarono ad accapigliarsi a Roma, dove qualche cooperativa edilizia si trova in cattive acque. A Genova del pari i bilanci ultimi delle numerose società cooperative edilizie sono assai meno brillanti di qualche anno fa. A Milano la recente relazione dell’istituto per le case economiche e popolari ha fatto dilagare le critiche. Socialisti e radicali pare dicano: se si facevano costruire le case direttamente dal comune, come volevamo noi, invece di darle all’istituto autonomo, le cose sarebbero andate meglio. Il bilancio dell’Umanitaria non è forse ben più saldo di quello dell’istituto autonomo, e gli affitti a più buon mercato?

Certo, l’ultimo bilancio dell’istituto milanese non è soffuso di color rosa. Ha una intonazione lugubre. Non che l’opera compiuta sia stata scarsa. Al 29 settembre 1908 il comune, a cui succedette l’istituto, aveva posto sul mercato 131 alloggi con 290 locali, nel 1907 si era saliti ad appena 152 alloggi con 366 locali. Al 29 settembre 1910 siamo a 1.307 alloggi e 2.598 locali; al 29 settembre 1911 a 2.455 alloggi e 4.780 locali; ed al 29 settembre 1912 saremo a 3.238 alloggi e 6.073 locali. Né pare che il compito dell’istituto sia esaurito, se si pensa che, se la proporzione delle famiglie milanesi occupanti una camera sola è diminuita dal 30% nel 1903 a 28% nel 1911, è ancora altissima in confronto alla percentuale che negli Stati uniti è già considerata scandalosa (13,16% a Baltimora, 13,10% a Filadelfia, 8,87% a Chicago, New York a 5,62%); e se si riflette che il 71,30% della popolazione milanese abita in alloggi popolari da 1 a 3 stanze; mentre agli inglesi la proporzione londinese del 55% sembra altissima, sì da fare ogni sforzo per ridurla. Aggiungasi che nel 1911 su 157.941 abitazioni occupate in Milano vi erano ancora 17.313 abitazioni «irregolari» di cui 4.063 in soffitte, 2.310 in mezzanini e 10.940 in pianterreni.

Tuttavia, malgrado che teoricamente il bisogno di case persista, l’istituto chiude il bilancio consuntivo al 30 settembre 1911 distribuendo un dividendo al capitale versato del 2,75%. Scarso frutto in verità per un capitale che si diceva dovesse provvedere a bisogni cotanto urgenti. Ma quel che più impressiona è l’altezza delle spese e perdite in confronto ai redditi. L’entrata complessiva risulta di 648.622 lire ed è composta di 461.194 di affitti, 166.963 di interessi attivi di capitali versati dagli enti sovventori e non ancora impiegati, 1.625 lire di proventi diversi, 1.350 lire di affitti di aree, 17.333 lire di utili 1909-10 applicati a parziale rimborso di spese generali. Contro a questi redditi, di cui solo 463.000 lire circa sono redditi dell’azienda edilizia propriamente detta, stanno 317.118 lire di spese: 50.064 lire di spese generali di amministrazione, 191.533 lire di spese di gestione dei vari quartieri, 72.270 lire di perdite per locali rimasti sfitti e 3.249 lire per spese diverse. Il paragone fra rendite e spese non è facile a farsi, poiché alcuni quartieri non sono ancora ultimati; e quindi tanto le rendite quanto le spese sono in via di trasformazione. Ma se noi assumiamo i soli quartieri ultimati, otteniamo il seguente quadretto:

Se noi aggiungessimo alle spese di gestione ed alle perdite per sfitti una quota delle 50.004 lire di spese generali, e delle 3.249 lire di spese diverse, e se tenessimo conto altresì di una quota di deperimento degli immobili, otterremmo risultati che certamente riuscirebbero sgradevolissimi ad un privato proprietario. Percentuali di spese che vanno, senza tener conto delle spese generali e dell’ammortamento, sino al 70% sono sconfortanti. In complesso, su tutti i quartieri disponibili al 29 settembre 1911, vi erano 630 alloggi sfitti su 2.565, pari al 24,5%, per un importo di lire 166.519 sopra un ammontare di lire 663.185, pari a 25,1 percento. Il male va aggravandosi, perché al 29 settembre 1910 la percentuale degli alloggi sfitti era del 12,5% e quella dell’importo sfitti era del 14,5 percento.

Quali le cause? Nel quartiere Mac-Mahon le perdite per sfitti sono elevate per la mancanza di buone e dirette comunicazioni tramviarie, ora interrotte da un passaggio a livello ferroviario, colla città, per la concorrenza di case vicine a miglior mercato, per la mancanza di lavoro che ha respinto alla campagna alcuni inquilini ed altri ha costretto a ridursi da tre a due stanze e da due in una; e perché, finalmente, si dovettero sfrattare alcuni inquilini ostinatamente morosi. Gli sfitti maggiori si hanno però nel nuovo quartiere Niguarda dove, col giugno 1911, si sono messi in affitto tre fabbricati dei dieci che lo compongono. Ivi, su 106 alloggi, se ne affittarono appena 6, sebbene il prezzo d’affitto, per attirar gente, sia stato limitato a 70 lire per locale. Cause: la condizione poco lieta delle strade d’accesso, la mancanza di una linea tramviaria diretta, l’isolamento per un raggio di circa mezzo chilometro da altre abitazioni, le condizioni poco buone dell’industria nei quartieri vicini.

Gli sfitti sono cresciuti quasi dappertutto nel 1911 in confronto al 1910 ma sono minori nei fabbricati grandi che nei villini e nei fabbricati grossi crescono quanto più si tratta di alloggi ampi. Nei fabbricati a 4 piani, gli alloggi di 1 camera presentano una percentuale di sfitto dell’11,4%, quelli di 2 camere del 26,8%, di 3 del 37,3 percento. Nei villini gli sfitti raggiungono l’enorme percentuale del 68,8% se sono di 2 camere, e sono ancora del 32% negli alloggi di 3 camere e del 50% se di 4 camere. La gente non vuol saperne della casetta e del giardinetto in quartieri eccentrici e di accesso incomodo.

Per spiegare l’altezza delle spese di gestione, ricorderò solo il costo dell’acqua potabile. Ogni inquilino consuma al giorno in media per uso domestico 165 litri nel quartiere Ripamonti, 122 a Mac – Mahon, 106 a Tibaldi; ed inoltre consuma per il lavatoio altri 74 litri a Ripamonti, 43 a Mac-Mahon, 47 a Tibaldi. La relazione del consiglio qualifica questo consumo un «inutile sciupio» e si lamenta acerbamente delle cattive abitudini degli inquilini a questo proposito, le quali costituiscono uno dei pesi più gravi sulla gestione.

Di queste risultanze poco allegre sarebbe ingiusto far colpa ai dirigenti l’istituto. Dal presidente ing. Pugno al direttore Alessandro Schiavi, dagli ingegneri dirigenti le costruzioni al personale di servizio e di portineria, è un complesso di uomini, di diversissimo colore politico, che attendono con zelo al compimento di un dovere non facile. Per accennare solo a ciò che si è fatto nell’ultimo esercizio, si deve ricordare che furono riorganizzati i servizi di portineria, in guisa da utilizzare il lavoro di donne, e da diminuire il numero dei custodi, con una sensibile riduzione di spesa per l’istituto. Nell’affitto delle botteghe (101 affittate su 118 offerte) si esclude la vendita di bevande alcooliche distillate e fermentate, si ha cura che in ogni quartiere vi siano le più diverse specie di negozi per comodità degli inquilini, si favorisce la concorrenza di cooperative con negozianti privati, ecc. Lavatoi, bagni, docce, stenditoi, idroestrattori esistono in pressoché ogni quartiere; nei quartieri Mac-Mahon e Tibaldi vi sono ricoveri per bambini lattanti e slattati; nel quartiere Ripamonti fu traslocata una scuola professionale. Si fanno conferenze istruttive e in due quartieri sono aperte biblioteche popolari. Per aiutare gli operai nell’ammobigliamento della casa è stata inaugurata una esposizione permanente di mobili in viale Lombardia 68, dove sono esposti tipi di mobili eleganti, solidi e a buon mercato. Per sviluppare negli inquilini l’interesse e l’amore alla coltivazione dei vegetali e agli ornamenti floreali, si sono divisi certi appezzamenti di terreno in orticelli da 20 a 100 mq l’uno, affittati a modico prezzo; e si sono creati dei campi di gioco. Né gli affitti sono cari: 157 lire in media per gli alloggi di 1 locale nelle case a 4 piani, 132 per locale negli alloggi di 2 locali, 121 per locale se i locali sono 3, e 112 se i locali sono 4. Nei villini gli affitti per ogni locale sono naturalmente più elevati: 195 lire per gli alloggi di 2 locali, 159 se di 3 locali, 138 se di 4 locali. Non pare che nei quartieri dell’Umanitaria o nelle case di privati gli affitti siano sensibilmente più bassi, salvo che per gli alloggi di 1 camera sola, più cari presso l’istituto perché sono provvisti di latrine, acquaio e talvolta ripostiglio separato. Nemmeno si può asserire che la spesa del fitto sia incomportabile per il bilancio dell’operaio: la relazione calcola che la spesa dell’affitto sia del 13,3% dei redditi del capo – famiglia negli alloggi da 1 locale, del 18,3% se i locali sono 2 e del 22,6% se i locali sono 3. Ma notisi che a mano a mano che cresce la spesa percentuale del fitto, il guadagno del capo di famiglia è rinvigorito da altri proventi: lavoro delle donne, sussidi, pensioni, ecc. Il 24,4% delle famiglie che abitano in un locale solo ha altri proventi; ma se i locali sono due, il 37% delle famiglie gode di questi proventi suppletori; e la proporzione sale al 50% se i locali diventano tre.

Non parmi dunque che possa ascriversi ad imperizia o poco zelo dei dirigenti l’istituto se la sua via in questi anni è seminata di triboli, od, almeno, se i suoi risultati finanziari sono magri e se la popolazione lavoratrice, per cui esso fu creato, non dimostra di esserne entusiasta. I guai presenti sono l’effetto delle illusioni antiche e delle paure chimeriche da cui qualche anno fa tutti s’erano lasciati impossessare. Pareva che le case dovessero mancare ai nuovi abitanti, e che tardasse l’ora di vederle costrutte. Ora le case ci sono; e furono costruite lontano, perché si presumeva che ben presto si sarebbero trovate in mezzo alla più grande Milano. Il calcolo risultò erroneo. Le vicende umane non si svolgono su una linea ascendente, sempre diritta, ma attraverso ad ondulazioni ritmiche. Agli anni di febbre e di espansione succedono gli anni di arresto o di temporaneo rallentamento. Noi ci troviamo in uno di questi periodi. La popolazione ancora cresce; non però con la foga di qualche anno fa. Ci vuoI più tempo a riempire gli spazi vuoti tra il grosso blocco cittadino ed i nuovi quartieri dell’istituto. Le tramvie rapide si fanno un po’ desiderare. Perciò gli inquilini tardano a venire o magari traslocano in quartieri più vicini ai luoghi di lavoro od al centro. Perciò gli sfitti crescono e l’istituto distribuisce un dividendo del 2,75 percento. È vero che le case costrutte da impresari privati nello stesso tempo sono piene e fruttano forse il 5 percento. Ma chi può pretendere da un ente pubblico le economie all’osso nella costruzione, la accortezza nel costruire dove ci sono già strade, tramvie, botteghe, teatri, ecc. ecc.? L’ente pubblico deve dare dei buoni esempi, segnar la via agli altri, precorrere i tempi nell’aspirazione al verde della campagna, ai campi di giuoco, ai bagni, ai lavatoi, ai quartierini perfetti in una camera sola. Tutto ciò costa e si riverbera sul rendimento dei capitali.

L’esperienza degli enti autonomi non sarà però stata vana. Ha già insegnato la prudenza nel concepire piani grandiosi. Qualunque più scalmanato socializzatore comincia a riflettere quando deve farsi imprestare il denaro al 4 od al 4,50% per impiegarlo al frutto del 2,75%. Le municipalizzazioni, pur nella loro più blanda e snella ed economica – sia detto anche questo per coloro che ad ogni costo vogliono la municipalizzazione diretta quasiché l’autonomia dell’ente fosse, non si sa come, la causa degli sfitti – degli istituti autonomi dimostrano di avere una funzione modestamente utile: di pionieri dell’edilizia popolare, gli antesignani nei progressi tecnici e morali della casa bella ed accessibile a tutte le borse. Non risolvono problemi grandiosi; soggiacciono, come gli imprenditori privati, alle crisi economiche. Ma a qualcosa servono. Contentiamocene e facciamo nostro pro dell’esperienza.

Ne ha fatto suo pro anche Sigismondo Balducci, il noto, persistente, tenacissimo apostolo della casa popolare assicurativa. Il piano del Balducci non ha fatto progressi pratici; ma l’autore ha continuato ad elaborarlo, lo ha saggiato alla critica di commissioni ministeriali, lo ha modificato in punti essenziali. Nel suo libretto recentissimo (La casa oggi – La pensione domani, Società editoriale milanese, Milano, centesimi 20) egli affronta l’ostacolo nuovo che gli si è drizzato inaspettatamente innanzi: la sovrabbondanza nell’offerta delle case. Balducci cominciò a scrivere quando si sentiva la fame delle case; ed allora la sua teoria della filiazione indefinita di case e casette seduceva. Adesso spaventa. Perciò egli non vuole più che il suo istituto fabbrichi solo case. Ne fabbricherà ove occorra. Altrimenti comprerà quelle già fatte, le migliorerà e vi applicherà il suo piano finanziario. Il quale, ad esprimerlo grossolanamente in poche parole, – e l’autore mi perdoni l’abbreviatura necessaria per far capire la cosa -, consiste nel far sopportare all’inquilino qualche piccolo sacrificio iniziale che sarà compensato ad usura negli anni tardi suoi con diminuzioni di fitto, con la casa gratuita, e magari con la pensione in aggiunta, se le cose andranno bene. Le variazioni intorno a questo motivo possono essere infinite; ma il leit-motiv è uno: la casa bella e la vecchiaia lieta devono essere conquistate con lo sforzo e colla previdenza. Perciò la casa di Balducci è buona per le minoranze che prevedono il futuro e vi si preparano con qualche rinuncia presente. Un’attuazione grandiosa, come la vagheggiava l’inventore dapprima, pare impossibile a realizzarsi. Realizzazioni modeste, in piccola scala, potranno essere il retaggio degli individui scelti della classe operaia e piccolo – borghese. Solo gli individui scelti sono capaci di rinunce e meritano i benefizi della casa gratuita nella vecchiaia. Perché il Balducci non se ne contenta? Perché, innamorato della sua idea, vuole creare per forza di legge il suo grande istituto? E fargli imprestar per forza il 10% dei depositi nelle casse di risparmio postali e autonome e negli istituti esercenti il risparmio? Perché vuole obbligare gli inquilini a diventar previdenti, costringendoli per legge a versare un fondo di garanzia, da investirsi in cartelle edilizie popolari? Perché vuol costringere tutti gli enti a seguire il medesimo piano? Certo, a furia di leggi, si possono far le cose in grande. Ma, diventando grandi, diventano macchinose e burocratiche e prive di ogni virtù educativa.