La municipalisation du sol dans les grandes villes

«Le Devenir Social», gennaio 1898

Les promoteurs du vote pourront indiquer quel est le système qu’ils préfèrent; si la moitié plus un des votants l’accepte il devra être appliqué. Le système facultatif tendrait, une fois que les électeurs seraient conscients de leurs intérêts, à favoriser peu à peu et spontanément l’adoption du système indiqué à l’article 3. Lorsque l’application en serait devenue assez générale et que les bienfaisant effets en seraient universellement reconnus, l’impôt sur la valeur du sol, à l’exclusion des améliorations et comprenant dans le mot sol les monopoles naturels, devra être obligatoire et unique.

Ainsi, dans les deux grandes et jeunes sections de la race anglo-saxonne, les lois déjà existantes et les propositions officielles de lois nouvelles semblent associer à l’abandon de l’ancien impôt général sur la propriété l’adoption de l’impôt sur la véritable rente du sol. Nous avons démontré comment ce système est applicable aux grandes villes modernes, et, laissant complètement de coté la discussion du problème plus vaste de l’imposition de la rente foncière, nous avons indiqué ses bienfaits en ce qui concerne la rente urbaine.

Les heureuses applications faites dans la Nouvelle Zélande sur un champ bien plus vaste nous font croire que l’impôt sur la rente urbaine devrait être chose aisée.

L’absorption de la rente du monopole du sol urbain par la ville pourra être effectue dans d’autres formes encore.

Eu même temps que l’imposition exclusive de la valeur du sol bâti et à bâtir, on peut établir que les nouvelles maisons pourront être construites âpres que la ville aura acheté le terrain à bâtir.

L’achat devra s’effectuer au prix courant du marché de sorte que les propriétaires reçoivent une compensation pour les terrains expropries. A fin d’éviter les manœuvres frauduleuses, la détermination de la valeur du sol devra être confiée à un tribunal arbitral. La ville ne paiera naturellement jamais la valeur artificiellement élevé que la spéculation foncière a donnée maintenant aux terrains à bâtir; l’application de l’impôt sur la rente aura en effet diminué la valeur du sol à bâtir et poussé les propriétaires à accepter avec joie les offres d’achat faites par le seul acheteur: la ville. Les mêmes règles devront être suivies en cas de percement de rues. La municipalité devra acheter le sol aux propriétaires expropries par suite de travaux d’assainissement, en leur donnant la valeur du Merche.

Apres avoir acheté le terrain, la municipalité ne devra pas s’en défaire de nouveau, mais elle devra en conserver la propriété et la louer aux enchères au plus offrant, pour de longues périodes, avec l’obligation pour le locataire d’y bâtir des maisons répondant aux prescriptions du bureau municipal des constructions. Au terme de la période de location, le terrain devra revenir avec les constructions à la municipalité sans aucune compensation pour l’entrepreneur. La période devra être assez longue pour que le constructeur de maisons puisse, en tenant compte de l’augmentation naturelle du taux des loyers, amortir le capital employé, payer la rente due à la ville, rembourser ses frais d’entretien et d’assurance, et recevoir un intérêt de son capital et un profit industriel. Le mécanisme de l’enchère fera de telle sorte que le revenu payé à la ville soit minime l’osque le temps de location est court, assez fort lorsque le bail est de longue durée.

A la fin du bail la municipalité remettra de nouveau le terrain et la construction aux enchères, obtenant une augmentation de revenu correspondant à l’augmentation des loyers.

L’accusation de confisquer les capitaux dépenses par l’entrepreneur ne nous induit pas en ligne générale à lui accorder le droit à une compensation à la fin de la période de location. Lorsque celle-ci est assez longue, rien n’est pas plus facile que de déterminer le taux annuel d’amortissement nécessaire pour se rembourser du capital entier employé et diminuer la rente payée à la ville en proportion de la charge plus lourde.

L’amortissement devenu ainsi obligatoire pour l’entrepreneur du capital de construction ne sera pas sans avantages. Les maisons n’ont plus maintenant en moyenne une longue vie; m. d’Avenel calcule que les maisons parisiennes ont une moyenne de vingt-cinq années d’existence. Spécialement là où les maisons sont en fer, il est nécessaire de les changer pour les adapter aux besoins nouveaux; et il est nécessaire que des empêchements ne se présentent pas sous la forme de perte irrémédiable du capital employé dans la construction de toute la maison. A la règle générale il ne sera fait d’exception que pour les maisons destinées à la jouissance exclusive et personnelle du constructeur; on pourra lui reconnaitre, à la fin de son bail, un droit de préférence sur tous les autres concurrents, à égalité d’offres, et en plus, le droit de déduire du nouveau l’intérêt courant de la valeur du capital des constructions et des améliorations apportées au sol nu.

Le projet n’est pas le rêve fantastique d’un réformateur ardent, mais il est inspiré pas la réalité actuelle des pays les plus avances en richesses et en civilisation. Presque toutes les villes des pays de langue anglaise sont construites, comme je l’ai montré dans mon essai, par des locataires du sol. Il semble que dans l’imagination des entrepreneurs de maisons la période de quatre-vingt-dix-neuf ans se confonde avec l’indéfini, et il n’est pas nécessaire d’un autre stimulant pour les inciter à dépenser de grandes sommes pour la construction de palais fastueux, si ce n’est la sureté absolue d’en jouir pendant ce temps déterminé. Le système adopté par les propriétaires anglais est tres propre à stimuler la construction des maisons; dans les villes du continent, si un individu veut construire une maison, il doit posséder, outre les capitaux nécessaires pour la construction, des capitaux souvent tres grands pour acheter le terrain sur lequel la maison sera construite. Avec ce système des longs baux, le constructeur ne doit pas débourser de suite de grosses sommes et diminuer d’autant les capitaux disponibles pour l’entreprise; mais il s’engage seulement à payer un rente annuelle qu’il déduira des loyers qui lui seront verses par les locataires. Il n’est pas extraordinaire qu’un système aussi favorable aux intérêts des propriétaires, qui s’assurent des augmentations futures de la rente et de toutes les améliorations apportées pas d’autres au sol, et aux intérêts des constructeurs qui ne doivent plus immobiliser de fortes sommes dans l’achat du sol, ait trouvé un large et si heureux accueil auprès les peuples de race anglaise. Les propositions faites plus haut ont pour but unique de changer la personne à laquelle est payée la rente; à la place du particulier, la ville touchera les loyers. Rien ne sera changé pour cela dans l’organisation économique actuelle. Les propriétaires actuels seront expropries, mais ils recevront la valeur entière du terrain cédé; leur fonction de percepteur de la rente urbaine sera remplie par la ville. L’entrepreneur-constructeur de maisons versera la rente annuelle dans les caisses de la ville, au lieu de la verser dans les mains de l’argent du propriétaire. Il n’y a aucun motif pour croire que la ville doive être un percepteur des rentes plus inhabile ou plus exigeant que des particuliers. L’expérience acquise jusqu’ici à cet égard induit plutôt à croire que la ville peut accomplir ce rôle, à l’avantage de ses propres revenus et de la société tout entière.

La ville de Birmingham, âpres l’acception de l’«Artisans Dwellings Act» de 1895, entreprit l’assainissement d’un de ses plus mauvais quartiers, où grouillait une population misérable de 16,500 personnes, parmi lesquelles le taux de la mortalité atteignait le chiffre tres élevé de 53 pour 1,000.

La ville avait dépensé, à la fin de 1889, environ un million et demi de L.; le revenu des nouvelles maisons et des anciennes s’élevait à 53 mille livres sterling par an. En supposant que la rente n’augmentera pas, les contribuables devront payer pour 30 ans, dont une bonne partie (le projet fut commencé en 1878) est déjà passée, l’intérêt et l’amortissement du capital d’établissement, c’est-à-dire 25,000 livres sterling. Apres cette date, la vente du terrain sera absolument gratuit pour la ville de Birmingham. Comme le sol n’en a été loué que pour 80 ans, à l’échéance du contrat de location, la ville obtiendra un énorme revenu en devenant le possesseur de la plus belle de ses rues.

En attendant, la mortalité est déjà descendue à 21 pour 1,000. Birmingham ne s’est pas contentée d’exproprier les possesseurs du sol et de le louer au plus offrant, mais elle s’est faite elle-même l’entrepreneur de petites maisons ouvrières, qui sont toutes louées à un taux modique à des familles ouvrières. On calcule que les loyers obtenus compensent non seulement les frais d’entretien, et paient l’intérêt et l’amortissement du capital employé, mais qu’ils donnent encore une véritable rente de 11 d. par yard carré pour les premières soixante-quinze années. Manchester a aussi entrepris l’assainissement de ses slums en expropriant les propriétaires des vieilles maisons dangereuses pour la santé publique. Deux maisons ouvrières isolées ont déjà surgi par son initiative, et la ville espère tirer un profit de son entreprise tout en imposant des loyers modères aux familles ouvrières. Liverpool a construit deux maisons qui ont couté ensemble 68,077 livres et 16,166 livres. Le revenu brut était respectivement, en 1893, de 2,825 livres et de 807 livres. Si l’on calcule que le taux courant de l’argent en Angleterre est de 3 %, on voit que la ville a déjà commencé à jouir d’un unrearned uncrement qui affluait autrefois aux coffre-fort des propriétaires des slums. Les lodging- houses construits par la ville de Glasgow sont une institution hautement humanitaire qui en même temps rapporte. L’excès du revenu sur les dépenses a toujours rétribué largement le capital employé, et le taux du profit n’est pas descendu au-dessous de 4 à 5 %. Quoique, par suite d’une crise immobilière qui a duré de 1880 à 1890, les travaux grandioses d’assainissement ne soient pas devenus encore à la ville, huit maisons de logements ouvriers, qui ont occasionné une dépense totale de 30,000 livres, donnent un revenu brut de plus de 4,000 livres et net de 3,000 livres par an.

Les exemples donnes démontrent, avec une évidence indiscutable, que, non seulement les villes peuvent être des percepteurs de rente, habiles et intelligents, mais aussi d’heureux constructeurs de maisons spécialement pour la population ouvrière et pauvre, souvent négligée par les entrepreneurs particuliers toujours à la chasse de revenu excessif. Celui qui se contente de ce résultat peut, avec raison, affirmer que la dévolution aux municipalités de la rente urbaine est non seulement une théorie économiquement juste, mais un fait déjà réalisé, dans le monde économique moderne, à l’avantage présent et futur des villes qui l’ont entrepris. Quelles seront les conséquences de la municipalisation du revenu urbain? Henri George a fait un tableau imagé et riant de la société future âpres l’adoption de l’impôt unique sur la rente foncière. La spéculation folle et frénétique sur les terrains cessera, le capital et le travail pourront se consacrer harmonieusement au développement des énergies fécondes de la nature. «La concurrence ne sera pas comme maintenant unilatérale. A la place des travailleurs luttant les uns contre les autres pour un emploi et baissant à la limite de l’alimentation physiologique, on aura de nombreux capitalistes qui courront âpres les ouvriers et leur offriront de justes salaires. Sur le marché du travail ce sera alors présenté le plus formidable des concurrents, un concurrent dont la demande ne cesse pas tant qu’il existe des besoins non satisfait: la demande du travail même. Les capitalistes devront lutter non seulement les uns contre les autres par suite de l’augmentation des profits et du commerce qui aura une nouvelle vie, mais contre la possibilité acquise par les ouvriers de devenir leurs propres entrepreneurs sur les richesses naturelles, rendues libres pour tous par l’impôt qui abolit le monopole de la terre. L’accès des richesses naturelles devenu libre à tous, le capital ainsi que les améliorations exonéré des impôts, le commerce délivré de toute entrave, le spectacle d’hommes pleins d’énergie et dans l’impossibilité de transformer leur travail dans les choses dont ils ont besoin, disparaitra, le parasitisme actuel qui paralyse l’industrie cessera; toutes les roues de la production seront mises en mouvement; la demande suivra l’offre et celle-ci se conformera à la demande; le commerce deviendra plus intense dans tous les sens et la richesse augmentera pour tous les hommes». L’imposition de la rente du sol dans les grandes villes et la municipalisation progressive du terrain à bâtir n’auront certainement pas le pouvoir de produire tous les mirifiques résultats prédits par George. Les crises et le chômage ont de trop profondes racines dans l’économie moderne pour qu’ils puissent être déracines par une reforme si modeste. Rien n’est pas plus pernicieux aux idées bonnes et fécondes que leur mélange avec d’apocalyptiques prévisions d’un avenir radieux et d’une transformation sociale radicale, effet d’un remède unique. Les maux qui affligent l’économie moderne sont de caractère et intensité très varies: des remèdes opportuns et différentes doivent être adoptes prudemment pour en détruire les sources.

L’impôt sur le revenu immobilier des grandes villes aura pour effet de faire disparaitre une des plus grandes plaies qui enveniment l’organisation sociale de ces gigantesques agglomérations humaines: la discriminations des impôts en faveur des classes riches et au dommage des classes pauvres. L’impôt sur la rente du sol fera peser la plus grande partie du poids des impôts sur la classe sociale qui peut le mieux les supporter et attribuera à la communauté entière une partie croissante de cette richesse qu’elle a crée. Ces deux effets auront une action bienfaisante sur toute l’économie sociale, en mettant un lourd frein aux spéculations sur les terrains et en atténuant les manifestations périodiques des crises immobilières. Le revenu affluant annuellement dans les caisses des villes pourra être destiné à des services intellectuels et civils qui sont tout à fait négliges à l’heure actuelle; beaucoup de services publics pourront être gratuits, ou presque, pour les citoyens.

Pour atteindre ces deux buts la réforme des impôts et l’attribution d’une richesse toujours croissante à son véritable auteur, certaines conditions sont pourtant nécessaires, qui se trouvent rarement réunies ensemble. A Birmingham, la dévolution à la ville de la rente immobilière d’une de ses plus belles rues a suivi l’impulsion d’un homme d’un esprit supérieur, un des hommes d’Etats anglais modernes les plus instruits et les plus prévoyants, M. Chamberlain, aidé par un conseil de négociants et de bourgeois, qui ont cru simplement remplir leur devoir d’administrateurs en assurant à la ville un large devenu, et en détruisant une source continuelle de maladies contagieuses. L’Angleterre est peut être le seul grand Etat moderne ou` la classe capitaliste consente à se défaire petit à petit de ses privilèges les plus précieux; chez les autres nations, toutes les classes de propriétaires s’élèvent comme un seul homme pour défendre leurs intérêts. Dans les villes anglaises, les négociants et les industriels n’ont pas craint d’exproprier les propriétaires des terrains, des gazomètres et des installations d’eau potable, et ils ont été aides et stimules dans leur initiative par l’opinion publique éclairée et consciente de l’importance qu’ont acquises aujourd’hui les questions sociales. Mais en aucun autre pays on ne trouve un ensemble de conditions aussi propices pour des reformes véritablement saines et fécondes: le respect pour les formes antérieures des vieilles institutions et l’audace qui les dépouille de leur substance intime et n’en laisse subsister que l’enveloppe; l’instruction répandue qui empêche une classe ou un groupe social de se servir de la machine gouvernementale et municipale pour se procurer des faveurs illégales au dommage de la société entière; l’ascension continue et ininterrompue de la classe des travailleurs patiemment organisée et tournée vers la conquêtes des avantages matériels immédiats. C’est seulement par un ensemble extraordinaire de circonstances qu’on a pu avoir ainsi le spectacle étrange d’une nation, où le socialisme est la doctrine d’un petit nombre d’esprits cultives et ou` les expériences socialistes ont eu leur application la plus large et la plus heureuse, ou` les ouvriers ont tres peu de représentants au Parlement et ou` cependant on trouve la série la plus imposante de lois rigoureusement appliquées pour la protection de la classe des travailleurs. Dans les pays dans lesquels les classes dirigeantes des propriétaires considèrent l’Etat et les municipalités comme une excellente machine pour accroitre leurs revenus, pour se faire octroyer des monopoles lucratifs, l’avènement de ce qu’on appelle socialisme municipal, et spécialement l’impôt sur la rente immobilière, ne sera possible que lorsque le prolétariat sera devenu une force politique et économique grandiose. Alors, non pas avant, l’impôt sur la rente pourra devenir une réalité; mais alors il sera peut être trop tard. Le détritus d’or que le monopole du sol dépose chaque année dans les écrins des propriétaires aura augmenté dans de telles proportions qu’une expropriation graduelle et une absorption lente, quoique accompagnées d’une compensation, paraitront chose trop petite, trop futile aux classes qui se seront emparées du pouvoir. Cette même reforme qui, commencée à temps, pourrait conduire, sans secousses et sans dommages imprévus pour les propriétaires actuels, à la municipalisation du sol a bâtir par le savant mécanisme des impôts et par l’amortissement des capitaux employés dans l’achat du sol, se transformera alors en une expropriation violente, qui ne pourra être effectuée qu’âpres une lutte douloureuse, et ne conduira à un résultat utile plus grand que celui que l’on obtiendrait avec les reformes proposées.

Voici quelques-unes des réponses les plus intéressantes: «Les maisons riches sont imposées bien plus faiblement que les maisons moyennes et petites. La différence est de 15 à 25%. Une maison de la valeur de 10 à 20,000 dollars est évaluée de 800 à 1,000 dollars, tandis qu’une maison de 800 dollars est évaluée de 400 à 500 dollars. Les maisons de luxe sont évaluées à un cinquième de leur valeur et les maisons ordinaires à environ la moitié de leur prix. Généralement, plus la maison est couteuse, moins elle est imposée au taux de sa valeur. Il existe in différence au détriment du pauvre parce qu’il est plus facile d’évaluer la valeur de sa maison… Comme à l’ordinaire, les pauvres supportent le poids des impôts. La différence est de cent pour cent en faveur des maisons luxueuses; les propriétaires prétendent que s’ils étaient régulièrement imposes toute émulation disparaitrait pour leur construction». Sur 71 assesseurs interroges, un ne répondit pas, un autre déclara que l’on essayait de favoriser les classes ouvrières, 25 affirmèrent que l’équité la plus scrupuleuse présidait à la distribution des impôts, et 44 étaient de la même opinion, c’est-à-dire que plus la maison était chère et luxueuse moins était grand le pourcentage soumis aux impôts.

Les 25 assesseurs qui avaient déclaré que l’équité présidait à la distribution des impôts pour les riches et les pauvres, admirent pourtant que la raison des réclamations manquait chez eux, parce qu’il n’existait pas dans leur district de maisons de luxe, mais seulement des maisons de paysans. Il est donne évident que l’équité n’est appliquée que là où la rente est très petite, c’est-à-dire dans les campagnes; là où le phénomènes de la rente immobilière s’accentue le plus, par suite de l’agglomération de la population, là, les propriétaires triomphent le plus aisément dans la lutte pour l’exonération des impôts au détriment des classes ouvrières, à qui la misère économique empêche de gagner une influence politique durable.

Mais, là où la non-péréquation atteint son apogée, c’est dans les grandes villes, où les corporations puissantes, les millionnaires et les milliardaires, disposent à leur gré, par la force occulte de l’or, des administrations publiques. Chicago en est un exemple tres éloquent. Ici, la discrimination prend deux formes principales: en faveur des riches, et contre les améliorations. Examinons-les successivement. Le tableau qui suit sert à comparer la valeur réelle et la valeur imposée de 30 maisons, habitées par des riches et de 30 maisons appartenant à une classe intermédiaire, entre la petite bourgeoisie et les artisans habiles.

Les maisons des ouvriers, au lieu d’être imposées, comme celles des riches, au 7,78% de leur valeur réelle, sont frappées en raison du 15,90%. Preuve évidente que, sous un système d’impôt ayant pour but apparent d’être égal pour tous, en proportion de la valeur des propriétés, les maisons des ouvriers qui essaient d’acquerir, par l’épargne, quelque indépendance, sont imposées le double, proportionnellement à leur valeur, des maisons des riches.

La deuxième espèce de discrimination existe contre ceux qui améliorent la terre, en faveur de ceux qui la laissent improductive. On peut affirmer que, presque toujours, une superficie non bâtie, et sur laquelle il n’y a aucune construction, est frappée à raison du 5,70% de sa valeur, tandis qu’une construction paie à raison du 15,90%. Le spéculateur, qui obtient tous les ans d’énormes bénéfices en monopolisant les terrains des grandes villes, se procure encore un bénéfice en échappant aux impôts, à l’encontre de celui qui a fait de fortes dépenses en élevant des constructions sur un terrain vacant. Mais, abstraction faite de la tendance cachée et fausse de tout le systeme dont nous venons de parler pour empêcher les améliorations, l’usage qui impose moins les maisons que le terrain est profondément et insidieusement mauvais pour les classes moins fortunées; il tend à imposer plus lourdement les propriétaires dont les maisons ont une plus grande valeur, relativement au sol nu, c’est-à-dire à exonérer la rente du sol et à frapper le profit des entrepreneurs de constructions. Les habitations situées dans le centre des villes, là où la valeur du sol est tout, et où la valeur de la maison est un simple appendice peu important seront en partie exemptes des impôts; et les maisons des ouvriers, construites à la périphérie, avec de grands frais, sur des terrains de peu de valeurs, seront surchargées d’impôts.

Dans le centre des affaires, le terrain représente le 87,50%, et les constructions seulement le 12,50% de la valeur totale, tandis que, dans les habitations à bon marché, la valeur du terrain est de 21,13%, et la valeur des constructions de 78,87%. Si on regarde les colonnes 10 et 11, il semble qu’un étrange courant de sympathie pour les classes moins aisées a inspiré le systeme des impôts de Chicago. En effet, la maison plus couteuse et plus riches est plus frappée que ne l’est la maison pauvre sur la valeur du terrain (7,29 au lieu de 5,33%), et sur la valeur des constructions (27 au lieu de 15,71%). Mais le tableau change du tout au tout, en passant de l’idylle sentimentale à la tragédie de la lutte de classes, aussitôt que l’on passe à la colonne 12. Là, on voit que la maison pauvre est frappée pour le 13,52 de sa valeur totale, tandis que la maison riche ne l’est que sur le 9,75%. Par quel effet de passe-passe est advenue cette admirable transformation? Simplement parce que la classe riche des propriétaires a eu recours à un stratagème tres subtil et caché, pour atteindre l’exonération des impôts, but si désiré! Tout en ayant l’air de contribuer généreusement aux dépenses publiques, elle a fait imposer le terrain moins que les constructions; et, par ce système qui, de prime abord, a l’air inoffensif, elle a été favorisée au détriment des moins riches, parce que la valeur de ses maisons était due surtout aux terrains, et non pas aux constructions (12,50%). Elle payait ainsi le taux minimum d’impôts sur la partie la plus riche (87,50%) de son bien et le taux maximum sur la partie la moins couteuse (12,50%), tandis que la classe petite bourgeoise et ouvrière payait le taux maximum des impôts sur la fraction la plus importante (78,87%) de son patrimoine.

Les exemples que nous venons de citer sur la discrimination en faveur des riches et au détriment des pauvres, sous une forme ouverte ou cachée, sous les apparences menteuses d’un privilège innocent pour le terrain nu, ne sont pas isoles. Le rapport du bureau du Travail de l’Illinois, cité au commencement de cette étude, est plein de preuves statistiques, qui démontrent toutes que la rente du sol à bâtir augmente de plus en plus dans les grandes villes, et, comme par une puissante force de rétorsion, les percepteurs oisifs de la rente parviennent à augmenter celle-ci, en se dérobant d’une façon ouverte ou habilement cachée, au paiement de la somme d’impôts qu’ils doivent.