Il problema dei fitti

«Corriere della Sera», 21 febbraio 1924

Cronache economiche e politiche di un trentennio (1893-1925), vol.VII, Einaudi, Torino, 1963, pp. 610-612

Si torna a discutere intorno alla convenienza di provvedimenti per gli affitti. Le proposte sono ancora quelle che formarono oggetto di esame nella seduta del consiglio dei ministri del 23 gennaio. Con la prima si assegnavano obbligatoriamente gli appartamenti sfitti: fissato un termine entro cui i proprietari dovevano affittare i locali vuoti, l’autorità prefettizia sarebbe entrata in possesso dell’appartamento e l’avrebbe affittato, tenendo conto degli oneri della proprietà e dell’utile del proprietario. Contro il provvedimento prefettizio il proprietario poteva ricorrere ad una commissione arbitrale. Con la seconda si perequavano i fitti delle case nuove od affittate dopo il 18 aprile 1920 a quelli delle case vecchie. Anche gli inquilini della prima specie avrebbero avuto il diritto, alla scadenza del contratto, di adire le commissioni arbitrali.

Di ambe le proposte aveva fatto giustizia un ordine del giorno del consiglio dei ministri, nel quale si diceva

«non essere il caso di ripristinare alcuna misura vincolistica che potesse arrestare o scoraggiare lo sviluppo delle nuove costruzioni edilizie, che nell’anno decorso, dopo il ritorno al regime liberista, ha assunto una speciale intensità, avviando alla soluzione il grave problema della mancanza degli alloggi».

Ad una verità così ben detta, con parole così lapidariamente espressive, non bisognerebbe aggiungere nulla. Il vincolismo non crea una stanza sola e distrugge quelle esistenti. Abbiamo già dimenticato le enormi buone uscite che si pagavano fino al 1922 per ottenere un alloggio? Ci siamo già scordati del fermo posto ad ogni movimento, per cui nessuno osava o poteva muoversi perché tutti avevano interesse a rimanere nella propria casa, anche se questa fosse divenuta esuberante ai bisogni della famiglia? Oggi, ci sono ancora buone uscite e difficoltà a muoversi; ma certo è che gli inquilini nuovi non debbono più pagare somme uguali a quelle a cui ci si doveva rassegnare tempo addietro per entrare in possesso di pochi e brutti mobili usati. Il decreto Mussolini del gennaio 1923 e l’esenzione venticinquennale delle imposte hanno prodotto risultati che, a ripensare alla stasi assoluta delle nuove costruzioni fino al 1922, tengono del miracoloso. Dappertutto si costruisce ville, palazzotti, case di lusso e per abbienti, in prevalenza, è vero. Ma coloro i quali andranno a poco a poco ad abitarvi dovranno pur lasciar vuoti i loro antichi alloggi, e di qui il movimento è destinato a ripercuotersi a poco a poco per tutta la scala sociale, fino agli alloggi più umili. Il movimento non potrà verificarsi in un giorno; ché il tempo per costruire e per affittare e per muoversi si misura ad anni. Ma il movimento è cominciato.

Ogni vincolo alle case nuove, a cui appartengono quasi esclusivamente gli alloggi sfitti, ucciderebbe la fiducia dei costruttori. Chi costruirà quando sappia di essere costretto ad affittare entro tre mesi, con l’alternativa di cadere nelle mani del prefetto o di una commissione arbitrale? A costruire si spendono da 10 a 25 mila lire per camera, a seconda del tipo della costruzione. Se si deve discutere col prefetto e con la commissione arbitrale quale sia il fitto necessario per remunerare il capitale e far fronte alle spese, è meglio tenersi le 10 o le 25 mila lire ed impiegarle in riporti di tutta sicurezza al 6%.

I fitti delle case nuove non sono uguali, ma più elevati di quelli delle case vecchie? Entro certi limiti è sempre stato così, perché le case nuove sono più belle, pulite, comode delle vecchie. Oggi, poi, i fitti nelle case nuove sono uguali all’interesse più le spese del capitale richiesto per la costruzione. Se una camera nuova costa 20.000 lire, e l’interesse è il 6% e le spese sono l’1%, il fitto deve essere di 1.400 lire per camera. Altrimenti il costruttore perde e non costruisce. I fitti nelle case vecchie sono minori, sia perché vincolati dalle commissioni arbitrali, sia perché, fortunatamente per gli inquilini, i proprietari a quei fitti in media non possono arrivare – ci sono le eccezioni delle case vecchie centrali o comode od aventi qualche vantaggio speciale – neppure in regime di assoluta libertà. Volere, a forza, ridurre i fitti delle case nuove al livello di quelli delle vecchie non può produrre se non due effetti: 1) impedire le costruzioni nuove; 2) distruggere alla base il solo processo in virtù di cui, col tempo, può darsi che ribassino spontaneamente anche i fitti delle case nuove. Se la lira si rivaluterà alquanto – e per rivalutazione ragionevole intendo quella che sarà il naturale effetto del conquistato pareggio del bilancio dello stato, senza interventi artificiosi del tesoro, del resto vani ed esclusi ripetutamente dall’attuale ministro delle finanze – il costo di costruzione ribasserà. Sembra che in confronto al 1922 sia qua e là ribassato del 10%. Se il consolidato andrà alla pari e i buoni del tesoro al 4%, i costruttori si dovranno contentare del 5 o del 4,50%, invece che del 6%. Con un capitale minore da remunerare e con un interesse più basso, i fitti delle camere nuove dovranno ribassare da 1.400 lire l’una a 1.200, a 1.000, e forse anche a meno. Questo è il solo processo logico, serio, efficace. Tutto il resto è chiacchiera senza senso. Ma perché il processo si svolga è necessario che si costruiscano case nuove, e perché si costruiscano è necessario che i costruttori siano sicuri di disporne a loro piacimento, senza piatire dinanzi a prefetti ed a commissioni arbitrali. Se non si costruisce, la gente deve vivere stipata nelle case vecchie e coloro i quali sono obbligati a muoversi devono pagare più di quanto pagherebbero in regime di pienissima libertà.

Fu ragionevole avvedimento stabilire un periodo di transizione per le case vecchie ed assoggettare temporaneamente queste a commissioni arbitrali. Ma perché il periodo di transizione finisca e si rientri nella normalità in condizioni le più favorevoli possibili per gli inquilini è necessario che frattanto si costruisca molto. Sarebbe tuttavia assurdo sperare che l’attuale magnifico movimento edilizio prosegua senza libertà assoluta per le case nuove. Se la disoccupazione in Italia non si fa sentire, ciò è dovuto in non piccola parte al rifiorire dell’industria edilizia. Quando si muovono i mattoni, tutto si muove. Vogliamo mettere in forse, sull’inizio, un risveglio così promettente?