Il piano finanziario delle case popolari

«Corriere della sera», 2 settembre 1909

Il problema della casa è non solo tormentoso, sempre rinascente, cagione di agitazioni perenni e materia di cronaca continua per i giornali, ma è altresì un problema affascinante. Chi vi si è accostato una volta, vi ritorna volentieri sopra, quasi tratto a forza dalla varietà delle soluzioni, dagli aspetti nuovi che studiosi, uomini di azione, partiti politici vanno ogni giorno mettendo in luce. Dal problema delle aree fabbricabili e della loro tassazione alla esenzione temporanea delle case nuove dall’imposta fabbricati, dal risanamento dei vecchi quartieri al grandioso progetto di una nuova città lungo il viale Milano-Monza, dalle simpatiche città giardino del Buffoli ai tentativi di ridurre il costo tecnico delle costruzioni, dal dibattito tra la casa-caserma e la casetta isolata al contrasto tra l’affitto puro e semplice al minimo prezzo possibile e la casetta o l’appartamento acquistato in proprietà dall’inquilino mediante il sapiente congegno dell’ammortamento assicurativo, quanti problemi, belli ed appassionanti, non vanno a gara nell’attirare l’attenzione dello studioso! Ogni soluzione ha i suoi pregi, ogni progetto ha fautori caldi, convinti e degni di lode; sicché la fatica maggiore non deve consistere tanto nel criticarli in favore di un’idea preconcetta ma nel farli insieme collaborare in guisa che giovino al raggiungimento dell’ideale comune.

Su una di queste soluzioni desidero oggi intrattenere brevemente il lettore; il quale avrà del resto, se lettore della cronaca dei giornali milanesi, sentito probabilmente già parlare della casa popolare mutua assicurativa di Sigismondo Balducci. Probabilmente anche tutti coloro che ne hanno sentito parlare, si sono fermati alla affermazione più suggestiva del proponente: essendo possibile cioè con un capitale di 10 milioni di lire fabbricare in 16 anni case per un valore di 100 milioni di lire ed in 56 anni per 500 milioni di lire; ed hanno concluso senz’altro che si trattava di una visione troppo bella per essere realizzabile. Ma il Balducci è un apostolo; ed ha la pazienza e la costanza degli apostoli convinti di fare il bene. Se taluno fa qualche osservazione sull’opuscolo che ha pubblicato con una prefazione dell’ing. Manfredini, del rag. Bottini e del prof. Piazza, egli rifà i calcoli, presenta la sua tesi con nuovi dati e finisce di persuadere che il suo piano è degno di essere seriamente meditato da quanti vanno faticando intorno al grande problema della casa.

* * *

Il sistema Balducci potrebbe essere definito come il tentativo di risolvere il problema finanziario della casa per le classi medie-operaie. Esso non tocca direttamente il problema tecnico della riduzione dei costi di costruzione e di esercizio della casa; quantunque indirettamente sia chiaro che un grande istituto è in grado, meglio di ogni altro costruttore, di applicare tutti quei metodi tecnici che servano a fabbricare a buon mercato e sia evidente del pari che gli inquilini dovranno affezionarsi ad una casa, il cui affitto va decrescendo a mano a mano che essi invecchiano ed, affezionandovisi, ne ridurranno il costo di esercizio. Esso inoltre non si dirige a tutte le classi: non alle classi ricche e borghesi agiate, le quali hanno i mezzi di acquistare una casa propria o di pagare fitti elevati; e neppure alle classi operaie le quali siano sprovvedute di ogni più umile senso di previdenza, di ogni desiderio di elevazione conseguito mercé un tenuissimo sforzo proprio. Egli chiede agli inquilini una certa collaborazione, non grande; ma pur siffatta da restringere la sua clientela alle classi borghesi di piccoli negozianti, professionisti modesti, impiegati ed alle classi operaie che hanno quella che oggi si suole chiamare una coscienza di classe, che sono cioè capaci di un certo sforzo e della capacità di sapere calcolare i vantaggi di un piccolo risparmio, sforzo e capacità non superiore a quella che si richiede per pagare regolarmente le quote d’iscrizione alla Camera del lavoro, alla lega di mestiere, alla società di mutuo soccorso.

Come accada che, dirigendosi a queste classi, sia possibile ad un Ente, provveduto di un capitale proprio di 10 milioni di lire, dare la casa a buon mercato, ad un fitto decrescente, e costruir tante case per 100 milioni in 16 anni e per 500 milioni in 56 anni non è agevole spiegare in un articolo di giornale. Prendiamo la casa popolare (egli ha anche un piano per la casa civile naturalmente meno attraente, perché non può godere dei vantaggi, tributari ed altri, stabiliti dalle leggi) che è quella tipica, per cui il Balducci ha usufruito di tutte le facilitazioni che le leggi vigenti consentono e di qualche altra che egli ha escogitato e vediamo come funzioni il suo piano finanziario. E prima delle spese. Egli suppone di fare gli investimenti di capitale in una serie regolarmente decrescente: 10 milioni il primo anno, 9 e 1/2 il secondo, 9 il terzo e così via fino ad impiegare 2 e 1/2 milioni il 16mo anno. È necessario che gli investimenti si facciano salvo temporanee deviazioni, secondo una tal serie decrescente, per parecchie ragioni, di cui ricorderò solo quella principalissima di avere sempre un tal rapporto fra il capitale proprio e quello chiesto al mutuo da non superare la proporzione voluta dalla legge per i mutui su case popolari, che è dei 2/3 del valore della casa. Oltre alla spesa iniziale, vi sono le spese di esercizio. Quella per le imposte, è calcolata all’1.50% del costo della casa, corrispondente a circa il 30% del reddito imponibile. Le spese generali e di manutenzione sono calcolate nello 0.75% del costo della casa, corrispondenti al 15% circa del reddito imponibile. Poiché il 30 ed il 15% del reddito imponibile corrispondono al 23 e 12% circa del reddito effettivo lordo, il totale delle spese sul fatto corrisponde a quel 35% del fitto circa che in pratica suole calcolarsi da tutti i proprietari. Gli interessi sul capitale d’impianto dei 10 milioni sono calcolati al 3.50%, tasso che può ammettersi essendo quel capitale in molti casi fornito da Enti pubblici. L’Ente autonomo per le case popolari di Milano anzi sui 2.300.000 lire conferiti dalla Cassa di Risparmio non paga interessi e può conteggiarli quindi ad incremento dell’azienda sociale. Gli interessi alle sovvenzioni ipotecarie sono calcolati al 4%, tasso che il Balducci giustifica data la esenzione dall’imposta di ricchezza mobile e la riduzione dei diritti ipotecari ed è, pare, superiore al tasso del 3.84% consentito dalla Cassa di Risparmio delle provincie lombarde all’Istituto autonomo delle case popolari. Quanto ai redditi il principale è dato naturalmente dai fitti pagati dagli inquilini. Egli li fissa nel 6% del costo dell’appartamento per i primi 10 anni in cui l’inquilino occupa l’alloggio, nel 5% nel successivo quinquennio, nel 4% per altri 5 anni, e nel 3, 2 ed 1 per cento nei successivi quinquenni, finché, giunto al 60 anno di età, l’inquilino avrebbe per il resto dei suoi giorni la casa gratuita. Così, ad esempio, se noi supponiamo che una camera possa essere costrutta con la spesa media di 2000 lire, l’inquilino dovrebbe pagare un fitto di 120 lire l’anno per 10 anni e in seguito di 100, 80, 60, 40 e 20 lire nei successivi quinquenni, salvo ad avere la casa gratis, dopo i sessant’anni. Non è la casa propria; ma per molta gente sarebbe qualcosa di meglio ancora. Poiché la casa propria importa un sacrificio finanziario eccessivo, reca con sé l’onere di imposte e spese di riparazioni, ecc., ed è causa non piccola di imbarazzi e di litigi in occasione di traslochi e di frazionamenti ereditari. Col sistema Balducci non è vietato, nei limiti della esistenza di altri alloggi appartenenti all’Ente, che l’inquilino passi da un appartamento piccolo ad un altro più grande, da un quartiere della città ad un altro, e magari, ove il sistema si estendesse, da una città ad un’altra, sempre conservando i benefici dell’anzianità. Il vantaggio di abitare in una casa a fitto decrescente e di avere l’alloggio assicurato (quale magnifica pensione!) nei tardi giorni della vecchiaia non può naturalmente essere ottenuto senza un certo sacrificio da parte degli inquilini. I quali dovrebbero, secondo il Balducci, depositare, anzitutto entrando nell’alloggio, una caparra dell’1 per cento del costo dell’appartamento. Supponendo che ogni camera costi 2000 lire, sarebbero 20 lire di caparra da depositare, il che vorrebbe dire in altre parole il pagamento anticipato di un bimestre di fitto. L’inquilino che non sia capace di questo minimo sforzo non è in verità meritevole di interessamento; ed il dare, come vorrebbero taluni che facilmente sproloquiano sulle miserie del proletario, ogni sorta di agevolezze a chi non è capace di fare nemmeno un passo per guadagnarsele, è davvero una degradante maniera di elemosina sociale. Un secondo deposito, più rilevante, dovrebbe fare l’inquilino entrando nell’alloggio della C. P. M. A. (Casa popolare mutua assicurativa): e cioè il deposito del decimo del costo dell’appartamento: 200 lire per ogni camera del valore di 2000 lire, deposito, che, insieme colla caparra, verrebbe restituito all’uscita dall’alloggio. Qui il sacrificio è più grave. Una parte degli inquilini, quelli appartenenti alle classi medie e i più assestati fra gli operai, avranno la somma disponibile in contanti ed il danno per essi si limiterà alla perdita degli interessi annui. Poiché le Casse di Risparmio non pagano più del 3%, saranno 6 lire all’anno che dovranno aggiungersi al fitto di ogni camera. Per tutti coloro che non avranno disponibili le 200 lire, soccorre il sistema dell’ammortamento assicurativo. La C. P. M. A. dovrà mettersi in rapporto con una o parecchie Compagnie di assicurazione le quali faranno il deposito delle 200 lire per conto dell’inquilino, salvo a fare pagare a questi un premio annuo della stessa natura delle assicurazioni miste e che per un inquilino di 30 anni non dovrebbe superare le 12 lire l’anno. In sostanza l’inquilino dovrebbe pagare alla C. P. M. A. un fitto decrescente di 120, 100, 80, 60, 40, 20 e 0 lire per ogni camera ed alla Compagnia di assicurazione un premio annuo di 13 lire per camera. Il fitto sarebbe ancora convenientissimo; e l’inquilino avrebbe l’ulteriore vantaggio di lasciare alla sua morte un piccolo capitaletto di 200 lire per camera occupata agli eredi. È un innesto felice del risparmio individuale sull’opera sociale della casa popolare. Per la finanza della C. P. M. A. il deposito di 200 lire per camera avrebbe il vantaggio grandissimo di rendere disponibile un capitale, su cui non decorrerebbero interessi e che permetterebbe di ottenere una somma maggiore di anticipi.

Agli altri coefficienti di entrata o di minore spesa occorre aggiungerne ancora due: 1) il reddito commerciale che l’Ente ritrarrebbe dai magazzini, botteghe, uffici, servizi varii che si impianterebbero nei suoi edifici. Il Balducci suppone di ottenere da tutto ciò l’1% del costo totale della casa, dato che egli ritiene di aver ricavato dall’esperienza dei fatti; 2) la dilazione, che egli vorrebbe ottenere dal Comune di Milano, di un decennio nel pagamento del dazio sui materiali di costruzione. Dilazione di un decennio, badisi, e non soppressione, la quale importerebbe troppo grave discapito alle finanze municipali; mentre la dilazione si inspirerebbe al concetto di promuovere la creazione di case nuove, su cui il dazio, in seguito, potrà essere riscosso in somme più cospicue.

* * *

Ed ora bisognerebbe esaminare come tutti i coefficienti di spesa e di entrata vengano a formare un meccanismo tale da produrre, con 10 milioni iniziali, 100 milioni di case in 16 anni e 500 in 56 anni. Ma per fare questo esame compiutamente occorrerebbe squadernare dinanzi agli occhi del lettore attonito le enormi tabelle che il Balducci ha costrutto con diligenza grandissima, che ha soggettato a riprove molteplici e che insigni maestri di contabilità dichiarano esatte. Si rassicuri il lettore; non gliele riferirò né le spiegherò tutte, limitandomi a dichiarare che, per taluni saggi fatti, quelle tabelle mi risultarono esatte. Il pregio massimo che il Balducci attribuisce al suo piano finanziario è questo: di non imporre mai all’Ente le necessità di sfruttare fino al massimo la propria capacità di indebitamento, di tendere verso il punto morto di un debito ipotecario uguale ai due terzi del costo della casa (limite massimo consentito dalla legge sulle case popolari) senza superarlo mai. Coi piani finanziari comuni, come si sviluppano gli Enti autonomi per le case popolari? Investendo tutto il capitale proprio nelle case; e poi facendosi imprestare una somma uguale ai due terzi del valore delle case costruite; col provento del mutuo si costruirono nuove case e si fa un nuovo mutuo pei due terzi del valore e così via. Ma è evidente che presto si arriva all’impossibilità di poter ottenere nuove somme apprezzabili a prestito.

La prima volta su 10 milioni di case costrutte col capitale dell’Ente si ottengono a mutuo 6.666 mila lire; ma la seconda volta, poiché le case costrutte hanno appunto un valore di 6.666 mila lire, il nuovo mutuo si riduce a 4.444 mila lire (due terzi di 6.666 mila), e così via a 2.960 mila, 1.970 mila, ecc., ecc. finché il 15 mutuo è appena di 40 mila lire.

A questo punto non val la pena di seguitare a far prestiti per cifre irrisorie; e si è raggiunto il massimo degli investimenti in poco più di 30 milioni di lire. Anche capitalizzando l’esenzione dall’imposta per i primi 10 anni e ottenendo mutui su di essa si può arrivare solo ad un massimo di 40 milioni di lire. Il sistema Balducci permette di superare il punto morto al di là del quale non si possono far mutui; e ciò in grazia della decrescenza regolare dei suoi investimenti e sovratutto in virtù della collaborazione richiesta ai suoi inquilini col deposito (gratuito per la C. P. M. A. di un decimo, oltre la caparra, del costo della casa). Certo, quella, che il Balducci ci fa scorrere innanzi, è un po’ una fantasmagoria di milioni; ma a guardare attentamente egli non pretende che i milioni escano fuori dal nulla per costrurre case popolari. Egli dice soltanto: voi Enti autonomi, voi Casse dei ferrovieri, voi Municipi che avete già raccolto 1 o 10 o 30 milioni di lire, voi che potete fare assegnamento su mutui promessivi da Casse di Risparmio nei limiti e nei modi fissati dalla legge, invece di applicare un altro piano finanziario, applicate il mio; e voi potrete spingere le vostre costruzioni molto più in là di quanto vi permettano i comuni piani finanziari. A me questo pare un discorso serio e modesto; e perciò ho sentito il dovere, non già di raccomandare il suo sistema senz’altro come il migliore di tutti, bensì di presentarlo allo studio attento di quelli che reggono le sorti dei nostri massimi Istituti per le case popolari. Gli sforzi di tutti saranno sempre talmente impari alla vastità del problema, che ogni proposta di perfezionamento ai metodi invalsi – siano tecnici o finanziari – deve essere studiata con simpatia e, se buona, accolta con fervore.