Il decreto sugli affitti

«Corriere della Sera», 24 febbraio 1924

Cronache economiche e politiche di un trentennio (1893-1925), vol.VII, Einaudi, Torino, 1963, pp. 613-616

Il giudizio che, dal punto di vista economico, si deve fare del nuovo decreto sugli affitti non può astrarre dal ricordare ancora una volta il magnifico ordine del giorno del consiglio dei ministri del 23 gennaio:

«non essere il caso di ripristinare alcuna misura vincolistica che possa arrestare o scoraggiare lo sviluppo delle nuove costruzioni edilizie che, nell’anno decorso, dopo il ritorno al regime liberista, ha assunto una speciale intensità, avviando alla soluzione il grave problema della mancanza degli alloggi».

È vero che, coerente a questo ideale, il consiglio dei ministri, l’altro giorno deliberava di invitare i comuni ad attenuare i dazi di tutti i materiali destinati alle costruzioni; ma a che serve, quando d’altra parte si indeboliscono ben più gli incentivi a costruire? Il carattere essenziale del nuovo decreto infatti sta nell’accentuare ed allargare i vincoli insiti nel decreto-legge 7 gennaio 1923. Costretto a scegliere tra il vincolismo e la libertà, quest’ultimo decreto aveva creato un sistema di transizione. Aboliti gli aumenti automatici, regolati uniformemente dalla legge, il decreto del 1923 aveva invitato le parti ad accordarsi. In difetto di accordo, avrebbero deciso, sulle proroghe e sull’ammontare dei fitti, commissioni arbitrali paritetiche. Non dunque prezzi di libero mercato, ma prezzi stabiliti da un magistrato speciale. Ciò limitatamente alle case vecchie locate prima del 18 aprile 1920. Il che voleva dire che gli inquilini, in possesso delle case prima di quella data, avevano il diritto di insistenza fino al 30 giugno 1926 ai prezzi fissati dall’arbitro. Gradatamente, gli arbitri avrebbero dovuto avvicinare i fitti vincolati ai fitti liberi cosicché all’1 luglio 1926 senza troppe scosse si sarebbe rientrati nella normalità.

Ma ciò richiedeva che all’infuori del grande blocco delle case vecchie vincolate al giudizio arbitrale, si formasse un mercato vivo di case non vincolate, aperto alla assoluta libera contrattazione. Il mercato doveva essere non solo libero ma di crescente ampiezza. Se poche sono le case libere, queste tendono ad acquistare prezzi monopolistici, che non possono essere di guida al giudizio degli arbitri per le case vincolate. Ma se le case libere crescono di numero, ed il mercato a poco a poco si allarga, ecco che i fitti liberi sempre più tendono a diventare prezzi di concorrenza ed a guidare sul serio gli arbitri. Poiché è vano credere che gli arbitri possano trovar lume nel criterio dei fitti anteriori, del capitale pagato dal proprietario, del costo di costruzione, degli oneri. Tutto ciò è un residuo fossile di vecchie idee storte incrostate nella mente del volgo, secondo cui i prezzi devono essere uguali ai costi di produzione. Secondo queste storture, chi ha prodotto una merce al costo di 10 la deve vendere a 10, chi l’ha prodotta a 5 la deve vendere a 5, e così via. Nacquero da questa idea imbrogli nel tempo di guerra; e se la si volesse generalizzare ed applicare sul serio, la produzione ne morrebbe. Il regolatore del prezzo è il mercato. Il costo di produzione passato non conta nulla. Tanto chi produce a 5, quanto chi produce a 10 devono vendere ad un unico prezzo che sarà 5 o 6 o 10 o forse 12, e sarà quello precisamente a cui la quantità domandata è uguale alla quantità offerta. Tentare di fissare un prezzo diverso, è come rompersi la testa nel muro.

Orbene, il decreto del 7 gennaio 1923 aveva provveduto a creare un mercato crescente di case libere, dove a poco a poco si sarebbero formati dei prezzi liberi, unica guida per il ritorno alla normalità. Le fonti che dovevano alimentare questo mercato erano due:

1)    le case vecchie (od alloggi) che si erano rese e si rendevano libere dopo il 18 aprile 1920 e che, vuote dei vecchi inquilini, potevano essere liberamente negoziate dal proprietario con i nuovi inquilini. Poche dapprima, e godenti prezzi monopolistici, queste case erano destinate, per morti, traslochi, scioglimento di famiglie, a crescere a poco a poco continuamente di numero e ad assoggettarsi a prezzi di concorrenza;

2)    le case di nuova costruzione. Anche queste, favorite dalla esenzione venticinquennale e dalla fiducia rinata nel ceto dei costruttori per la libertà riconquistata, erano destinate a crescere di numero.

Tutto questo edificio, che non mancava di grandiosità di visione nel futuro e di eleganza nell’interpretazione dei fatti economici, parmi sia stato pressoché distrutto dal decreto del 21 febbraio 1924.

Avverto ancora che la mia critica non si rivolge al grosso, sebbene automaticamente decrescente, blocco delle case arbitrate. Per queste, un sistema migliore non era possibile escogitare. Ma esso era buono, in quanto, accanto ad esso, cresceva di importanza il mercato libero. Il decreto del 21 febbraio distrugge questo e perciò fa rovinare il sistema complessivo.

Infatti. Per le case vecchie al vecchio vincolo del prezzo d’arbitrato si aggiunge il nuovo vincolo della requisizione prefettizia. Ci sono due mesi di tempo al proprietario di una casa libera, vuota di inquilini, per affittarla a suo piacimento. Passati i due mesi, il prefetto requisisce ed assegna e fa fissare il prezzo d’arbitrato. Eccoci ripiombati in pieno nelle requisizioni del tempo di guerra ed ecco essiccata una delle due fonti, da cui si alimentava il mercato libero. La casa vecchia resta vecchia ed arbitrata. Non può più, come prima accadeva, diventar libera ed entrare ad alimentare il mercato delle case negoziabili.

Anche la seconda fonte è grandemente sminuita di volume. Solo le case dichiarate abitabili dopo il 27 ottobre 1922 sono considerate «nuove» e sono libere da requisizioni prefettizie e da prezzi d’arbitrato. Perché si sia scelta quella data non so. Certo è che il concetto delle case «nuove» era prima più largo; ed in molteplici decreti si era promesso ai costruttori, per incoraggiarli a costruire, libertà da ogni vincolo.

La nuova data porta in sé il germe della propria negazione. Se essa fu spostata una volta, perché non potrà essere spostata una seconda ed una terza volta? Qual costruttore avrà ancora fiducia che, quando egli avrà costruito e non potrà più ricredersi, il legislatore non gli tolga quella libertà senza di cui egli non avrebbe costruito?

Col sistema creato dal decreto del 7 gennaio 1923 era possibile arrivare al 30 giugno 1926 in condizioni di tollerabile assestamento. Col sistema del decreto 21 febbraio 1924, sarà assolutamente necessario, quando saremo giunti al 30 giugno 1926, prorogare i vincoli arbitrali ed inasprirli, estendendoli anche alle case nuove fino allora costruite.

Scrivo così perché il calcolo economico vieta di fare prognostici differenti. La politica dei fitti del ministero presente era stata non solo buona, ma coraggiosa. Si vedeva e si ammirava lo sguardo fisso all’avvenire. Non vorrei che la critica economica fosse interpretata nel senso che si vogliano svalutare le difficoltà contingenti e politiche della grande impresa di risoluzione di quello che era, dopo quello del pane, il vero grande problema sociale insoluto della guerra. Ma ho l’impressione che quelle difficoltà contingenti siano parse ad un certo momento troppo più grandi di quello che erano. E si è compiuto un passo che rende insolubile il problema economico; e tende quindi a rendere più acuto il problema sociale. I veri sacrificati sono gli inquilini senza casa. È doloroso pagare un prezzo alto per la casa agognata; ma è umiliante ed alla lunga enormemente più costoso, dover piatire la casa dal prefetto. Proprietari e costruttori, dopo aver chiesto ed ottenuto prezzi alti, avrebbero dovuto, col progredire delle nuove costruzioni, contentarsi di prezzi di concorrenza. Il prefetto distribuirà le poche case che riuscirà a requisire ai suoi favoriti. Gli altri, che non conoscono anticamere di potenti, dovranno nuovamente darsi in balia di mezzani, di portinai e di falsi possessori di alloggi mobiliati.