I due metodi di distribuzione degli alloggi liberi

«Corriere della Sera», 29 febbraio 1924

Cronache economiche e politiche di un trentennio (1893-1925), vol.VII, Einaudi, Torino, 1963, pp. 617-621

La condizione di coloro i quali cercano casa e si trovano dinanzi al muro di prezzi troppo superiori ai margini ristretti lasciati liberi dalle loro entrate è certamente degna di tanto riguardo che ci si sente peritanti nel ripetere ancora una volta il proprio scetticismo intorno a qualcuno dei rimedi da cui essi attendono salvezza. Invece l’accusa di teoreticismo, di astrazione, di liberismo dottrinario lascia indifferenti. Astratto chi giudica le requisizioni, i calmieri, le distribuzioni degli alloggi fatti d’autorità dai prefetti rimedi incapacissimi a risolvere la crisi delle case? Forse è astrazione; ma in Melchiorre Gioia ed in Alessandro Manzoni si era imparato di quanta dolorosa esperienza vissuta fosse figlia nei secoli scorsi quell’astrazione; e durante la guerra ne facemmo di nuovo durissima prova, talché il giorno in cui requisizioni, calmieri e reparti d’autorità scomparvero, parve il trionfo non della teoria, sibbene del buon senso. Duole invece e fortemente duole, dover togliere a chi spera un’ancora a cui egli si aggrappava. Ma, se il rimedio è vano, è necessario dirlo, per indirizzare le menti a scoprire i mezzi con cui si riuscirà finalmente al desiderato equilibrio.

Ricordo un punto ai miei occhi fondamentale del problema: ho lodato e lodo ancora il decreto Mussolini del 7 gennaio 1923 perché per le case vecchie ed abitate dai vecchi inquilini instaurava un periodo intermedio, sufficientemente elastico, di giudizi arbitrali, per l’avviamento alla libertà. Il metodo automatico, che non teneva conto dello sperequatissimo punto di partenza, aveva fatto cattiva prova. Il metodo dell’arbitrato era il solo praticamente possibile. Gli inquilini provveduti di casa vecchia trovano in esso quella migliore tutela che può essere data compatibilmente con l’interesse pubblico.

Il problema che unicamente ho trattato è quello degli inquilini nuovi; quelli che si muovono da una città all’altra, da un quartiere all’altro, che creano una famiglia, bisognevole di un alloggio nuovo, diverso da quello che prima i membri di essa abitavano.

Le case a cui costoro possono aspirare appartengono alle seguenti categorie:

1)    case vecchie, che per qualsiasi motivo (morte degli inquilini, trasloco, abbandono volontario) si rendono disponibili;

2)    case nuove, costruite in questi ultimi anni.

I metodi con cui gli inquilini nuovi possono essere distribuiti negli alloggi disponibili non possono essere altri che questi:

• l’estrazione a sorte. Metodo cieco, sebbene imparziale. Darebbe luogo a stranezze senza numero, ad incongruenza rispetto ai mezzi di pagare, all’ampiezza delle case, ecc. ecc. Nessuno perciò lo propone e lo difende;
• l’assegnazione d’autorità;
• la libera contrattazione.

Questi ultimi sono i due soli sistemi consigliati ed usati. Il secondo, quello della libera contrattazione, ripartisce gli alloggi secondo i mezzi dei concorrenti; il primo secondo il giudizio dell’autorità.

Se il numero delle case disponibili fosse assolutamente fisso si potrebbe discutere intorno alla preferenza da darsi ad un sistema piuttosto che ad un altro. A me repugna pensare che l’essere o non provveduto di casa possa dipendere da un’autorità qualsiasi, chiamisi commissario agli alloggi o prefetto. Con qual criterio, se gli alloggi disponibili sono 100 ed i richiedenti sono 1.000, il commissario sceglierà i 100 fortunati? Tutti hanno bisogno di casa; tutti potranno dimostrare, e tanto meglio dimostreranno quanto il bisogno sarà meno sentito, la necessità assoluta della casa. Ognuno, in relazione al numero dei suoi famigliari, dimostrerà che il tal alloggio è il minimo a lui necessario. Quante volte sono passato dinanzi alla lunga fila dei senza case che nella mia città attendevano il turno di essere ricevuti dal commissario agli alloggi, ho provato una stretta al cuore, pensando alla infelicità dei richiedenti ed alla impotenza dei commissari di provvedere ad una sia pur modesta parte delle richieste pressanti. La libera concorrenza produrrà qualche durezza; ma soddisfa, a parità di case disponibili, un ben maggior numero di bisognosi. Nessuno, se deve pagare il prezzo corrente, chiede una camera di più del necessario. Molti, che chiedevano solo per la speranza di ottenere d’autorità l’assegnazione a buon prezzo, non chiedono più nulla. Solo i veramente bisognosi restano sul mercato e sono soddisfatti in proporzione del proprio bisogno e dei propri mezzi. Non è una soluzione perfettissima, dal punto di vista di qualche astratto ideale di giustizia, ma è la meno peggio soluzione possibile.

Il paragone tra i due sistemi non può tuttavia farsi se non tenendo conto che il numero delle case disponibili non è per amendue uguale. Quando l’assegnazione si fa d’autorità (commissario o prefetto) il numero delle case disponibili è minore, e tende a diventare sempre più piccolo. Riassumo l’esperienza vista e toccata con mano durante gli scorsi anni, anche a rischio di sentirmi tacciar di teorico liberista. Vuol dire che l’esperienza quotidiana, che il semplice buon senso prendono il nome di astrattismo e di teoreticismo nei moderni vocabolari dell’uso comune.

È minore in primo luogo, perché il proprietario di casa tende a nascondere gli alloggi vuoti, a farli figurare occupati mentre sono liberi. Teme che l’autorità assegni l’alloggio a persona a lui non grata ed a prezzo inferiore a quello da lui sperato. E nasconde. Farà male; ma sta di fatto che l’alloggio scompare, e che su 10 alloggi nascosti l’autorità a stento ne scopre due o tre, seppure arriva a tanto. Che cosa ha mai scoperto l’autorità della grazia di dio che i bottegai tenevano nascosta, perché non la volevano vendere ai prezzi di calmiere? Faremo il processo ai proprietari scoperti; ma immagino che agli inquilini interessi non il processo, ma l’alloggio.

Diminuiscono gli alloggi in secondo luogo, ed in misura assai più forte, perché i vecchi inquilini, i quali se ne andrebbero quatti quatti, quando sapessero che l’alloggio non può essere tenuto da essi; adesso che subodorano esserci qualcosa da guadagnare, restano fermi al fuoco. D’accordo con i proprietari o di loro iniziativa, nascondono il loro bisogno di andarsene; fermano i mobili; si affidano a portinai e a mezzani, a tutti fuorché all’autorità; sicché gli aspiranti inquilini, i quali vedono gli alloggi occupati, sono costretti a pagar la pena della clandestinità del mercato, sotto forma di sovraprezzo oltre il livello che sarebbe determinato dalla libera contrattazione.

Finalmente le case diminuiscono in regime d’autorità, perché scema l’interesse a costruire case nuove. Le esenzioni per 25 anni, le minorazioni dei dazi sono magnifiche cose; ma ciò di cui ha sovratutto bisogno il costruttore è la certezza di poter liberamente disporre della casa propria. Chi ha costruito è in ballo e fa d’uopo si rassegni alle requisizioni d’autorità. Si rassegnerà di mala grazia; userà ogni spediente per sottrarsi alla mala ventura; ma oramai gli fa d’uopo rassegnarsi. Chi non ha costruito ed ha i danari in banca o deve ancora prenderli a prestito al 7 od all’8%, si mette a riflettere: val la pena di arrischiare milioni – oramai le cifre son queste – per fabbricare una casa che l’autorità poi gli darà a nolo a chi ed a qual prezzo essa sceglierà e fisserà? È vero che le nuove case dichiarate abitabili dopo il 27 ottobre 1922 sono esenti da requisizione; ma il costruttore come è sicuro che la data non sia un’altra volta spostata a suo danno? In regime d’autorità, si costruisce ancora – sarebbe una evidente esagerazione supporre che le costruzioni cessino del tutto. Ma si costruisce solo per uso famigliare diretto del proprietario; o quando si è a priori sicuri della vendita, già convenuta, della casa ad appartamenti. Costruire per affittare diventa impresa complicata da rischi economici, di svalutazione futura della casa per rivalutazione monetaria e politica, di indisponibilità della casa assegnata d’autorità in modi non remuneratori per il proprietario.

In regime di libera contrattazione tutte le case libere sono sul mercato ed il numero delle case nuove poste sul mercato è crescente. Non monta che le case nuove si offrano in vendita e non a fitto. Se ne offrono anche in fitto; ma se anche tutte fossero fabbricate per venderle, forseché il compratore non lascia libero l’appartamento antico o non è un concorrente di meno sul mercato degli alloggi? Checché si dica sulle case che son tenute artatamente vuote dai proprietari, in regime di libera contrattazione tutte le case vengono sul mercato. Chi troppo vuole nulla stringe; ed il proprietario che aspetta troppo finisce per dovere affittare a prezzi talvolta minori di quelli che dianzi ha rifiutato. Il costruttore di una casa nuova potrà aver costruito colla speranza di lucrare il 15%; ma siccome un sindacato tra proprietari non esiste ed è difficilissimo a costituirsi ed a durare, la sua azione stessa di costruire tende a rendergli impossibile la consecuzione del desiderio. Affitterà quanto potrà; e potrà toccare limiti tanto meno alti quanto più avrà sperato grosso ed avrà costruito in proporzione.

Dunque il metodo d’autorità di distribuzione degli alloggi vecchi liberi e dei nuovi cresce il numero degli aspiranti inquilini e diminuisce il numero delle case disponibili. Il metodo di libera contrattazione tende a ridurre il numero degli aspiranti a quello dei bisognosi veri e proprii ed a crescere il numero delle case poste sul mercato. Tra i due metodi – eccezione fatta sempre per il blocco delle case vecchie soggette al regime misto di transizione per arbitrato – è perciò preferibile il secondo. Anche questo non è un toccasana immediato; ma semplicemente un mezzo per risolvere a poco a poco il problema. La distribuzione fatta d’autorità non lo risolve oggi; e ne rende sommamente più difficile la risoluzione in futuro.