Accaparramento ed imposta sulle aree fabbricabili

«Corriere della Sera», 19[1], 20[2] aprile e 4 maggio[3] 1903

Cronache economiche e politiche di un trentennio (1893-1925), vol. II, Einaudi, Torino, 1959, pp. 25-41

I

La questione delle abitazioni nei grossi centri è giunta in molte città d’Italia ad uno stadio acuto: a Milano, a Roma, a Torino comincia un’agitazione contro il rincaro dei fitti, si fanno proposte di municipalizzazione delle case e si grida contro l’accaparramento delle aree fabbricabili da parte di speculatori, i quali le tengono vuote per fare rialzare i fitti delle case costrutte e poter così vendere le proprie aree a prezzi esagerati. Su quest’ultimo punto – l’accaparramento delle aree fabbricabili vuote – noi vogliamo attirare oggi l’attenzione dei lettori, per dare loro notizia di proposte che si sono già fatte all’estero da autorevolissimi uomini di stato e per svolgere alcune considerazioni forse non del tutto prive d’interesse.

Non è da oggi soltanto che il costo sempre più alto delle abitazioni nelle grandi città viene attribuito in parte al valore crescente dei terreni. Tutti sappiamo quanto quei terreni siano cresciuti in valore nelle nostre città italiane. Se badiamo alle statistiche straniere, dovremmo aspettare per il futuro aumenti ancora più sensibili, sovratutto per le città che oltrepassano i 300 mila od il mezzo milione di abitanti.

Non già che i fitti degli alloggi siano cresciuti solo per questo motivo. In notevole parte i fitti aumentano perché gli inquilini vogliono alloggi diversi dagli antichi: più comodi, riscaldati a calorifero, con acqua potabile, con latrine moderne all’inglese, con impianti di gas, ecc., ecc. Tutto ciò costa, e non è meraviglia che i fitti crescano. In parte, l’aumento dei fitti deriva tuttavia da ciò che la terra diventa più cara. Sovratutto al centro, o, meglio, nei diversi centri – degli affari, degli uffici, dei tribunali, dei commerci, delle industrie, delle stazioni ferroviarie – i prezzi crescono vertiginosamente per digradare a mano a mano che si va verso la periferia. Di questo rincaro soffrono tutti coloro che sono obbligati a stare nelle vicinanze di quei diversi centri per ragioni d’ufficio, di impiego, di affari: e sono professionisti, impiegati, medi borghesi, artigiani, operai.

Una vera fame di terra travaglia le grandi città; e questa fame è resa più acuta dal fatto che ai confini della fabbricazione vi sono spesso ampie distese di terreno che non si possono fabbricare perché i proprietari non vogliono cedere quei terreni, persuasi, come sono, che fra non molti anni li potranno vendere a prezzo di gran lunga maggiore, quando il crescere della popolazione avrà acutizzato la fame di case.

Se essi mettessero in vendita le loro terre subito, il ribasso dei fitti sarebbe generale; si verificherebbe uno spostamento generale – come nelle onde di uno stagno percosso da una pietra – della popolazione verso la periferia; ed insieme tutti quei centri, di cui sopra si disse, si sposterebbero leggermente in guisa da rendere meno intensa la domanda per l’allargamento dell’area su cui essa verrebbe esercitata. Ma la messa in vendita delle aree, che gioverebbe alla media borghesia ed al popolo minuto, non giova ai proprietari di terre fabbricabili, i quali non hanno alcun interesse ad affrettarsi a buttare così le loro terre sul mercato. Essi invero nel frattempo non pagano imposte, od almeno pagano imposte soltanto sul reddito agricolo, relativamente tenue, dei terreni. Ogni anno la loro terra del prezzo iniziale di 10.000 lire aumenta di valore, del 7, dell’8 o del 10% (per ipotesi). Se costruissero subito, per la lontananza dal centro, oltre all’interesse del capitale di costruzione della casa, ben poco potrebbero ricavare; ed aspettano. Aspettano finché trovino a vendere con guadagno o finché i fitti delle case siano cresciuti per modo, che essi, costruendo sulle loro aree una casa, oltre all’interesse ed all’ammortamento dell’edificio ottengono un soprappiù equivalente almeno all’aumento di valor capitale dell’area, che avrebbero avuto se l’avessero lasciata vuota.

Il solo attendere dei proprietari delle aree fa aumentare i fitti; poiché la popolazione crescente deve rovesciarsi sulle case antiche e farne crescere artificiosamente la domanda.

Ora tutto ciò – si è detto all’estero da persone autorevoli ed anche da qualche legislatore – è ingiusto e socialmente dannoso. Perché cresce il valore delle aree cittadine? Non per merito dei proprietari delle aree; ma per cause sociali, per l’affittirsi della popolazione, per il crescere dei traffici, per lo sviluppo della ricchezza, perché gli enti pubblici centrali e locali – hanno aperto strade, costrutto scuole, garantita la sicurezza, impiantato servizi di illuminazione, di acqua potabile, di tramvie (sia direttamente, sia per mezzo di imprese delegate), ecc., ecc. Il valore delle aree cresce dunque per cause sociali; e non solo la società non ne ritrae nessun beneficio; ma l’aumento medesimo si ritorce a suo danno, poiché i proprietari delle aree vuote le tengono lontane dal mercato; e, senza costo, senza dover assolvere alcun tributo, provocano artificialmente la fame di case per potere far crescere il valore delle loro aree. Una tanto strana situazione di cose deve cessare; lo stato o la città deve essere reintegrata nei suoi diritti. La società che dà origine all’aumento dei valori edilizi deve godere essa di una ricchezza che essa ha creato. Perciò si metta un’imposta sugli incrementi di valore delle aree fabbricabili; e siano codesti incrementi devoluti in notevole parte per mezzo di un’imposta allo stato od alla città. Subito si vedrà scemare la vigoria dell’accaparramento delle aree. Quei proprietari, i quali prima tenevano vuote le aree, perché il loro valore si accresceva automaticamente ogni anno del 5 o del 10%; ora che dovranno pagare metà di questo incremento come imposta, saranno spinti a mettere ben più presto le loro aree sul mercato. Non è piacevole pagare ogni anno 500 lire d’imposta per un’area che dà come reddito solo un aumento di 1.000 lire di valor capitale. Le aree verranno a poco a poco in maggior copia offerte sul mercato; se anche il loro prezzo scemerà alquanto per la cresciuta offerta e se quindi l’imposta non frutterà allo stato ciò che poteva essere sperato, ciò non sarà un male. I capitali potranno impiegarsi a minor costo nelle case: i fitti scemeranno; e la quistione delle case, se non risolta in tutto, potrà dire di aver fatto un notevole passo verso la sua soluzione.

Questa la dottrina della tassazione dell’incremento non guadagnato (unearned

increment), che negli Stati uniti ed in Inghilterra ha ottenuto tanto favore e che fu vigorosamente difesa da molti testimoni dinanzi all’ultima «commissione reale inglese d’inchiesta sulla tassazione locale», il cui rapporto del 1901 fornisce una miniera di dati e di notizie in proposito. Dottrina che fu già messa in pratica nella Nuova Zelanda, la giovane colonia che sta compiendo tanti e così audaci sperimenti nel campo sociale. Nella Nuova Zelanda, dal 1896 è infatti in vigore una legge la quale autorizza gli enti locali a mettere un’imposta sul valore della terra, astrazion fatta dai miglioramenti (piantagioni, case, ecc.) che possono esistere su di essa. La nuova imposta sulle aree può surrogare le imposte esistenti nella loro interezza e può così assumere dimensioni considerevoli. La legge non è obbligatoria, ma puramente facoltativa, in seguito a referendum istituito in ogni città o comune. Al 31 marzo 1902 il referendum aveva avuto luogo in cinquanta città o circoscrizioni locali; e la nuova imposta era stata respinta in sette casi (fra cui la città di Auckland), ed approvata in 43 casi (fra i quali la città di Wellington, come dall’ultimo «New Zealand official year-book» 1902). Proposte analoghe si trovano adesso dinanzi al parlamento inglese, presentate da città e poteri locali; e citiamo la città di Glasgow ed il consiglio della contea di Londra.

Siamo dunque dinanzi ad un movimento serio e che merita di essere discusso. Fortunatamente noi non siamo obbligati a seguire i tassatori dell’unearned increment sul loro terreno, che a molti potrà sembrare – e sotto certi aspetti effettivamente è – assai o troppo innovatore. Che l’incremento di valor capitale delle aree cittadine sia dovuto esclusivamente a cause sociali e quindi spetti alla società è una affermazione, che certo contiene una parte di verità. Ma è un principio che sarebbe nuovo nella nostra legislazione; che non potrebbe trionfare se non attraverso a durissimi ostacoli; che viola (è questa una obbiezione gravissima) i diritti acquisiti dei proprietari attuali, i quali dovrebbero essere indennizzati in base alle leggi sulla espropriazione forzata; ed è principio che si presta troppo ad estensioni pericolose. Chi è – nella società odierna – che non goda per causa sociale, di veri e proprii incrementi non guadagnati? Dovremmo noi anche tassare con questo pretesto, i commercianti che si vedono aumentata la clientela da una trasformazione edilizia, i professionisti che guadagnano di più per traffici favoriti da saggie disposizioni legislative, gli operai a cui la grande città offre innumeri fonti di guadagno, ignote altrove? Ognun vede a quali conseguenze estreme potrebbe condurci l’adozione del principio della cooperazione della società nell’incremento dei redditi e dei valori.

Fortunatamente fa d’uopo non ricorrere ad argomentazioni dubbie per raggiungere, almeno in parte, lo scopo di porre un freno ai rialzi di valore delle aree fabbricabili ed agli accaparramenti troppo ingordi.

Basta conservarci fedeli – o meglio ritornare – ai principii fondamentali e pacifici del nostro diritto tributario. Che cosa dice lo statuto? Che tutti i consociati debbano contribuire in proporzione alla loro capacità contributiva. Ora questa norma non è forse stata violata quando abbiamo lasciato esente da imposta l’incremento di valor capitale delle aree fabbricabili? Non è forse l’incremento stesso un vero e proprio reddito? Un proprietario costruisce sulla sua area una casa, e subito il fisco lo colpisce col 25-40% d’imposta; la lasci invece vuota, contentandosi di vederla crescere di valore del 10% all’anno ed il fisco non lo molesterà affatto. È giustizia codesta? Su questo terreno, noi possiamo procedere ad una riforma, la quale rispetti tutti i diritti acquisiti e completi, non alteri, il sistema tributario vigente.

II.

L’ordinamento tributario odierno, presenta una grave lacuna: che desso lascia cioè esente il reddito che un proprietario ottiene dall’incremento del valore capitale delle sue aree. Mentre tutti gli altri percettori di reddito sono duramente colpiti dal fisco, egli solo è esente, senza che si possa sul serio affermare che egli sia meritevole di speciale riguardo. Tassandolo non si lederebbe alcun diritto acquisito; poiché lo stato non ha mai promesso ad alcuno di non colpire il suo reddito coll’imposta. La giustizia sarebbe lesa solo quando l’imposta colpisse, più gravemente che negli altri casi, un reddito speciale in odio alla classe che ne gode. Esentare un reddito dall’imposta significa ledere a favore di una classe la giustizia tributaria.

Ponendosi da questo punto di vista, il legislatore farebbe opera di rispetto ai principii statutari qualora assimilasse l’incremento di valore delle aree fabbricabili al reddito dei fabbricati e lo colpisse colla medesima imposta che grava sui fabbricati. Ecco la conclusione a cui siamo giunti e che nessuno, speriamo, vorrà considerare come illogica od antigiuridica. Adesso i terreni fabbricabili sono assimilati ai terreni agricoli e pagano l’imposta fondiaria sul loro reddito agricolo. Bisogna far cessare questa che è un vero controsenso. Le aree fabbricabili sono applicate ad usi agricoli solo in linea secondaria; ma il loro reddito principale non è l’agrario; è l’aspettazione di un aumento di valore; è questo aumento che si realizza di anno in anno sotto la spinta della crescente popolazione. Assimilando le aree fabbricabili ai fabbricati non si fa altro che sancire per legge ciò che è conforme a realtà. L’assimilazione farebbe in modo che l’incremento di valore delle aree fabbricabili dovrebbe pagare, quando fosse constatato, l’imposta erariale del 16,25%, oltre ai centesimi addizionali e comunali. L’aliquota italiana dell’imposta dei fabbricati è talmente alta, da riuscire pienamente efficace. Se vuolsi, potrebbe essere applicata non sull’intiero incremento di valore constatato; ma solo sui 20 o sui 30 quarantesimi per togliere il pericolo di colpire incrementi di valore momentanei, dovuti a rialzi improvvisi di prezzi che forse saranno seguiti da ribassi. Anche qui si applicherebbero i principii correnti di detrazione del reddito lordo per spese e per rischi. Non si dovrebbe escludere l’applicazione dei centesimi addizionali perché gli enti locali fanno molte spese di viabilità, di sicurezza, di illuminazione da cui le aree fabbricabili traggono beneficio ed a cui per conseguenza è giusto debbano contribuire.

Facciamo un esempio pratico del modo con cui potrebbe funzionare l’imposta. Sia un’area di 1000 metri quadrati. Nel momento iniziale (in cui il nuovo metodo tributario entra in azione) l’area valga 10 lire al mq. ed in complesso lire 10.000. Dopo un anno il valore sia cresciuto ad 11 lire al mq. ossia ad 11.000 lire. L’aumento di valore di 1.000 lire è il reddito che l’area ha dato, pur restando inoperosa; e dovrebbe costituire l’imponibile lordo del nuovo tributo che noi stiamo ora ideando. Togliamo pure il 40% per rischi e sopravalutazioni temporanee; ed avremo 600 lire di reddito imponibile netto. Un’imposta del 30% (tra erariale e centesimi addizionali) su questo imponibile ammonta a lire 180. Questa la somma che il proprietario dovrebbe pagare all’anno; e non sarebbe troppo per chi vede crescere ogni anno di 1000 lire il valor capitale della propria area.

In pratica però sarebbe impossibile procedere ogni anno ad una rivalutazione delle aree; per non creare un meccanismo fiscale troppo complicato e per non vessare troppo i contribuenti, sarebbe opportuno accertare l’aumento di valore solo ogni cinque anni al minimo. In tal caso anche l’imposta sarebbe pagata una volta ogni quinquennio; e non già ogni anno. Seguitando l’esempio precedente, l’area in cinque anni cresce da 10 a 15 lire al mq, ed in complesso da 10 a 15.000 lire, con un incremento di valore di 5.000 lire. Da queste 5.000 lire deduciamo il 40% ed otteniamo 3.000 lire di reddito o di imponibile netto per quinquennio. L’imposta, che il proprietario, all’aliquota del 30%, dovrà pagare, sarà di 900 lire ogni cinque anni. Fino a che non siano passati altri cinque anni, il contribuente non dovrà più pagar nulla. Si potrebbe, ad evitare sacrifici troppo grossi ad ogni quinquennio permettere ai contribuenti di frazionare il pagamento delle 900 lire in cinque annualità di 180 lire l’una.

Un’imposta di questo genere sarebbe sufficiente per diminuire di molto la virtù della speculazione accaparratrice. Al limite della fabbricazione, dove adesso conviene di più tenere vuota l’area che fabbricarla, un’imposta del 30% agirebbe come una multa contro gli speculatori e li deciderebbe a mettere le loro terre sul mercato. Di qui la diminuzione del prezzo delle aree, il minor costo delle case, ed il ribasso dei fitti. Se la riforma fosse accompagnata da una modificazione nel metodo di calcolare le detrazioni dal fitto lordo per le case costrutte in guisa da favorire le case ad alto costo di fabbricazione e a basso costo di area in paragone a quelle ad alto costo dell’area, i suoi benefici sarebbero sicuramente rilevanti.

Si dirà: in qual modo definire le aree fabbricabili da assimilarsi ai fabbricati? Domanda certo della quale è impossibile disconoscere la gravità; ed intorno alla quale in Inghilterra si fecero, e tuttora si fanno, discussioni vivissime. Si presumeranno come fabbricabili solo le case entro la cinta daziaria, o quelle situate entro una certa distanza dal centro? Sono criteri arbitrari e spesso perciò fallaci. Alcuni dei commissari della commissione reale inglese d’inchiesta (e fra di essi citiamo lord Balfour of Burleigh, lord Blair Balfour e sir Edward Hamilton) in uno speciale rapporto appunto sulla tassazione delle aree edilizie, finirono per concludere che una regola fissa unica non si può formulare e che aree fabbricabili debbano genericamente essere considerate quelle «le quali dal proprietario voglionsi affittare o vendere, o potrebbero essere affittate o vendute allo scopo di immediata edificazione». Ogni decisione, continuano i commissari, dovrebbe essere presa sulla base dei fatti accertati caso per caso e colla guida di periti stimatori e di conoscitori della località. L’obbligo di provare che un’area è attualmente matura alla edificazione, dovrebbe spettare, come è ovvio, agli uffici delle imposte. Per maggiore garanzia dei contribuenti, oltre ai diritti di ricorso e di appello, i commissari suggeriscono che, se il proprietario dell’area considera la valutazione eccessiva, egli abbia il diritto di chiedere all’autorità locale di acquistare l’area medesima a quella valutazione. Per non scoraggiare la conservazione di aree vuote a parco ed a giardini, si potrebbe alla legge aggiungere una clausola, la quale desse facoltà alle autorità locali di ridurre o condonare l’imposta in tutti quei casi in cui si ritenesse essere desiderabile per motivi di pubblica utilità la conservazione di un’area nella sua condizione di spazio libero. In nessun caso alle aree destinate bona fide ad uso di giardino dovrebbe attribuirsi un valore più alto di quello che equamente le si possa dare nella supposizione che giardino ed il resto dell’area formino una cosa sola.

Come si vede dalle cautele dei commissari inglesi, non sarà agevole cosa valutare e distinguere le aree fabbricabili. Il problema è delicato bensì, ma non più complesso di altri risoluti nella pratica tributaria; ed il problema dovrebbe essere risoluto a periodi fissi, ad esempio, per revisioni quinquennali; e non andrebbe risoluto per tutta Italia. Il che sarebbe inutile, volendosi combattere un male peculiare alle grandi città. La legge dovrebbe essere applicata dietro domanda delle amministrazioni locali o degli elettori – solo nelle città con più di 100.000 abitanti, salva la facoltà nel governo di estenderla anche ad altre città, quando lo consiglino motivi eccezionali e quando vi sia la domanda degli interessati. Per evitare timori di fiscalismi governativi potrebbe anche essere lasciata facoltà agli enti locali di richiedere l’abbandono dell’imposta. La quale, del resto, avendo una funzione preventiva, di lotta contro gli aumenti esagerati dei valori edilizi, non sarebbe fiscalmente molto produttiva.

Contro di una cosiffatta imposta si potranno fare parecchie obbiezioni – e ad esse ci teniamo preparati a rispondere -; non già l’obbiezione che essa introduca un principio rivoluzionario nel nostro diritto tributario. Essa anzi rispetta e vuole applicate le norme statutarie; e rispettandole non reputa di compiere opera fiscale, ma invece un’opera altamente sociale. Se alcuno credesse ancora che la proposta sia troppo audace, legga il seguente brano:

Un duplice vantaggio deriverebbe alla società da una siffatta imposta. In primo luogo tutte le proprietà aventi un pregio contribuirebbero alle imposte; ed in secondo luogo i proprietari dei terreni fabbricabili sarebbero indotti a metterli in vendita; la loro reciproca concorrenza diminuirebbe il prezzo dei terreni edilizi e diminuirebbe pure la imposta, che, sotto nome di rendita edilizia, grava ora sulla intraprendenza urbana a vantaggio dei confinanti proprietari terrieri; imposta la quale, è mestieri riconoscerlo, non è il compenso di alcuna industria o spesa da parte dei percettori, ma è il risultato naturale della industria e della attività di tutti i cittadini.

Questo brano è formulato in modo anche più radicale di quello che noi reputiamo ora opportuno adottare in Italia; e fu scritto in quel paese dove le classi dirigenti sanno prendere l’iniziativa di tutte le grandi e benefiche riforme sociali. Insieme con tutte le firme degli altri membri della Royal Commission on the Housing of the Working Classes il rapporto, dal quale quel brano è tolto, porta anche la firma del principe di Galles, ora Re Edoardo VII, che di quella commissione era presidente.

III

Dal cav. Ampellio Bruschetti, presidente dell’associazione fra i proprietari di case e terreni, riceviamo la seguente lettera:

Signor direttore,

Duolmi di dover abusare ancora della sua ospitalità se, come oso sperare, ella vorrà nuovamente accordarmela. Trattasi, d’altronde, di un argomento di non lieve importanza, che fu ampiamente svolto, in due articoli consecutivi, nei numeri 107 e 108 del «Corriere della sera». Il contenuto di quegli articoli può riassumersi nei seguenti termini. I proprietari di aree fabbricabili, in ispecial modo, alla periferia della città, si trovano in una situazione privilegiata; essi vedono crescere ogni giorno il valore di quelle aree, senza averne perciò merito alcuno. Il merito è tutto della società, la quale, da quell’aumento di valore, non solo non ritrae beneficio di sorta, ma ne risente danno, perché i proprietari delle aree, non mettendole sul mercato, ne accrescono artificialmente il prezzo di costo. La società adunque, che dà origine all’aumento dei valori edilizi, deve godere di quella ricchezza che ha creato. Si metta perciò un’imposta sugli incrementi di valore delle aree fabbricabili. E questa imposta non fa mestieri crearla; esiste già, e in misura adatta, ed è quella stessa che colpisce il reddito dei fabbricati. Si consideri adunque, come reddito di fabbricato, il presunto aumentato valore dell’area, e si applichi senz’altro su quel reddito immaginario il 16,25 per imposta erariale, nonché i relativi centesimi addizionali.

Il ragionamento, così, a prima vista, fila assai liscio e la logica parrebbe salva; pur tuttavia si elevano contro parecchie obbiezioni. E la prima è d’indole giuridica. L’imposta sui fabbricati è imposta reale, e come tale, basata su di un reddito effettivamente esistente ed accertato. Ora sarebbe, oltre che assurdo, illegale, il colpire d’imposta un reddito che non esiste, ma che è fittizio, ed il cui accertamento, più che da dati di fatto veri e reali, risulterebbe da apprezzamenti arbitrari, e spesso fallaci. In Inghilterra, ove simile esperimento fu tentato, l’accertamento del reddito, come risultanza del maggior valore che si voleva colpire, ha dato luogo a discussioni e a controversie vivacissime; e ciò è ammesso dallo stesso scrittore degli articoli del «Corriere della sera». Niun dubbio che le aree situate alla periferia della città siano cresciute di valore, e nessuno si attenta di negarlo; ma che di questo aumento di valore, che è logica conseguenza di una legge economica, uguale per tutte le manifestazioni dell’attività umana, se ne faccia quasi una colpa al solo proprietario, e si attenti di punirlo con un nuovo balzello oltre a quelli già assai gravosi, che egli sopporta, è cosa irragionevole. Il dire che il merito di quell’aumento spetta per intero alla società, la quale deve perciò godere di una parte della ricchezza che ha creato, è formulare un aforisma, che per debito di equità dovrebbe applicarsi anche a tutti coloro che, senza loro merito, vedono aumentare ogni giorno i valori di borsa di cui sono possessori. Chi ha acquistato, per esempio, azioni della società Edison, al prezzo di lire 250, ne può ricavare oggi, vendendole, circa lire 600. Qual merito abbia il portatore del titolo, in questo aumento, io non so vedere, e se quel merito spetta alla società, il legislatore, alla stregua della tesi sostenuta dallo scrittore del «Corriere della sera», dovrebbe senz’altro colpire i detentori di queste azioni col 20% almeno di imposta di ricchezza mobile, sulla differenza tra il prezzo d’acquisto o d’emissione e quello corrente di piazza. Solo ci si domanda, dove si andrebbe a finire, con questi criteri finanziari.

Pure rendendo omaggio alle parole riportate dal rapporto della Royal Commission on the Housing of the Working Classes, resta a vedere se quelle conclusioni, applicabili alle condizioni della proprietà immobiliare negli Stati uniti, in Inghilterra e nella Nuova Zelanda (applicazione però solo parzialmente tentata), lo possa essere del pari alla proprietà immobiliare in Italia, e soprattutto qui, in casa nostra, in questa nostra Milano. È risaputo come Milano fosse ricinta tutt’all’intorno da una vasta zona di fertile terreno, coltivato ad orti pingui ed ubertosi, da cui proprietari ed agricoltori traevano buon frutto. Quei terreni adunque, prima di divenire aree fabbricabili, avevano per se stessi un valore considerevole, e la loro trasformazione, voluta od imposta da nuove condizioni di cose, fu causa per il proprietario dell’abbandono di un reddito sicuro e rimuneratore, per un altro ipotetico e di non facile realizzazione. È logico che per questo cambiamento il prezzo dell’area avesse ad aumentare in ragione anche dell’alea corsa? Da noi non si verificò quindi il caso, così frequente in America, ove aride, sterili lande, si trasformano febbrilmente, repentinamente, in costose aree fabbricabili. Questa corona di orti e giardini, è andata man mano restringendosi, e il piano regolatore ha tracciato nelle aree risultanti una rete di strade che le tagliano e le traversano per ogni dove. Il nostro mite e laborioso ortolano è scacciato dalla sua terra, e colui che ancora vi si indugia sopra col suo lavoro, mal sicuro nella sua vita precaria, minacciato ad ogni piè sospinto di sfratti, detta al proprietario condizioni che questi deve tollerare e subire, se ancora qualche reddito, sufficiente almeno per il pagamento dell’imposta fondiaria, egli vuol trarre dalla sua terra. Ora, questo stato di precarietà, continuando per vari anni, cagiona al proprietario una perdita accumulata, di cui egli cercherà possibilmente di rifarsi, quando gli sarà dato di vendere il suo terreno. Non devesi inoltre dimenticare che a lui è fatto obbligo di cedere gratuitamente tutte le porzioni di area destinate a strade. Il nuovo regolamento edilizio e quello d’igiene hanno portato alle aree fabbricabili un fiero colpo, col determinare e limitare l’altezza delle case.

Sommiamo insieme tutte queste cause, e verremo alla conclusione che il prezzo delle aree aumenta, non perché il proprietario si rifiuta di metterle sul mercato, ma per una serie di fatti indipendenti dalla sua volontà. Un altro fatto nuovo va ormai delineandosi ed estendendosi nella nostra città, e cioè che la costruzione edilizia tende ad espandersi al di là del confine del nostro comune, quasi desiderosa di libertà e di sottrarsi alle restrizioni che sono imposte al suo sviluppo. Essa salta così a piè pari quella zona intermedia di aree fabbricabili che sono alla periferia della nostra Milano, e ne provoca un’evidente svalutazione. Ora, date queste condizioni di fatto, sarà essa equa e razionale la proposta messa innanzi dallo scrittore del «Corriere della sera»?

Io ho esposte queste mie modeste considerazioni sulla scorta di quel buon senso che mai si disgiunge dall’equità; senza punto presumere di gareggiare nella manifesta competenza dello scrittore del «Corriere» e chiudo questa mia lunga lettera coll’affermare che ove mai l’aforisma da lui proclamato dovesse trionfare, giustizia vuole che esso sia esteso e ai proprietari di beni immobiliari e a quelli di beni mobiliari; salvo poi agli uni e agli altri di rifarsi come meglio sapranno o potranno, su coloro che ne tentassero l’acquisto.

Mi abbia con infiniti ringraziamenti e profonda stima,

Suo dev.mo

AMPELLIO BRUSCHETTI

Queste le rimarchevoli osservazioni che l’egregio presidente dell’associazione fra i proprietari di case in Milano espone sulla nostra proposta di tassazione delle aree fabbricabili. Risponderemo brevemente ad ognuna di esse.

• La nuova imposta sarebbe assurda ed illegale, poiché l’imposta sui fabbricati, che è reale, non può colpire un reddito fittizio ed immaginario.

Innanzi tutto il carattere reale dell’imposta sui fabbricati vuol dir soltanto che quell’imposta non tiene conto delle condizioni personali del contribuente, se sia ricco o povero, carico o no di famiglia, ecc., ecc.; ma non dice nulla intorno alla natura del reddito da colpire. Infatti l’imposta sui redditi di ricchezza mobile, che è altrettanto reale, almeno sotto questo rispetto, di quella sui fabbricati, colpisce i redditi industriali e commerciali, il cui accertamento è, per lo meno, altrettanto «arbitrario e spesso fallace», quanto e forse più dell’accertamento dell’aumento di valore dei terreni edilizi. Aumento di valore che è un fatto reale, forse non facile a constatarsi (e per questo abbiamo stabilito una serie di cautele), ma niente affatto immaginario o fittizio. Un terreno cresce di valore da 1.000 a 2.000 lire e voi chiamate l’aumento un reddito immaginario? In verità noi non comprendiamo più dove stia il reale e dove l’immaginario, poiché in sostanza tra il guadagno di un professionista e quello del proprietario dell’area vi è una sola differenza: che il primo ha toccato lui con mano il biglietto da mille ed il secondo lo ha visto invece incorporarsi, capitalizzarsi nel valore del suolo. Egli rinuncia a goderlo subito, salvo a riaverlo capitalizzato quando venderà od utilizzerà il suo terreno. Il che non è però ancora una buona ragione, come vedremo in fine, per protrarre fino allora il pagamento dell’imposta.

• è ingiusto far quasi una colpa al proprietario dell’aumento di valore delle sue aree e colpirlo con una nuova imposta gravosa, oltre quelle che già sopporta.

Noi non facciamo una colpa ai proprietari dell’aumento di valore; ed abbiamo anzi espressamente dichiarato che rinunciamo a valerci della teoria secondo cui quell’aumento dovrebbe essere colpito perché dovuto a cause sociali. Abbiamo solo constatato il fatto che l’aumento si verifica e che esso è acuito dall’accaparramento (naturalissimo e niente affatto colposo, ma non perciò meno dannoso) dei terreni edilizi. Abbiamo constatato d’altro canto che quell’aumento costituisce un reddito esente dall’imposta, contrariamente allo statuto; ed abbiamo detto: colpiamolo con un’imposta uguale a quella sui fabbricati; e noi, facendo opera giusta per sé, avremo ottenuto l’effetto socialmente utile di moderare l’aumento dei valori delle aree. Se quell’effetto noi avessimo voluto raggiungere con mezzi ingiusti, forse ci si potrebbe tacciare di confisca. Siccome quell’effetto dipende da un’opera doverosa di giustizia tributaria, così la taccia di odiosità e di confisca cade.

• O perché allora, riprende l’egregio nostro contradditore, non tassate egualmente gli aumenti dei valori di borsa, non meno immeritati degli aumenti di valori edilizi?

Semplicemente perché nelle leggi fiscali non occorre mai perdere il retto senso della misura; e conviene seguire la giustizia e nel tempo stesso tener d’occhio gli effetti che un provvedimento di giustizia teorica produce. L’aumento di valore delle aree, pur soffrendo alcune oscillazioni e dando luogo a rischi – per i quali abbiamo stabilito una detrazione larghissima del 40% dal reddito lordo, da stimarsi con criteri equi e miti – può essere considerato come un fatto costante e di importanza crescente nelle grandi città. La tassazione di questo aumento di valore nasce solo adesso, nella medesima guisa come da non molto tempo si cominciarono a tassare le industrie ed i commerci; perché un reddito si tassa non quando comincia a formarsi, le industrie non si colpiscono subito nei loro inizi, ma quando la loro importanza è sufficientemente grande da legittimare un intervento del fisco. Quando il provento di un’imposta sarebbe di pochi centesimi, non vale la pena di istituirla, benché sia giusta. Noi perciò abbiamo detto che l’imposta sulle aree fabbricabili dovrebbe limitarsi alle grandi città, benché teoricamente sarebbe stato giusto di allargarla a tutto il territorio dello stato. Così diciamo che l’imposta sugli incrementi di valore conviene sia ristretta alle aree fabbricabili e non estesa alle terre agricole ed alla ricchezza mobiliare; poiché constatiamo il fatto che le terre agricole in media non aumentano di valore e che l’aumento nelle azioni di borsa è ristretto a poche azioni di fronte alle molte che ristagnano senza speranza alcuna. Del resto non è forse vero che l’agente delle imposte già fin d’ora colpisce, in quanto è possibile, l’aumento di valore delle azioni di borsa? Non è forse vero infatti che il fisco non si limita a colpire i dividendi distribuiti agli azionisti, ma colpisce anche i fondi passati a riserva, considerandoli come reddito? Di questo, che è un coefficiente massimo nell’aumento duraturo dei valori di borsa, non si può certo dire che rimanga esente dall’imposta.

Infine noi ci ribelliamo apertamente alla equiparazione dei redditi mobiliari ai redditi immobiliari. Non bisogna guardare solo alla giustizia astratta, ma agli effetti dei provvedimenti fiscali. La tassazione delle aree fabbricabili è da consigliarsi, sia perché giusta, sia perché dà effetti buoni, come ribasso delle aree e incoraggiamento all’industria edilizia; laddove la tassazione degli aumenti di valore delle azioni di borsa darebbe effetti pessimi. Su cento imprese che sorgono, forse neppure dieci vanno bene e le loro azioni salgono. E voi volete tassare questi pochi fortunati, col pericolo certo di scoraggiare gli investimenti industriali? Nessun pericolo somigliante nella nostra proposta, poiché nessun interesse abbiamo noi ad incoraggiare i proprietari a tenere le aree vacanti; anzi abbiamo l’interesse opposto. Giova perciò tassarli, sempre secondo giustizia.

Voler equiparare i redditi mobiliari a quelli immobiliari ai fini dell’imposta è una delle peggiori fisime della cosidetta finanza democratica, la quale, per essere giusta, uccide la gallina dalle uova d’oro. Mentre il buon senso ci dice che il capitale deve essere tassato poco quando è libero, o quando non è capitalizzato in modo stabile; mentre con sicurezza si può gravarvi su la mano, quando rimanga ozioso.

• L’aumento di valore è un compenso per i rischi della trasformazione dei terreni da orti ad aree fabbricabili, per l’obbligo della cessione dell’area delle vie pubbliche, per i limiti posti dai regolamenti edilizi.

In vista di ciò si era detto che l’aumento di valore dovesse colpirsi dopo una detrazione del 40%. Discutete la percentuale della detrazione, se vi pare scarsa; ma non elevate ad obbiezione di principio, quella che è un’obbiezione alle modalità con cui il principio deve essere attuato.

• A Milano si verifica una tendenza nella costruzione edilizia a saltare la zona intermedia e ciò ne provoca la svalutazione.

Questo è un fatto che capita non solo a Milano, ma anche in tutte quelle città americane ed inglesi, per cui il Bruschetti ritiene le condizioni siano tanto diverse dalle nostre. Le lagnanze sono perciò altrettanto vive all’estero che da noi. Che per ciò? Noi ne riceviamo un appoggio alla nostra tesi, poiché il salto della zona intermedia vuol dire che quivi i prezzi delle aree sono troppo alti perché proficuamente si possano fare costruzioni ad uso di abitazione e di opifici. L’imposta vagheggiata farebbe ribassare ancora questi prezzi, ed impedirebbe che si intensifichi quel movimento di emigrazione, di industrie e di uomini, che tanto a ragione preoccupa i milanesi.

Con ciò crediamo d’avere a sufficienza risposto alle obbiezioni dell’egregio sig. Bruschetti. Su questo argomento abbiamo ricevuto parecchie altre lettere, la risposta alle quali è implicitamente contenuta nel discorso fatto sopra.

Ci preme soltanto di rilevare un’osservazione fattaci dal sig. rag. A. Guruti di Modena, il quale qualificando di spogliatrice un’imposta che colpisce «un ente che non esiste né per capitale, né per rendita»; ma riconoscendo la giustizia dei nostri propositi, vorrebbe che si aspettasse a mettere l’imposta quando il terreno sia effettivamente destinato a fabbricazione, ed il proprietario usufruisca così in fatto dell’incremento di valore della sua area.

Anche a noi si era presentata seducente l’idea ora messa innanzi dal sig. Guruti; ma, dopo averci pensato su, l’avevamo scartata; perché non solo non avremmo ottenuto l’intento di moderare l’ascesa dei prezzi edilizi; ma avremmo anzi intensificata l’ascesa. L’imposta infatti opererebbe come una multa contro il costruttore di case. Sinché si tiene l’area vuota, non si paga niente. Quando la si costruisce non solo si paga l’imposta sul reddito annuo del fabbricato; ma anche un’imposta straordinaria sull’incremento di valore dell’area. Basta pensare a questa alternativa, per convincersi che l’aspettare il momento della fabbricazione per mettere l’imposta sull’area porterebbe ad acuire lo stimolo a tener vuote le aree.

No; l’imposta nuova dovrebbe essere percepita a periodi fissi, sia che l’area si fabbrichi oppur no. Altrimenti è molto meglio non farne nulla.