Terza lezione
Il problema delle abitazioni, Ed. F.lli Treves, Milano 1920, pp. 59-72

Le proposte di inasprimento della legislazione vincolatrice.

Abbiamo veduto precedentemente gli effetti della legislazione vincolatrice degli affitti. Si tratta di cercare adesso quali sono le vie per le quali sia possibile se non subito, almeno gradatamente, eliminare quegli effetti che sono stati gravissimi e tornare ad una condizione di cose che possa essere ritenuta normale.

Primo metodo per la soluzione del problema delle abitazioni: inasprimento della legislazione vincolatrice.

Due sono i metodi che ci si aprono dinanzi tutte le volte che una certa legislazione conduce a dei risultati cattivi. Vi sono sempre alcuni legislatori i quali ritengono che la causa del cattivo esito di quella data legislazione non sia la legislazione stessa ma la maniera imperfetta con la quale essa è stata applicata. In realtà furono i decreti vincolatori che sostanzialmente hanno prodotto una serie notevolissima di inconvenienti, sopratutto in riguardo agli inquilini nuovi che non trovano appartamenti o ne trovano soltanto a prezzi proibitivi. Molti però anziché dedurre da questa circostanza la conclusione logica di eliminare la causa del male dicono che così succede in quanto il legislatore non è andato abbastanza a fondo, non ha saputo prevedere tutti i casi e provvedervi adeguatamente; occorre che la legislazione vigente sia inasprita, che i provvedimenti siano ulteriormente ampliati allo scopo di ottenere da una legislazione migliore e da una applicazione più severa di questa stessa legislazione gli effetti che non si sono potuti ottenere da una legislazione insufficiente. Questo fatto sì è verificato durante la guerra in tutti i casi di intervento statale. Lo Stato per lo più quando ha istituito i calmieri, le requisizioni, i tesseramenti, ha provocato l’inasprimento dello scontento e delle lagnanze degli interessati.

Moltissimi hanno perciò detto: la causa si deve al fatto che il governo non è intervenuto abbastanza profondamente; bisogna quindi attuare provvedimenti i quali producano i miracolosi effetti che non ha prodotto la legislazione precedente. Purtroppo il male è proprio alla radice ed è inutile andare cercando i rimedi nella legislazione stessa quando è assolutamente impossibile poter aspettarsi che qualsiasi governo, anche il più perfetto di tutti i governi, che qualsiasi amministrazione anche composta delle persone più competenti risolva problemi che è incapace di risolvere. Sarebbe necessario avere una tale perfezione, una tale competenza nei servizi annonari o negli approvvigionamenti che umanamente è impossibile poter sperare che ciò si verifichi. Non si fa che accrescere la burocrazia, il numero degli impiegati che devono soprassedere a questa legislazione e aumentare il disordine e i danni che si lamentavano prima.

Regolamentazione dei subaffitti.

Brevemente – e prima di venire a quelli che sono i rimedi a lunga scadenza ma i soli efficaci – dirò di alcune di queste domande che sono venute fuori allo scopo di perfezionare la legislazione che si diceva imperfetta intorno ai vincoli per gli affitti. Ad esempio si è domandato ripetutamente che, poiché al posto dei proprietari antichi a cui l’aumento degli affitti era vietato, erano sottentrati degli intermediari e gli inquilini si erano trasformati pro tempore in effettivi proprietari di case e esercitavano l’industria del subaffitto, si dovessero stabilire provvedimenti per regolare accuratamente anche i subaffitti in modo che ci fosse un equo rapporto fra il prezzo dell’alloggio e il prezzo del subaffitto. E alcune disposizioni in questo senso furono prese.

I vincoli ai subaffitti crescono la carestia delle case.

Il risultato fu di rendere difficile e onerosa anche l’industria dei subaffitti la quale, bene o male, con un certo prezzo alto per gli inquilini, tuttavia dava luogo ad una offerta di camere sul mercato. Il fatto che ci sono persone che esercitano l’industria del subaffitto vuol dire che quelle famiglie – le quali oggi, in causa dei vincoli, non hanno più convenienza ad abbandonare i loro appartamenti perché se li abbandonassero, anche decidendosi ad assumere appartamenti più piccoli, dovrebbero pagare questi ultimi a un prezzo doppio degli appartamenti vasti – per non lasciare i propri appartamenti e tuttavia non avere un danno, si decidono a subaffittare parte del loro alloggio. Il che provoca l’offerta di qualche camera sul mercato, la quale a lungo andare non può che produrre una diminuzione, sia pur lieve nei prezzi. I decreti coll’estendere i vincoli anche ai subaffittanti producono necessariamente il risultato che certe famiglie le quali sarebbero state disposte a subaffittare una camera o due del proprio appartamento non lo subaffittano più quando hanno il vincolo del prezzo. Quale vantaggio invero può avere una famiglia a subaffittare una camera per la quale la famiglia stessa paga un prezzo di fitto di 200 lire all’anno? Il decreto farebbe obbligo a costoro di subaffittare la camera mobiliata a 400 lire; l’inquilino ha diritto di reclamare presso il commissario degli alloggi se il prezzo è maggiore. Il risultato è che ben poche sono le famiglie le quali vogliano privarsi dell’uso di una camera soltanto per avere un fitto di 400 lire, il quale non compensa la noia ed il fastidio di avere un estraneo in casa e di rendergli ogni sorta di servizi. Il supplemento di 200 lire all’anno equivale a poco più di 50 centesimi al giorno. E chi vorrebbe prestare un servizio di questa specie per 50 centesimi al giorno? Ciò non fa altro che ridurre l’offerta delle case sul mercato.

L’offerta viene anche ridotta dal fatto che taluni i quali affitterebbero a prezzi rimuneratori non lo fanno per non essere iscritti sulla lista degli affittacamere. Essi sono registrati dal commissario degli alloggi, il quale li obbligherà magari a continuare ad assumere sub inquilini, anche quando essi non ne avranno più voglia, perché saranno considerati come aventi camere in più del loro fabbisogno. Tutto ciò infastidisce ed irrita coloro che sarebbero stati disposti a fare un po’ di largo, sicché non si ottiene altro effetto che ridurre il numero delle camere poste sul mercato. Quelli che continuano ad affittare vedono accresciuti i propri rischi, inquantoché è vero che essi molte volte riescono a stipulare coll’inquilino un contratto a prezzi alti, ma corrono il rischio che l’inquilino ricorra al commissario degli alloggi e si faccia ridurre l’affitto. Per controbilanciare il rischio essi aumentano il prezzo delle camere agli inquilini volenterosi e di buona fede che non ricorrono al commissario degli affitti. Risultato: un ulteriore aumento dei prezzi.

Abolizione del divieto di subaffitto.

Un’altra disposizione invocata spesso e finora non decretata è quella dell’abolizione del divieto di subaffitto, clausola che spesso si incontra nei contratti in vigore. Si dice: Molte persone le quali sarebbero disposte a far largo nel proprio appartamento non lo possono poiché per espresso tenore del contratto di affitto essi non possono subaffittare. Intervenga quindi un decreto il quale tolga vigore senz’altro a tutti questi divieti di subaffitto; si produrrebbe così un vuoto e la possibilità di poter subaffittare camere. È da osservarsi qui che la abolizione del divieto di subaffitto non potrebbe essere una abolizione generale senza qualche cautela, in quantoché la ragione per la quale i proprietari impongono il divieto di subaffitto è di solito un’ottima ragione: necessità di sapere quali sono le persone che vengono ad abitare in una casa, desiderio di ogni proprietario di tenere nei propri appartamenti famiglie rispettabili che non rechino nocumento alla casa locata e sopratutto non nuocciano alla moralità. Se si abolisse il divieto di subaffitto è evidente che si dà modo all’inquilino di convertire la casa in luogo di ballo, di canto, o magari in postribolo senza che il proprietario abbia diritto di opporsi. È impossibile dunque togliere al proprietario un diritto di controllo che o deve essere esercitato dal proprietario di casa o quanto meno dal commissario degli alloggi, il quale dovrebbe da parte sua sincerarsi che le persone entrate contro la volontà del proprietario soddisfino ai requisiti di moralità e di decenza che è desiderabile siano osservati. Ma, così facendo, andiamo incontro ad un pullulare di questioni e di litigi. In effetto come è mai possibile determinare la moralità delle persone che sono introdotte nella famiglia? O si dà al proprietario l’assoluto diritto di negare il proprio benestare ai subinquilini i quali sono introdotti e allora tanto vale mantenere il divieto di subaffitto, o si fa obbligo al proprietario di motivare il suo rifiuto e allora il proprietario dovrebbe correre l’alea di mettere per iscritto le ragioni del suo rifiuto, dichiarando che egli non ritiene certe persone di sufficiente moralità. Evidentemente ciò non è possibile perché seguirebbero querele di diffamazione, querele che novantanove volte su cento andrebbero a finire contro il proprietario. Quindi nessuna arma in mano avrebbe il proprietario per impedire la mescolanza di famiglie rispettabili e non rispettabili nella sua casa, né una responsabilità di questo genere se la può prendere il commissario degli alloggi. Ne deriverebbero eccitamenti alla discordia, liti continue e in sostanza aumento di prezzo; le famiglie invero che vorranno assicurarsi contro tutti questi inconvenienti dovranno prima di andare in una casa sapere quali sono le famiglie che già vi abitano, e assicurarsi che nessuna di esse voglia per l’avvenire esercitare contro la volontà del proprietario il diritto di subaffitto, a favore di persone non degne di essere introdotte nella casa stessa.

Tesseramento dei locali esuberanti.

Un altro rimedio messo innanzi è quello del tesseramento dei locali esuberanti. Si dice spesso che la scarsità delle case dipende non dalla scarsità effettiva degli alloggi, ma dal fatto che vi sono famiglie le quali, pur essendo composte di pochissime persone, tengono occupati alloggi spaziosissimi, esuberanti ai loro bisogni. Si faccia un tesseramento e si stabilisca che ogni famiglia ha diritto di occupare soltanto un certo determinato numero di locali in funzione dal numero delle persone; per esempio un locale ogni persona componente la famiglia e forse in più qualche altro locale, per esempio, cucina, locali di servizio, o locale da pranzo o studio, ecc. Il tesseramento sarebbe un mezzo per poter fare dei vuoti.

In realtà è assai dubbio che si ottenga questo felice risultato. Solita conseguenza di tutti i tesseramenti fini qui ordinati (olio, burro, zucchero, ecc.), è stata quella di aumentare il consumo delle cose tesserate. Le ragioni del fatto non si possono spiegare con precisione; forse sono di natura psicologica; ma il fatto è inoppugnabile. Tutte le volte che si è stabilito il tesseramento per una qualsiasi derrata alimentare e che fu possibile confrontare il consumo di prima a quello posteriore si è visto che quest’ultimo è aumentato. Caso tipico è quello del frumento; da quando è stato tesserato il consumo è aumentato notevolmente. Prima della guerra su per giù si importavano da 10 a 12 milioni di quintali; durante gli ultimi anni si è arrivati ad importarne più di 30 milioni e l’aumento non è spiegato né dalla diminuzione del raccolto la quale non è stata in questa proporzione e neppure dall’aumento del consumo dell’esercito. C’è un effettivo aumento nel consumo della popolazione. Lo stesso fenomeno si è verificato per lo zucchero. Sembra che il tesseramento di una qualsiasi merce faccia nascere nella mente dei consumatori l’idea che essi devono consumare quella certa quantità minima; anche quelli che consumerebbero di meno si spingono, per spirito di imitazione, sino ad arrivare a quel minimo che era stato determinato in una misura abbastanza larga. Così accadrebbe probabilmente nel tesseramento delle case. Il giorno in cui si stabilisse che tutti dovessero avere una camera per ogni componente la famiglia, il commissario degli alloggi sarebbe tempestato da innumerevoli richieste, sovratutto in relazione alla circostanza che il prezzo delle case è effettivamente diminuito in confronto a quello che era prima, tenuto conto dello scemato valore della moneta. Restando così ridotto il prezzo effettivo delle case, ove ci fosse un diritto a consumare un dato numero di camere per ogni abitante, le domande crescerebbero e il problema diventerebbe ancor più aggrovigliato. Il commissario degli alloggi potrebbe forse riuscire a scovare qua e là qualche camera esuberante, ma il numero delle camere richieste in più per effetto del tesseramento sarebbe di molto maggiore.

Il problema invece di risolversi si complicherebbe maggiormente. Difficile sarebbe trovare in misura ragguardevole camere esuberanti in quanto in molti casi l’esuberanza è giustificata da circostanze particolari. Non sarebbe possibile, per esempio, tesserare palazzi artistici, appartamenti a famiglie storiche nei quali si tengono quadri, collezioni, mobili antichi; o case in cui ci siano saloni decorati o che abbiano una propria struttura individuale; né per un bisogno momentaneo si potrebbero distruggere particolari architettonici e artistici tramandati da secoli. Ci sono appartamenti che sono costruiti in modo da non poter essere occupati da più di una famiglia perché vi è una scala sola o perché occorrerebbe fare delle trasformazioni tali che il costo sarebbe superiore al vantaggio di allogare due famiglie.

I pretesti poi che metterebbero innanzi le famiglie per occupare un numero di camere maggiore di quello loro concesso sarebbero tanto svariati che il commissario degli alloggi non potrebbe più raccapezzarsi. È probabile che tutti troverebbero la necessità di destinare una camera del proprio appartamento a studio, ecc. Sarebbe insomma molto difficile cavare qualche cosa di concreto da questa legislazione, almeno in misura apprezzabile, mentre invece la richiesta crescerebbe a dismisura.

Denuncia di locali vuoti al commissario degli alloggi.

Altro rimedio messo innanzi è quello dell’obbligo di denunziare al commissario degli alloggi le abitazioni vuote e l’obbligo per tutti gli inquilini nuovi di ricevere l’alloggio soltanto per mezzo del commissario degli alloggi.

Anche questo è un sistema che non si sa se possa produrre più male che bene perché l’obbligo di denunziare gli appartamenti vuoti va contro interessi evidenti. Il proprietario di casa appena ha un alloggio vuoto ha interesse ad affittarlo al prezzo maggiore che sia possibile. Se invece viene posto l’obbligo di denunziare l’appartamento al commissario degli alloggi e di affittarlo soltanto attraverso a questo pubblico ufficiale cessa ogni interesse da parte del proprietario di affittarlo in quanto egli sa che lo affitterà soltanto a prezzo di calmiere che è talmente basso che egli può avere convenienza ad aspettare ed a nascondere più che sia possibile il suo appartamento vuoto. In questa maniera provvisoriamente si rende inaccessibile un appartamento il quale sarebbe invece occupato immediatamente. Se poi si stabilisce che nessun nuovo inquilino possa andare ad occupare un appartamento se non per mezzo del commissario degli alloggi l’effetto probabile sarà di far venir meno quella affannosa caccia che oggi vi è e che qualche effetto produce negli appartamenti vuoti.

Oggi chi cerca casa procura di mettersi d’accordo con l’inquilino uscente, ecc.; ma se l’inquilino che sta nell’appartamento deve denunziare la propria esuberanza al commissario degli alloggi e non ha nessun vantaggio a farlo, evidentemente egli si guarderà bene dal far la denuncia, un numero minore di camere verrà sul mercato e il problema finirà coll’essere ancor più insolubile. In conclusione tutti questi rimedi non hanno altro risultato che di inasprire il male che vorrebbero curare.