Le vendite di case ed appartamenti

«Corriere della Sera», 3 luglio 1923

Cronache economiche e politiche di un trentennio (1893-1925), vol.VII, Einaudi, Torino, 1963, pp. 295-298

Savio è certamente il proposito manifestato dal governo di non voler derogare ai principii stabiliti dal decreto che cominciava a ridonare alle convenzioni per i fitti una libertà moderata soltanto dal giudizio delle commissioni arbitrali. In conseguenza del ritorno alla libertà e della esenzione venticinquennale per i nuovi fabbricati – e qui è bene segnalare al ministro delle finanze ed a quello dell’industria l’urgenza grande del regolamento, il quale chiaramente definisca i requisiti facili e semplici per la determinazione delle date d’inizio e di ultimazione delle nuove case, sì da evitare che ciò che fu dato dal governo legislatore sia tolto dalla interpretazione amministrativa – si è ricominciato a ricostruire e, cosa assai più meravigliosa, ma qui preveduta, sono ricomparsi, per ora timidamente, gli appigionasi e gli est locanda. Uno ne vidi io stesso a Torino; ed altri mi sono segnalati da varie città. I rapporti dei prefetti al governo dimostrano che gli sfratti sono una percentuale minima del numero degli abitanti; ed ancor più tenue è la proporzione degli sfrattati, i quali non riuscirono a trovare casa. L’agitazione che invano si tenta di inscenare ha scarsa rispondenza nelle popolazioni, sicché appare del tutto artificiosa.

Unico punto vivo di discussione è quello delle vendite di case ad appartamenti. I vincoli hanno prodotto invero due effetti interessanti: 1) coloro i quali avevano assoluto bisogno di casa, essendo forniti di mezzi, acquistavano l’appartamento nella speranza di poter più facilmente riuscire ad espellere l’inquilino allegando il bisogno di occupare la casa propria; 2) i proprietari di case, disperati di non trarre dallo stabile alcun reddito, si decisero non di rado ad offrirlo in vendita agli inquilini, facendo ad essi balenare la paura, ove non consentissero alla compra, di venderlo altrui.

Ben presto, come è naturale, del negozio – a cui molti proprietari non erano adatti, per la repugnanza o l’incapacità od il rischio di vendere al minuto la casa propria – si incaricarono intermediari. Acquistano costoro la casa intiera a 100, con un compromesso duraturo, ad esempio, per 12 mesi; e nel frattempo la spezzettano ad inquilini od estranei, tenendo per sé il rischio di rimanere con qualche appartamento invenduto; e realizzano così 120 o 150 o forse più.

Per dare un giudizio del fatto occorre guardarlo da due punti di vista. Il primo è quello dell’inquilino occupante. Questi ha diritto, né più né meno, a continuare nella medesima condizione in cui si sarebbe trovato se la vendita ad appartamenti non si fosse effettuata. A meno che egli, nel contratto suo di locazione, avesse consentito a rompere il contratto in caso di vendita, questa non lo riguarda. Se ci sono norme tutrici del suo diritto a continuare nella locazione, esse debbono aver valore per lui come per gli altri. Oggi, essendo giudici le commissioni arbitrali, queste devono aver giudicato e giudicheranno di nuovo l’anno venturo se egli abbia o non ragione di aver la proroga secondo le norme comuni. Terranno conto della necessità del nuovo proprietario di occupare la casa, mettendola in relazione alla necessità contrastante sua. Il giudizio risponderà alle circostanze particolari del caso, come per qualunque altra controversia. Se ho interpretato bene, questo mi sembra il senso del recente comunicato governativo. Esiste una legislazione transitoria dal vecchio ordine dei vincoli al nuovo ordine della libertà? Non ha forse dessa prodotto già risultati benefici? Sia fatta rispettare in tutti i casi, qualunque siano i rapporti di proprietà, sia antico o recente l’acquisto, unita o spezzettata la proprietà della casa. Se una tutela esiste per una parte, essa deve essere uguale in tutti i casi e non può essere menomata per atto di volontà di una di esse, la quale venda a pezzetti la casa.

Il secondo punto di vista è quello dell’interesse della collettività. È utile alla collettività che le case si vendano ad appartamenti? Qui la risposta è diversa, a seconda che il problema lo si ponga economicamente ovvero socialmente.

In senso stretto economico, parmi che la vendita ad appartamenti sia un costo o danno. Una casa è un’entità economica, la quale si amministra al costo minimo tutta insieme. A spezzettarla i costi crescono. Le riparazioni sono più difficili da combinare; gli attriti sono facili. Ogni piccolo proprietario dell’appartamento è pronto ad affermare che la scala è rovinata dal vicino, che di acqua si fa spreco per colpa altrui, che egli spende troppo per quota sua di riscaldamento centrale a causa della freddolosità del proprietario del primo piano e via senza fine dicendo. Sarà più difficile agli impresari vendere la casa a piani di quanto non fosse, prima della guerra, venderla tutta unita ad un capitalista. Nel costo delle case entrerà una quota di rimborso delle spese di frazionamento.

Il danno della casa economicamente più cara sarà tuttavia compensato da qualche vantaggio sociale? A me parrebbe di sì. Avere inscritti in catasto dieci o venti proprietari invece di uno solo è un fattore di stabilità sociale. Se a Torino o a Milano, invece di 10.000 o 20.000, ci fossero 100.000 proprietari di case, casette ed appartamenti, quale vantaggio non ne risentirebbe la compagine sociale? La figura del «padron di casa» perderebbe del suo tradizionale carattere antipatico, quando molti fossero proprietari della propria casa. Molti comprenderebbero che non c’è rosa senza spine e che la professione del padron di casa, tra le tante, è forse quella esercitata col più scarso rendimento, al minimo costo.

Perciò l’opera degli intermediari i quali frazionano le case grosse ad appartamenti piccoli – i notai mi dicono che a Torino si sono fatte vendite di appartamenti di tre, di due camere, di una camera sola, persino di una soffitta – mi pare destinata a produrre in definitiva effetti socialmente benefici. Forse, alla lunga, il beneficio sociale si ripercuoterà anche sul lato economico. Il proprietario della casa propria, anche minima, ha cura dei pavimenti, delle porte, dei serramenti; insegna ai bambini a non rompere, a non guastare. Comincia a capire che cosa voglia dire pagar tasse ed imposte: la tassa di fognatura, l’imposta e la sovrimposta fabbricati acquistano per lui un significato. Apprezza gli amministratori della città e dello stato a norma del loro spirito di economia e li loda se non gli crescono la sovrimposta. Vantaggi che, nel tutto insieme, paiono tali da superare i fastidi della proprietà frazionata.