Evitare i fitti super economici

«Corriere della Sera», 24 gennaio 1923

Cronache economiche e politiche di un trentennio (1893-1925), vol.VII, Einaudi, Torino, 1963, pp. 63-67

Vi sono giornali i quali insistono nel proclamare la vanità e la contraddizione in cui sarebbero quei fogli che approvano il concetto informatore del decreto sui fitti e nel tempo stesso ammoniscono i proprietari di non abusare della libertà nuovamente concessa.

Si noti, innanzi tutto e ripetendo, che la libertà concessa non è assoluta. Il decreto espressamente la tempera col ricorso alle commissioni paritetiche, presiedute da un magistrato; il che vuol dire dal rappresentante della comune coscienza del giusto mezzo in materia di fitti. Economicamente, la posizione dei due contraenti si può oggi spiegare così: il mercato delle case si trova in una posizione instabile. Non siamo ancora in condizione di libera concorrenza; né vi potremo tornare del tutto finché: 1) i costruttori non si siano persuasi che le promesse esenzioni dalle imposte sono irrevocabili; 2) la lira non si sia stabilizzata e non si temano notevoli ribassi nel valore delle costruzioni in confronto al costo, non compensati abbastanza dalla lunga esenzione tributaria. D’altro canto, non siamo neppure in condizioni di monopolio perfetto, perché la offerta delle case è obbligata e completa, nessun proprietario avendo possibilità o convenienza di tener la casa vuota pur di spuntare il massimo prezzo, e di fronte a questa offerta completa di tutte le case esistenti sta una domanda, entro certi limiti, elastica da parte degli inquilini, i quali possono, per appartamenti esuberanti al bisogno, ridursi e, talvolta persino, per famiglie non aventi legami colla città, rinunciare al consumo col ritorno nelle case di campagna.

Se di fronte stessero soltanto elementi economici, il fitto delle case si ragguaglierebbe al livello economico che è quello capace di pagare l’interesse e le spese sulle case di nuova costruzione. Non si terrebbe conto delle imposte, perché le case nuove non dovrebbero pagare imposta. Non sarebbe uguale all’intiero costo delle case nuove, ma piuttosto a quel minor costo che tutti oggi prevedono doversi verificare fra qualche anno. Il fitto sarebbe superiore a questo, quando si trattasse di case vecchie ben costrutte e centrali; sarebbe minore e talvolta notevolmente minore per le case vecchie non centralissime e prive di quelle comodità che dotano le case nuove. Tutto sommato, io avrei l’impressione che oggi il fitto economico, ossia quel fitto che si stabilirebbe se non intervenissero elementi perturbatori, andrebbe dal doppio dell’ante – guerra per le case vecchie ordinarie di carattere popolare al quintuplo per le case costruite di recente o molto centrali o dotate di pregi particolari. È una semplice impressione, che espongo a puro titolo di ipotesi. Se fosse esatta, essa non avrebbe nulla di specialmente spaventoso, perché ritengo che tutti, anche i meno provveduti, siano disposti a pagare il doppio dell’ante-guerra; e che i danarosi non sarebbero compianti oltre misura se dovessero pagare la casa alla stessa stregua delle altre cose che essi quotidianamente acquistano.

Questa teoria del prezzo economico normale delle case contrasta all’altra di cui si fanno eco molti lettori, i quali vorrebbero che i proprietari potessero, oltre al rimborso delle imposte e spese, pretendere nulla più dell’interesse corrente, per es., il 5%, sul capitale effettivamente speso nella costruzione della casa. Una casa nuova, costata 1 milione di lire potrebbe, secondo questa teoria, pretendere ad un reddito netto di 50.000 lire; una casa vecchia, uguale alla precedente, ma costata 200.000 lire, avrebbe diritto a sole 10.000 lire. La teoria, per molte considerazioni note a chiunque abbia studiato un manuale di scienza economica, è erronea. Basti qui dire che essa è erronea anche perché non può sussistere nella realtà. Se noi per due merci uguali – nel caso nostro abbiamo supposto che le due case, tenuto conto di tutte le differenze, abbiano lo stesso pregio – facciamo pagare due prezzi differenti, 50 e 10, nessuno vorrà pagare 50 e tutti domanderanno la merce che vale 10. O bisognerà metterla all’incanto e far salire i prezzi a 50; ovvero distribuire le due merci d’autorità. Il preferito pagherà 10, l’altro pagherà 50. Chi dovrà essere preferito? Contrasti infiniti, lotte di partito, commissari degli alloggi, requisizioni, vincoli, subaffitti ed altre simili pestilenze. O noi ci rassegniamo alle pestilenze ed in tal caso possiamo mantenere i due prezzi 50 e 10. Ovvero noi vogliamo che le cose si aggiustino da sé; ed il prezzo forzatamente dovrà essere unico: forse né 10, né 50; ma quel fitto netto che corrisponde all’interesse del capitale che si prevede dovrà essere impiegato nel prossimo avvenire a cose assestate nelle costruzioni edilizie.

Bisogna riconoscere però che oggi, se si lasciasse assoluta libertà, il livello economico sarebbe probabilmente e notevolmente superato. Per una ragione fondamentale, di carattere psicologico: l’ansia degli inquilini. Sinché sulle pubbliche vie non ricompaiano i cartellini: appigionasi, est locanda, tutti gli inquilini avranno paura di non trovar casa, se fossero espulsi da quella che occupano attualmente. Preoccupazione sentitissima nelle lettere che gli inquilini dirigono ai giornali; e preoccupazione, occorre dirlo, giustificata. Il momento più brutto in qualunque novità è il primo. Fra un anno, fra due le cose si saranno aggiustate. Qualcheduno, tra quelli colpiti da aumenti più forti, avrà trovato da accomodarsi più allo stretto; qualche altro avrà fatto costruire per proprio conto, un terzo sarà ritornato in campagna. Ricomincerà il movimento; e l’ansia verrà meno. Oggi c’è; e sarebbe stoltezza negarla. Se i proprietari fossero assolutamente liberi, se ne gioverebbero per imporre fitti superiori a quelli economici. Se questi sono di 300 lire per camera per case vecchie ed ordinarie, potrebbero riuscire a farsene pagare 500 o 600.

Qui appunto giovano le cautele del decreto Mussolini. Contrariamente a quanto sbraitano i giornali attizzatori dell’odio di classe, le commissioni arbitrali non hanno lo scopo di frustrare il decreto, ossia di distruggere la libertà affermata a parole; ma di impedire che i proprietari si giovino dell’ansia degli inquilini per estorcere prezzi super-economici; 2) di arrivare a poco a poco, per esperienze successive compiute in due o tre anni, a quel livello economico, che oggi nessuno sa quale sia e che appunto bisogna ritrovare per tentativi.

Per uscire dalle situazioni artificiali ed impedire che il pendolo violentemente e per anni trattenuto da una parte non si spinga con uguale violenza dall’altra parte, perché rinunciare alle forze morali? Quanti uomini non sono dal rispetto umano trattenuti dal mal fare! Durante la guerra si ebbero esempi insigni di vincoli imposti dalla paura di incorrere nel biasimo pubblico. In Inghilterra, dopo il 1914, per anni nessuna legge vietò di portare i biglietti di banca al Banco d’Inghilterra per farseli cambiare in oro. Chi voleva speculare, poteva trarre dal cambio largo profitto, fondendo clandestinamente l’oro per orificeria o trafugandolo all’estero. Eppure, nessuno si presentò, molti per dovere profondamente sentito, altri per timore di essere additati al pubblico disprezzo. Ed invece miliardi di lire – oro furono cambiati in carta in Inghilterra, in Francia, in Germania ed anche in Italia da gente consapevole di compiere una cattiva operazione finanziaria. Un grande economista contemporaneo, Alfredo Marshall, ha messo in luce come una parte non spregevole delle azioni economiche sia determinata dallo spirito di cavalleria: più dal desiderio di emergere socialmente, di rendere servigio alla società, di costruire la bella impresa che non dalla brama di lucro. Oggi, il compito del pubblicista non è di esasperare lo spirito di vendetta dei proprietari e di ansia degli inquilini; ma di spiegare che bene opera colui che bada all’avvenire, colui che fa qualche rinuncia presente, pur di garantire la proprietà futura. Se anche non ci fossero le commissioni arbitrali e le minacce di ritorno ai vincoli, dovrebbe bastare per i proprietari semplicemente intelligenti la persuasione che solo la moderazione può, in tempi di subbugli sociali, conservare ad essi la proprietà della casa loro. Nessun comandamento divino tutela la proprietà privata. Questa ha il suo granitico fondamento nel fatto che essa è lo strumento migliore conosciuto per garantire alla collettività il massimo di produzione e di benessere. La proprietà privata perciò deve conquistare di giorno in giorno, perennemente, il suo diritto all’esistenza. Dinanzi agli insuccessi enormi delle altre forme di proprietà, dinanzi alla disastrosa ripetizione odierna russa di sperimenti ripetuti invano da millenni, oramai tutti si sono persuasi che il collettivismo è un’utopia. Non bisogna però addormentarsi sui successi anche recenti. Gli uomini non imparano nulla dalla storia passata ed amano ripetere gli esperimenti falliti. Oggi dipende dai proprietari di case non far ripetere il fallitissimo sperimento dei vincoli.